1. Tranh chấp quyền sử dụng đất là gì?
Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Theo đó, chỉ những tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất (gồm cả việc tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất) mới là tranh chấp đất đai. Việc xác định tranh chấp nào là tranh chấp đất đai rất quan trọng, vì thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai là khác nhau.
Tranh chấp về quyền sử dụng đất: là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó. Trong dạng tranh chấp này chúng ta thường gặp các loại tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế, tranh chấp đòi lại đất.
2. Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay
Chủ yếu có 3 dạng tranh về chấp đất đai như sau:
Dạng 1: Tranh chấp về quyền sử dụng đất
Đây là dạng tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó. Dạng tranh chấp này thường gặp các loại tranh chấp như sau:
– Tranh chấp giữa những người sử dụng chung ranh giới giữa các vùng đất, có thể là tranh chấp ngõ đi hay ranh giới đất liền kề.
– Tranh chấp quyền sử dụng đất liên quan đến tranh chấp về địa giới hành chính.
– Tranh chấp đòi lại đất hoặc tài sản gắn liền với đất.
Dạng 2: Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất
Dạng tranh chấp này xảy ra khi các chủ thể thực hiện những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như:
– Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng.
– Cho thuê hoặc sử dụng đất tranh chấp liên quan đến việc giải phóng mặt bằng, tái định cư,…
Dạng 3: Tranh chấp về mục đích sử dụng đất
So với hai dạng tranh chấp trên thì dạng này ít gặp hơn. Dạng tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì? Tranh chấp này thường xảy ra khi chủ thể sử dụng đất sai mục đích khi được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất.
3. Thủ tục giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất
3.1 Giai đoạn hòa giải tại cơ sở
Theo quy định của pháp luật hiện hành; khi các bên có tranh chấp về đất đai thì Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải với nhau. Nếu không tự hòa giải được; thì các bên sẽ giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Đây là một thủ tục bắt buộc khi giải quyết tranh chấp đất đai.
Căn cứ Điều 88 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP; thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai thực hiện như sau:
Bước 1: nộp đơn yêu cầu
Người có yêu cầu làm đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai và nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Bước 2: tiếp nhận đơn yêu cầu
UBND xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
- Thẩm tra; xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ; tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
- Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể; có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;
- Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp; thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Bước 3: tổ chức phiên hòa giải
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai; thì được coi là việc hòa giải không thành.
Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản; và phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng; các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải; các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của UBND xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND xã.
- Trường hợp hòa giải thành
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành; mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành; thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới; người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình; cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường; Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Trường hợp hòa giải không thành
Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải; thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.
3.2 Giai đoạn giải quyết tranh chấp
3.2.1 Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất khi có sổ đỏ
Theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật đất đai: “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết“. Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất bao gồm các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện để đảm bảo thủ tục được phê duyệt nhanh chóng. Hồ sơ cần chuẩn bị gồm có:
- Đơn khởi kiện theo mẫu được Nhà nước ghi định.
- Giấy tờ liên quan chứng minh về quyền sử dụng đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ thỏa mãn theo quy định tại Điều 100.
- Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã nơi ở và biên bản phải có chữ ký của các bên tranh chấp về quyền sử dụng đất mới tính hợp lệ.
- Giấy tờ của bên khởi kiện như: chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước và Sổ hộ khẩu.
- Các giấy tờ chứng minh khác do bên khởi kiện cung cấp để làm chứng cứ giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Bước 2: Nộp đơn khởi kiện
Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có sự tranh chấp về quyền sử dụng đất. Khi nộp đơn khởi kiện có thể chọn 1 trong 3 cách sau để nộp đơn:
- Cách 1: Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính.
- Cách 2: Gửi trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án nhân dân cấp huyện có đất đang xảy ra tranh chấp.
- Cách 3: Nộp trực tiếp tại Tòa án nhân dân cấp huyện có đất đang xảy ra tranh chấp.
Bước 3: Tòa thụ lý và giải quyết
Sau khi nộp đơn khởi kiện cùng hồ sơ đầy đủ, đơn của bạn sẽ được tòa án thủ lý, xem xét, phê duyệt để giải quyết. Trong trường hợp hồ sơ khởi kiện đầy đủ, tòa án sẽ yêu cầu bạn nộp tạm ứng án phí. Trong trường hợp hồ sơ khởi kiện thiếu các giấy tờ liên quan, tòa án sẽ yêu cầu bạn bổ sung.
Sau khi tòa án bắt đầu thủ lý về việc tranh chấp về quyền sử dụng đất thì thời gian xét xử là 4 tháng nếu vụ việc phức tạp kéo dài thêm 2 tháng. Trong thời gian chuẩn bị xét xử tòa sẽ tiến hành tổ chức các buổi hòa giải, nếu không đi đến việc hòa giải thỏa đáng thì tiến hành đưa ra xét xử sơ thẩm.
3.2.2 Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất khi không có sổ đỏ
Theo quy định tại khoản 2 Điều 203 Luật đất đai; đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất khi không có Sổ đỏ; có 2 cách để thực hiện giải quyết tranh chấp là: yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân (như phân tích ở trên).
- Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại UBND cấp huyện
Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết. Để đảm bảo việc khởi kiện tranh chấp quyền sử đất tại UBND cấp huyện thuận lợi cần chuẩn giấy tờ đầy đủ. Thủ tục giải quyết như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện: bạn cần chuẩn bị đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất; biên bản hòa giải tại UBND cấp xã; các tài liệu chứng cứ trích lục bản đồ qua các thời kỳ để làm minh chứng.
Bước 2: Nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND cấp huyện.
Bước 3: UBND cấp huyện tiếp nhận hồ sơ và xử lý.
Bước 4: UBND cấp huyện tiến hành giải quyết theo yêu cầu.
Bước 5: Chủ tịch UBND cấp huyện tiến hành động kết quả giải quyết.
Cần lưu ý là thời gian UBND cấp huyện giải quyết là không quá 45 ngày kể từ ngày tiếp nhận xử lý hồ sơ. Đối với các vùng sâu vùng xa thì thời gian giải quyết tăng thêm 10 ngày.
- Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại UBND cấp tỉnh
Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Khi yêu cầu UBND cấp tỉnh giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất; bạn cần tiến hành thủ tục giấy tờ đầy đủ. Cụ thể:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện: bạn cần chuẩn bị đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất; biên bản hòa giải tại UBND cấp xã; biên bản làm việc với người liên quan và với các bên tranh chấp quyền sử dụng đất; biên bản kiểm tra tình trạng hiện tại của đất tranh chấp; biên bản cuộc họp của các ban ngành liên quan; các tài liệu chứng cứ trích lục bản đồ qua các thời kỳ để làm minh chứng.
Bước 2: Nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND cấp tỉnh.
Bước 3: UBND cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ và xử lý.
Bước 4: UBND cấp tỉnh tiến hành giải quyết theo yêu cầu.
Bước 5: Chủ tịch UBND cấp tỉnh tiến hành động kết quả giải quyết.
Cần lưu ý là thời gian UBND cấp tỉnh giải quyết là không quá 60 ngày kể từ ngày tiếp nhận xử lý hồ sơ. Đối với các vùng sâu vùng xa thì thời gian giải quyết tăng thêm 10 ngày.
Nếu bạn đang gặp vướng mắc trong giải quyết tranh chấp đất đai, xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH NAM HÀ & CỘNG SỰ
Địa chỉ: Tầng 2.02, Số 90 Trần Đình Xu, Phường Cô Giang, Q1, Tp.Hồ Chí Minh
Điện thoại: (028) 6291 2919 – (028) 6295 8905 / Hotline: 0902 139 812
Email: vp.luatnamha@gmail.com – Website: https://namhaluat.com
Facebook: Công ty Luật Nam Hà và Cộng sự. – OA Zalo: Công ty Luật Nam Hà
Tin liên quan: