Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là một hoạt động kinh doanh có những đặc thù nhất định. Hoạt động KDBĐS có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế-xã hội của mỗi quốc gia. Do đó, sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản (TTBĐS) thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường BĐS an toàn và ổn định hơn. Có thể nói, Luật KDBĐS 2014 đã xây dựng một hành lang pháp lý tương đối vững chắc giúp cho các chủ thể dễ dàng hơn trong việc thực hiện KDBĐS. Hoạt động KDBĐS có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia. Trong thời gian gần đây, thị trường BĐS đã có những khởi sắc và biến chuyển đáng kể, đặc biệt là hoạt động kinh doanh BĐS diễn ra mạnh mẽ. Tuy nhiên, so với các lĩnh vực khác, pháp luật về KDBĐS được hình thành tương đối muộn, có thể nói đây là lĩnh vực pháp luật còn non trẻ và đang trong quá trình hoàn thiện. Để duy trì sự an toàn thị trường bất động sản đòi hỏi có sự điều chỉnh của Nhà nước thông qua yếu tố pháp luật sẽ tạo ra một hành lang pháp lý tương đối ổn định vững chắc giúp các chủ thể tham gia vào thị trường một cách an toàn.

Cùng với sự phát triển của thị trường và nền kinh tế, hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) là một hoạt động tất yếu và khách quan. Thời gian qua, sau đợt suy thoái của thị trường BĐS bắt đầu từ năm 2011 thì giai đoạn từ năm 2015-2020 là giai đoạn phục hồi, phát triển của thị trường. Giai đoạn này ghi nhận hoạt động kinh doanh BĐS diễn ra sôi nổi và đạt hiệu quả cao, nhiều khu quy hoạch, dự án đầu tư của tỉnh và chính phủ kéo theo sự quan tâm và thị hiếu của nhà đầu tư khiến thị trường biến động mạnh. Điều này thể hiện sự tất yếu của chu kỳ kinh tế thị trường và sự đóng góp tích cực của pháp luật về kinh doanh BĐS điều chỉnh hoạt động việc kinh doanh BĐS, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có hiệu lực với nhiều nội dung tiến bộ, mở rộng hơn Luật Kinh doanh BĐS năm 2006.

1. Đánh giá thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản

Mặc dù Luật KDBĐS 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan đã có nhiều sửa đổi, bổ sung và đã khắc phục được nhiều hạn chế so với trước đây nhưng thực tiễn vẫn còn một số vướng mắc, bất cập cần phải tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện.

Thứ nhất, Về quy định chủ thể kinh doanh bất động sản

Hiện nay các quy định về chủ thể kinh doanh bất động sản chịu sự chi phối của nhiều văn bản quy phạm pháp luật nên các chủ thể kinh doanh bất động sản cơ bản đã đáp ứng được các yêu cầu theo nhu cầu hiện tại. Ngoài các điều kiện về việc thành lập doanh nghiệp và phải có vốn pháp định, các chủ thể là chủ đầu tư dự án bất động sản phải còn đáp ứng thêm các điều kiện như có năng lực tài chính đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư,[1] ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án.

Tuy nhiên, vẫn có những quy định chưa đồng nhất về chủ thể trong các văn bản. Ví dụ: Theo khoản 1 Điều 10 Luật KDBĐS 2014 thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Nếu hiểu kinh doanh bất động sản bao gồm cả kinh doanh dịch vụ bất động sản thì hành vi thứ 2 cũng phải thỏa mãn yêu cầu về vốn pháp định. Tuy nhiên, theo điểm b khoản 1 Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS 2014 thì tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản không bị buộc phải có vốn pháp định. Rõ ràng, đây là sự nhầm lẫn do khi ghép khái niệm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản mà các nhà soạn thảo không tính đến nên phải giải thích trong nghị định hướng dẫn thi hành.

Thứ hai, Về loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

Về cơ bản thì bất động sản được đưa vào kinh doanh theo Luật KDBĐS 2014 chỉ có 2 loại: Công trình xây dựng (gồm các loại nhà) và quyền sử dụng đất. Các loại bất động sản khác chưa có quy định cụ thể về việc kinh doanh (như cây lâu năm, rừng cây, …). Xét về các loại bất động sản theo quy định hiện nay thì các tài sản gắn liền với đất đai, công trình xây dựng cũng chưa có những quy định cụ thể để đưa vào kinh doanh. Do vậy, quy định pháp luật hiện nay về công trình xây dựng và đất đai đưa vào kinh doanh đã khá đầy đủ. Tuy nhiên vẫn còn có nhiều loại nhà mà hiện nay pháp luật đang vướng mắc trong việc hoàn thiện quy định pháp lý để đưa vào kinh doanh như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch (Condotel) hay căn hộ văn phòng (officetel), …

Về điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được bán cũng đang là một vấn đề đáng quan tâm, pháp luật quy định phải có bảo lãnh của ngân hàng, có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng. Nguyên nhân, một số chủ đầu tư cho rằng là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn. Một lý do khác nữa là bởi việc bảo lãnh cho dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tồn đọng rất nhiều rủi ro, ngân hàng phải chịu trách nhiệm lớn đối với khách hàng trong khi chỉ nhận lại mức phí dịch vụ bảo lãnh khiêm tốn dẫn đến các ngân hàng e ngại, né tránh việc chấp nhận bảo lãnh cho các dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Thứ ba, Về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

Các quy định về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản cơ bản phù hợp với các quy định chung của BLDS 2015 và những nguyên tắc của Luật KDBĐS 2014. Do một số điều kiện đặc thù trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà hợp đồng kinh doanh bất động sản vẫn còn có sự phân biệt về chủ thể như quy định về tổ chức cá nhân trong nước không bị giới hạn về trường hợp và loại bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua cũng như mục đích sử dụng đối với các bất động sản này. Trong khi đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chịu những hạn chế nhất định.

Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản theo khoản 3 Điều 17 Luật KDBĐS 2014 thì có 3 (ba) thời điểm để xác định hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản: (1) thời điểm thỏa thuận; (2) thời điểm công chứng, chứng thực; (3) thời điểm ký hợp đồng. Có thể thấy, cách quy định trên có vẻ như “thời điểm thỏa thuận” là thời điểm được “ưu tiên” sử dụng để xác định hợp đồng có hiệu lực. Nếu thời điểm các bên thỏa thuận hợp đồng có hiệu lực khác với thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực thì có thể sẽ gây ra sự bất đồng trong việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Về thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản theo Điều 16 Luật KDBĐS 2014, so với quy định của Luật KDBĐS 2006 thì vấn đề này có điểm mới ở quy định về phạt hợp đồng. Vấn đề này pháp luật hành cho phép các bên tự do thỏa thuận mà không các thiệp về “mức phạt” theo lãi suất ngân hàng như quy định trước đây.^[2] Tuy nhiên, hình thức thanh toán vẫn không có điểm mới khi các bên vẫn còn được thỏa thuận. Có nghĩa là cách thanh toán bằng tiền mặt vẫn còn được phép thực hiện trong giao dịch kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, các quy định về các biện pháp bảo đảm liên quan đến mua bán, thuê mua trong hợp đồng kinh doanh bất động sản rất cụ thể. Tuy nhiên, phương thức thanh toán vẫn được dùng tiền mặt trong các hợp đồng kinh doanh bất động sản. Bởi có thể sẽ phát sinh những vấn đề tiêu cực trong kinh doanh như sử dụng sai mục đích khi không kiểm soát được phần tiền mà chủ đầu tư được ứng trước của khách hàng.

Thứ tư, Về đầu tư kinh doanh bất động sản

Những điều kiện để được làm chủ đầu tư nhà ở thương mại được quy định thống nhất với Luật KDBĐS 2014 và pháp luật đất đai về điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà, công trình xây dựng. Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà thương mại được quy định cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Thủ tướng Chính phủ. Nội dung phân cấp thẩm quyền được quy định cụ thể tùy thuộc chủ yếu vào quy mô dự án, tổng giá trị đầu tư dự án.

Như vậy, so với quy định trước đây, hình thức “góp vốn phân chia sản phẩm là nhà ở” đã không còn được pháp luật cho phép thực hiện. Sự thay đổi này nhằm mục đích nâng cao trách nhiệm của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cũng như thúc đẩy họ nhanh chóng thực hiện dự án mới được ứng trước tiền từ khách hàng hàng, đồng thời hạn chế tình trạng “lách luật” bán nhà hình thành trong tương lai khi chưa có đủ điều kiện.

Thứ năm, Về vi phạm và xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản

Các quy định về xử lý vi phạm tạm ổn định. Đặc biệt là các quy định về xử lý vi phạm áp dụng chế tài hành chính được quy định chi tiết khá đầy đủ với nhiều điều khoản có riêng một Nghị định hướng dẫn thi hành. Trong đó, ghi nhận cả các nguyên tắc cần thực hiện khi xử lý, các hình thức xử lý hiệu quả: hình phạt chính, hình phạt bổ sung, các biện pháp khắc phục hậu quả…khi quy định càng chi tiết rõ ràng thì việc áp dụng pháp luật càng thuận tiện hơn.

Một trong những hạn chế hiện nay đó là mức xử phạt còn thiếu tính răn đe bởi chênh lệch giữa giá trị hưởng lợi do vi phạm mà có so với bị xử phạt. Theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, mức phạt tiền tối đa đối với hành vi vi phạm trong kinh doanh bất động sản phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở là 300.000.000 đồng. Mức phạt này tương đối thấp so với mức xử phạt hành chính, trong các lĩnh vực khác, trong khi lợi ích có được từ những hành vi vi phạm có thể lớn hơn rất nhiều lần. Vì vậy, mức phạt này cần phải được điều chỉnh để đủ sức răn đe, ngăn chặn hành vi phạm trong kinh doanh bất động sản hiện nay.

2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản

Một là, Hoàn thiện pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản

Về quyền sở hữu bất động sản, Một trong những bất động sản đóng vai trò quan trọng là đất đai được khẳng định: “Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.[3] Do vậy chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản chỉ có thể có quyền sử dụng mà không phải là quyền sở hữu. Về lâu dài, cần tiếp tục nghiên cứu theo hướng hoàn thiện chế độ sở hữu về đất đai, vấn đề sở hữu tư nhân đối với đất cũng nên được tiếp tục nghiên cứu thấu đáo.[4]

Về điều kiện vốn đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Đối với kinh doanh bất động sản có sẵn, mức vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng như hiện nay là quá cao đối với doanh nghiệp nhỏ nhưng hoạt động thường xuyên, vì vậy nên điều chỉnh lại mức vốn pháp định cho phù hợp.

Trong thực tiễn, chủ thể kinh doanh và giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai đòi hỏi phải huy động một lượng vốn rất lớn và ổn định trong thời gian dài (không thể sử dụng vốn ngắn hạn). Do vậy, cần phải có các giải pháp để thúc đẩy mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với KDBĐS và thị trường bất động sản để huy động vốn dài hạn cho kinh doanh.

Hai là, Hoàn thiện pháp luật về các nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Quy định của pháp luật về nguyên tắc trung thực trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Một trong những nguyên tắc của BLDS 2015, nguyên tắc chung trong lĩnh vực luật tư, là yêu cầu các bên tham gia quan hệ dân sự phải đảm bảo tính thiện chí, trung thực. Vì vậy, những giao dịch liên quan đến bất động sản thông thường đều phải đến trước cơ quan chức năng của Nhà nước, phòng/văn phòng công chứng, văn phòng thừa phát lại, hoặc phải có những người làm chứng để những giao dịch này thực sự khách quan, trung thực. Nhằm hoàn thiện các quy định liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản thì tính trung thực cũng được ghi nhận là nguyên tắc của pháp luật về kinh doanh bất động sản.[5] Ngoài ra cần quy định việc giao dịch hàng hoá bất động sản phải qua sàn giao dịch bất động sản là bắt buộc.

Quy định của pháp luật về nguyên tắc công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Tăng cường hoạt động đấu thầu, đấu giá trong kinh doanh bất động sản trong các dự án đầu tư, đấu thầu quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm giá của bất động sản phù hợp với giá của thị trường. Tuy nhiên, dù luật đã có nhưng hiện nay lại phát sinh rất nhiều sơ hở của luật. Hệ thống chính sách của một số ngành, lĩnh vực còn có quy định chồng chéo, chưa thống nhất với pháp luật về đấu thầu, gây khó khăn trong quá trình thực thi. Vì thế, cần có tiếng nói chung giữa các cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành trong việc ban hành các quy định hài hòa, thống nhất với các quy định của pháp luật về đấu thầu.[6]

Ba là, Hoàn thiện pháp luật về giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Cần tăng cường các biện pháp kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch và hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tư ký kết với khách hàng; đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng khi tham gia giao dịch.

Về bảo lãnh khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cần thống nhất quy định của pháp luật, kiên quyết thực hiện quy định bảo lãnh khi mua bán nhà ở để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, cũng tránh tình trạng doanh nghiệp không đủ năng lực kinh doanh và tùy tiện chiếm dụng vốn của khách hàng.

Về vấn đề huy động vốn, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách “lách luật” để huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án bất động sản, cần xác định thật rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và có nhiều biện pháp xử lý thật nghiêm khắc các hoạt động kinh doanh giao dịch trái pháp luật, đặc biệt đối với nhà ở xã hội để bảo vệ quyền lợi của khách hàng nói chung, người có thu nhập thấp nói riêng.

Bốn là, Hoàn thiện pháp luật về vi phạm và xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản. Để có thể đặt ra được mức phạt hợp lý đối với hành vi vi phạm cần xét đến hậu quả mà hành vi gây ra; phải quy định mức phạt theo tỷ lệ giá trị của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng bị vi phạm; tăng mức phạt tiền lên gấp nhiều lần đối với hành vi huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết…