Những Hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực và không cần công chứng, chứng thực

Theo Điều 116 Bộ luật dân sự 2015 về giao dịch dân sự như sau: ” Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự bao gồm:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Như vậy, hợp đồng, giao dịch dân sự bắt buộc phải công chứng được quy định tại nhiều văn bản luật chuyên ngành khác nhau. Thông thường những giao dịch liên quan tới bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu; các loại giao dịch về thừa kế… phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực.

I. CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG, GIAO DỊCH DÂN SỰ BẮT PHẢI CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC: 

A. CÁC HỢP ĐỒNG LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT KHÔNG PHẢI LÀ NHÀ Ở 

1. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất quy định tại Điểm a, b Khoản 3, Điều 167 Luật Đất Đai năm 2013. Lưu ý: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và TS gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
2. Văn bản mua bán, thuê mua công trình xây dựng của các Bên đều là cá nhân quy định tại Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh Bất Động Sản năm 2014.
3. Văn bản tặng cho công trình xây dựng mà người được tặng cho là hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư quy định tại Điểm c, Khoản 1, Khoản 3 Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
4. Văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình quy định tại Khoản 3 Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
5. Văn bản mua bán, tặng cho rừng sản xuất là rừng trồng; cây lâu năm; Văn bản thỏa thuận của người sử dụng đất cho phép sử dụng đất để trồng rừng, trồng cây lâu năm quy định tại Khoản 3 Điều 33; Khoản 2 Điều 34; Khoản 8 Điều 33; Khoản 6 Điều 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 

B. CÁC HỢP ĐỒNG LIÊN QUAN ĐẾN NHÀ Ở 

1. Văn bản mua bán, tặng cho rừng sản xuất là rừng trồng; cây lâu năm; Văn bản thỏa thuận của người sử dụng đất cho phép sử dụng đất để trồng rừng, trồng cây lâu năm quy định tại Khoản 3 Điều 33; Khoản 2 Điều 34; Khoản 8 Điều 33; Khoản 6 Điều 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2. Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại quy định tại khoản 1, Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014,  trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này.

C. CÁC LOẠI VĂN BẢN THỪA KẾ VÀ DI CHÚC 

1. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ quy định tại Khoản 3 Điều 630 Bộ Luật Dân sự năm 2015. Lưu ý: Xác định tính hợp pháp của di chúc (phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực).
2. Di chúc miệng được ghi lại bởi người làm chứng quy định tại Khoản 5 Điều 630 Bộ Luật Dân sự năm 2015. Lưu ý: Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất 2 người làm chứng và ngay sau đó, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.
3. Di chúc được lập bằng tiếng nước ngoài quy định tại Khoản 5 Điều 647 Bộ luật dân sự năm 2015. Lưu ý: Phải được dịch ra Tiếng Việt.
4. Văn bản thừa kế nhà ở ; Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất quy định tại Khoản 3 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 và Điểm c Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013.
5. Các loại giao dịch về thừa kế (khai nhận, phân chia, từ chối nhận di sản) quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật Công chứng 2014.

D. CÁC LOẠI VĂN BẢN LIÊN QUAN ĐẾN HÔN NHÂN VÀ GIA ĐÌNH

1. Văn bản thoả thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng quy định tại Điều 47 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014. Lưu ý : Được ký kết trước ngày đăng ký kết hôn và có hiệu lực vào ngày đăng ký kết hôn.
2. Văn bản thoả thuận về việc chia tài sản chung vợ chồng quy định tại Khoản 2, Điều 38 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014.
3. Văn bản thoả thuận về việc mang thai hộ quy định tại Khoản 2, Điều 96 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014. Lưu ý Việc thoả thuận mang thai hộ đối với người mang thai hộ đang có quan hệ hôn nhân phải được sự đồng ý của người chồng.
4. Văn bản uỷ quyền cho nhau về việc thoả thuận mang thai hộ quy định tại Khoản 2, Điều 96 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014. Lưu ý: Uỷ quyền lại không có giá trị pháp lý

E. CÁC HỢP ĐỒNG LIÊN QUAN ĐẾN PHƯƠNG TIỆN VẬN TẢI 

1. Hợp đồng bán, tặng, cho phương tiện vận tải đường bộ của cá nhân (chủ phương tiện là cá nhân) quy định tại Điểm g, khoản 1, Điều 10, Thông tư số 15/2014/TT-BCA.
2. Hợp đồng bán, tặng, cho xe máy chuyên dùng; phương tiện giao thông đường sắt; phương tiện thuỷ nội địa; tàu biển quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 6, Thông tư 20/2010/TT-BGTVT; Điều 8, Thông tư 01/2013/TT-BGTVT; Điều 14, Thông tư 75/2015/TT-BGTVT; Điều 14 Nghị định 161/2013/NĐ-CP.
3. Văn bản đăng ký quyền sở hữu, quyền chiếm hữu quy định tại Điều 15, Điều 16 Nghị Định số 70/2007/NĐ-CP

II. TRONG LĨNH VỰC GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN, BẮT BUỘC PHẢI CÔNG CHỨNG 11 LOẠI HỢP ĐỒNG 

1. Tặng cho bất động sản (căn cứ: Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015);
2. Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực. (Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014);
3. Hợp đồng thế chấp nhà ở bắt buộc phải công chứng do tiềm ẩn nhiều rủi ro và tranh chấp của loại giao dịch này. (khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014);
4. Hợp đồng đổi nhà ở là giao dịch về chuyển quyền sở hữu để được Nhà nước công nhận và sang tên sở hữu nên cần thiết có sự xác minh, kiểm soát về tính pháp lý nên bắt buộc phải công chứng. (khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014);
5. Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở thương mại trừ trường hợp góp vốn bằng nhà ở bởi một bên là tổ chức. (khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014);
6. Hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở thương mại (Khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014);
7. Văn bản thừa kế nhà ở, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (khoản 3 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 và điểm c khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013);
8. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013);
9. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013);
10. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013);
11. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013).

Lưu ý:

• Các hợp đồng từ 1 đến 6 sẽ loại trừ trường hợp mua bán mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.
• Các hợp đồng từ 8 đến 11 sẽ loại trừ các trường hợp Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên (điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013).
• Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản thì không cần lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

III. NHỮNG HỢP ĐỒNG NÊN CÔNG CHỨNG ĐỂ ĐẢM BẢO KHÔNG GẶP VƯỚNG MẮC KHI THỰC HIỆN XÁC LẬP QUYỀN SỞ HỮU VÀ CÁC VƯỚNG MẮC KHÁC VỀ XỬ PHẠT VI PHẠM HÀNH CHÍNH 

1. Hợp đồng ủy quyền sử dụng xe ô tô: cần công chứng để đảm bảo khi lưu hành xe ô tô các bạn không bị xử phạt lỗi xe không chính chủ;
2. Hợp đồng chuyển nhượng vốn (khi thực hiện thủ tục mua bán doanh nghiệp): để đảm bảo sự sai lệch về hồ sơ thực tế và hồ sơ gửi lên phòng đăng ký kinh doanh không làm vô hiệu hợp đồng loại này;
3. Hợp đồng ủy quyền cá nhân (Ủy quyền đổi bằng lái xe ô tô, ủy quyền xin cấp lý lịch tư pháp, ủy quyền nhận dấu công ty…): khi thực hiện các thủ tục không bị các cơ quan quản lý nhà nước gây khó khăn.

IV. CÁC TRƯỜNG HỢP GIAO DỊCH VỀ NHÀ ĐẤT KHÔNG BẮT BUỘC CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC

Ngoài những trường hợp bắt buộc hợp đồng, giao dịch phải công chứng, chứng thực thì pháp luật cũng quy định một số trường hợp sau không bắt buộc công chứng, chứng thực hoặc theo sự thỏa thuận của các bên:

1. Hợp đồng về nhà ở

1. Tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
2. Mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
3. Mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; Góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức;
4. Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
5. Với những trường hợp trên không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu quy định tại Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014.

2. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
3. Với các trường hợp trên thì việc được công chứng hoặc chứng thực theo sự thỏa thuận của các bên quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2015.

3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
2. Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
3. Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
4. Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
5. Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
6. Hợp đồng kinh doanh bất động sản nêu trên phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.