– Thông qua thực tiễn xét xử, tác giả nêu lên một số vướng mắc về thẩm quyền giải quyết, xét xử vụ án yêu cầu tuyên bố giao dịch chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu và đề xuất phương án khắc phục, với mong muốn được góp phần tháo gỡ các vướng mắc, phục vụ tốt công tác giải quyết các vụ án tranh chấp liên quan đến đất đai tại các TAND.
Chuyển quyền sử dụng đất đang trở thành một trong những loại giao dịch dân sự đa dạng, phức tạp và phát sinh nhiều tranh chấp tại các TAND hiện nay. Kết quả giải quyết, xét xử các vụ án tranh chấp về giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói chung, yêu cầu tuyên bố giao dịch chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu nói riêng gắn liền với quyền, lợi ích thiết thực, quan trọng của người dân, ảnh hưởng lớn đến đời sống kinh tế của từng gia đình và môi trường xã hội, môi trường kinh doanh tại nhiều địa phương.
I. Về thẩm quyền của Tòa án cấp sơ thẩm
1.1. Vướng mắc phát sinh
Các Tòa án thụ lý, giải quyết theo thủ tục sơ thẩm các tranh chấp liên quan đến các hợp đồng, giao dịch bất động sản nói chung, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói riêng theo quy định tại các khoản 3, 11 Điều 26, Điều 35, Điều 37, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 40 BLTTDS năm 2015. Thực tiễn xét xử cho thấy các tranh chấp về giao dịch bất động sản nói chung, yêu cầu tuyên bố giao dịch chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu nói riêng rất đa dạng, tạo ra nhiều cách hiểu, nhiều kết quả nhận diện quan hệ pháp luật tranh chấp, xác định thẩm quyền giải quyết khác nhau, là nguyên nhân phát sinh các sai sót trong xác định thẩm quyền, áp dụng pháp luật nội dung để giải quyết, xét xử các vụ án theo thủ tục sơ thẩm, dẫn đến các bản án bị hủy, sửa do lỗi chủ quan, kéo dài thời gian giải quyết các tranh chấp tại Tòa án.
Do tính đa dạng của hình thức, nội dung giao dịch chuyển quyền sử dụng đất mà các chủ thể đã ký kết trên thực tế nên phát sinh những kết quả khác nhau khi các Tòa án nhân dân nhận diện các quan hệ pháp luật tranh chấp liên quan. Hiện nay có rất nhiều hình thức giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất như: giao dịch ủy quyền, giao dịch đặt cọc, giao dịch góp vốn, giao dịch chuyển quyền… Nếu quy tất cả các giao dịch này đều có liên quan đến bất động sản thì các Tòa án nhân dân căn cứ vào điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự để xác định thẩm quyền giải quyết, xét xử vụ án thuộc Tòa án nơi có bất động sản. Nhưng nếu xét về từng phạm vi, mức độ tranh chấp theo yêu cầu của đương sự thì sẽ phát sinh nhiều cách nhận diện khác nhau về Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Cụ thể:
Trong một vụ án dân sự, nguyên đơn yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng là hợp đồng đặt cọc chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu (đặt cọc để ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất), hợp đồng này đã được công chứng tại Văn phòng công chứng, có thể xác định thẩm quyền giải quyết vụ án theo các hướng sau:
– Áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án xác định thẩm quyền giải quyết vụ án là Tòa án nơi bị đơn cư trú. Quan điểm này giải thích rằng: phạm vi các quyền, nghĩa vụ mà các bên đang tranh chấp chỉ liên quan đến các thỏa thuận về giao dịch đặt cọc, chưa liên quan đến bất động sản mà các bên hướng đến để ký kết hợp đồng chuyển quyền, do vậy, cần xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” và xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nơi có địa chỉ cư trú của bị đơn.
– Áp dụng khoản 11 Điều 26, điểm m khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, xác định thẩm quyền giải quyết vụ án là Tòa án nơi có trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng. Quan điểm này cho rằng: giao dịch dân sự bị yêu cầu tuyên bố vô hiệu đã được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền và việc khởi kiện của nguyên đơn cũng yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu. Theo đó, phạm vi tranh chấp không chỉ liên quan đến quyền, nghĩa vụ của các đương sự mà còn liên quan đến Văn phòng công chứng, chưa liên quan đến bất động sản mà các bên hướng đến để ký kết hợp đồng chuyển quyền nên cần xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu” và xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nơi có trụ sở của Văn phòng công chứng đã thực hiện việc công chứng.
– Áp dụng vào điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì thẩm quyền giải quyết vụ án là Tòa án nơi có bất động sản. Quan điểm này cho rằng: mục đích cuối cùng của các bên hướng tới trong các giao dịch liên quan là quyền sử dụng đất. Theo đó, các tranh chấp liên quan đến giao dịch đặt cọc chuyển quyền sử dụng đất là một dạng của tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án là Tòa án nơi có bất động sản.
1.2. Quan điểm và kiến nghị
Chúng tôi cho rằng, việc xác định quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án dân sự phải dựa trên nội dung, phạm vi yêu cầu mà đương sự đưa ra. Tương ứng với quan hệ pháp luật tranh chấp, chúng ta xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án. Theo đó, chúng tôi kiến nghị Tòa án nhân dân tối cao giải đáp, hướng dẫn theo hướng:
Thứ nhất, trong trường hợp các đương sự yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu và nội dung đặt cọc là để ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, thì trường hợp này các Tòa án áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 để xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án là Tòa án nơi bị đơn cư trú mà không xem xét thẩm quyền theo nguyên tắc nơi có bất động sản.
Thứ hai, trường hợp nội dung đặt cọc do các bên thỏa thuận là để thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (có thể thỏa thuận đặt cọc là một phần của hợp đồng chuyển quyền đã ký kết hoặc các bên đã đồng thời ký kết hợp đồng chuyển quyền và hợp đồng đặt cọc) thì Tòa án áp dụng điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 để xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án là Tòa án nơi có bất động sản.
Thứ ba, đối với các tranh chấp về yêu cầu tuyên bố giao dịch chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu, theo chúng tôi, trong mọi trường hợp (giao dịch có được công chứng hay không được công chứng) thì thẩm quyền giải quyết vụ án phải là Tòa án nơi có bất động sản giải quyết.
Thứ tư, hiện nay còn nhiều cách hiểu, cách làm khác nhau trong việc xác định quan hệ pháp luật tranh chấp đối với trường hợp đương sự yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu và đồng thời các giao dịch này đã được công chứng tại Phòng Công chứng, Văn phòng công chứng có thẩm quyền. Có Tòa án xác định quan hệ pháp luật tranh chấp theo khoản 11 Điều 26, có Tòa án xác định quan hệ pháp luật tranh chấp theo khoản 3 Điều 26 BLTTDS năm 2015. Do vậy, cần sớm giải đáp, hướng dẫn vướng mắc này. Có thể theo hướng:
– Khi đương sự khẳng định giao dịch do các bên lập là đúng và đưa ra yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự đã công chứng vô hiệu là do có sai sót về thẩm quyền, nội dung, hình thức, thủ tục công chứng (tức là phần việc công chứng không đúng pháp luật), thì trường hợp này Tòa án xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu”. Bởi vì căn cứ pháp luật làm cơ sở để xem xét văn bản công chứng vô hiệu trong trường hợp này là áp dụng pháp luật chuyên ngành về công chứng, chứng thực. Trường hợp này, Tòa án nơi có trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng có thẩm quyền giải quyết vụ án.
– Trường hợp lý do đương sự đưa ra và Tòa án xác định là căn cứ để nhận định giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến các điều kiện được quy định từ Điều 117 đến Điều 130 BLDS năm 2015 hoặc vừa liên quan đến lý do này, vừa liên quan đến lý do thẩm quyền, nội dung, hình thức, thủ tục công chứng không đúng pháp luật, thì Tòa án xác định quan hệ tranh chấp là “Yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu” theo khoản 3 Điều 26 BLTTDS năm 2015. Bởi vì căn cứ để xem xét giao dịch dân sự đã được công chứng vô hiệu vừa dựa trên pháp luật chuyên ngành về công chứng, chứng thực, vừa dựa trên các quy định cơ bản của Bộ luật Dân sự về hiệu lực của giao dịch, hợp đồng dân sự. Sau khi Tòa án đã xác định được quan hệ pháp luật tranh chấp, xác định phạm vi yêu cầu khởi kiện đang giải quyết thì xác định lại thẩm quyền giải quyết vụ án tương ứng cho đúng pháp luật (như 3 vấn đề đã kiến nghị ở phần này).
II. Về thẩm quyền của Tòa án cấp phúc thẩm
2.1. Vấn đề vướng mắc phát sinh
Khi xét xử các vụ án dân sự phúc thẩm, ngoài việc các TAND phải tuân thủ phạm vi xét xử, thẩm quyền xét xử tại cấp phúc thẩm theo quy định tại các điều 293, 308 BLTTDS thì còn phải đảm bảo các nguyên tắc được quy định tại Chương 2, trong đó có nguyên tắc Quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự theo quy định tại Điều 5 và nguyên tắc Bảo đảm chế độ xét xử sơ thẩm, phúc thẩm theo quy định tại Điều 17 BLTTDS năm 2015.
Hiện nay, các TAND đều buộc phải hỏi đương sự rõ về yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 131 BLDS năm 2015 và hướng dẫn tại Công văn số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07 tháng 4 năm 2017 của TANDTC khi giải quyết yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.
Thực tiễn xét xử các vụ án yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu nói chung, các loại hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu nói riêng, nhiều trường hợp quan điểm nhận định của Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm khác nhau. Trong đó, cấp sơ thẩm nhận định giao dịch có hiệu lực, còn cấp phúc thẩm thì nhận định giao dịch bị vô hiệu và chỉ có cấp phúc thẩm mới giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, trong toàn bộ quá trình xét xử vụ án yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu, quyền lợi của các bên chưa phải đề cập đến nhiều khi Tòa án nhận định, quyết định hợp đồng đó có hiệu lực hay vô hiệu mà quyền và nghĩa vụ của các bên đương sự bị ảnh hưởng nhiều nhất, cần được cân nhắc, xem xét, đánh giá, quyết định cụ thể nhất khi Tòa án phải giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Trong bối cảnh giá quyền sử dụng đất trên thị trường biến động liên tục, mức độ đô thị hóa của các địa phương nhanh như hiện nay, thì vấn đề “hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bồi thường thiệt hại phát sinh trong các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất” gắn liền với quyền lợi thiết thực của người dân và buộc các Tòa án phải xem xét thấu đáo, thận trọng.
Vấn đề đặt ra là: Trường hợp Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng có hiệu lực, sau đó Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận kháng cáo, kháng nghị, tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì việc Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu có vi phạm nguyên tắc bảo đảm chế độ xét xử sơ thẩm, phúc thẩm theo quy định tại Điều 17 BLTTDS năm 2015 hay không?! Bởi lẽ phán quyết của Tòa án cấp phúc thẩm về giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu không qua chế độ xét xử sơ thẩm, bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ngay, các bên đương sự không đồng ý với phán quyết về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu cũng không có quyền kháng cáo.
Mặt khác, yêu cầu về thu thập chứng cứ để chứng minh cho các nội dung về giải quyết hậu quả của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu rất phức tạp (xem xét, thẩm định tại chỗ; xác định nguồn gốc, quá trình kê khai, đăng ký biến động, diện tích, tứ cận thửa đất, tính hợp pháp của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; định giá quyền sử dụng đất, tài sản trên đất…), các Tòa án cần phải thực hiện nhiều bước như quá trình xây dựng hồ sơ giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, điều này khiến cấp phúc thẩm bị động cả về thời hạn giải quyết vụ án, chi phí tố tụng và trình tự, thủ tục thu thập chứng cứ.
2.2. Quan điểm và đề xuất, kiến nghị
Để giải quyết vướng mắc này, thông qua thực tiễn xét xử, chúng tôi cho rằng:
Thứ nhất, trong vụ án yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, phán quyết của Tòa án xác định giao dịch dân sự vô hiệu chỉ mang tính tiền đề, còn mục đích hướng tới về quyền lợi của các đương sự là phán quyết về hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu. Nhưng trong một số trường hợp, đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu hoặc cho rằng sẽ đưa ra yêu cầu sau bằng vụ án khác. Theo đó, về cơ sở lý luận, phần giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu như một dạng tranh chấp mới phát sinh và Tòa án phải giải quyết ít nhất hai quan hệ tranh chấp trong cùng một vụ án về yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu; về yêu cầu thực tiễn xét xử hiện nay, Tòa án không giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là chưa xem xét hết yêu cầu của đương sự thuộc vụ án, đây được xem là sai sót nghiêm trọng, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự.
Thứ hai, các TAND phải đảm bảo thực hiện đúng, đủ tất cả các nguyên tắc của BLTTDS, tuân thủ nguyên tắc này nhưng không vi phạm nguyên tắc khác. Trong đó, từ nguyên lý “việc dân sự cốt ở đôi bên”, các Tòa án phải đảm bảo nguyên tắc Quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự trước khi thực hiện nguyên tắc Bảo đảm chế độ xét xử sơ thẩm, phúc thẩm.
Từ lập luận trên, để xử lý dứt điểm vướng mắc phát sinh về thẩm quyền của cấp phúc thẩm khi tuyên bố giao dịch dân sự nói chung, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu nói riêng, chúng tôi đề nghị Hội đồng Thẩm phán TANDTC giải đáp, hướng dẫn theo hướng:
– Trong quá trình giải quyết vụ án, các bên đương sự không đưa ra yêu cầu về giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu thì Tòa án không giải quyết và không bắt buộc Tòa án phải hỏi/ hướng dẫn các đương sự về yêu cầu này, đồng thời yêu cầu này đương sự chỉ được đưa ra trước khi Tòa án ban hành quyết định đưa vụ án ra xét xử (cần xử sự vấn đề này như quy định về áp dụng thời hiệu trong giải quyết vụ án dân sự).
Đối với nguyên đơn, khi khởi kiện phải nêu rõ nội dung, giá trị của yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu và trong trường hợp này Tòa án phải lập thủ tục cho nguyên đơn nộp tạm ứng án phí đối với yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu như vụ án tranh chấp dân sự có giá ngạch (tính trên giá trị yêu cầu bồi thường thiệt hại) hoặc tạm ứng án phí như vụ án tranh chấp không có giá ngạch nếu chỉ có phần yêu cầu trả lại những gì đã nhận mà không yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Đối với bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập, áp dụng nguyên tắc thụ lý, giải quyết yêu cầu giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu theo trình tự, thủ tục, điều kiện thụ lý yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập và áp dụng phương pháp nộp tạm ứng án phí như ứng xử với nguyên đơn.
– Trường hợp Tòa án cấp sơ thẩm đã thụ lý yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu thì Tòa án cấp sơ thẩm phải đảm bảo xác định đủ người tham gia tố tụng, tiến hành tất cả các biện pháp thu thập chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu này trước khi xét xử, phán quyết về yêu cầu của đương sự. Đồng thời, tại phiên tòa sơ thẩm, tất cả các yêu cầu, quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan đến hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu phải được làm rõ và tranh tụng công khai. Tại cấp phúc thẩm, trong trường hợp đủ cơ sở để sửa án sơ thẩm theo hướng tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu thì Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào chứng cứ có trong hồ sơ để giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu, trường hợp phát sinh vấn đề mới thì có thể thu thập thêm chứng cứ khác (như định giá lại…) để giải quyết vụ án.
– Trường hợp Tòa án cấp sơ thẩm không thụ lý yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu trước khi mở phiên tòa sơ thẩm, xét thấy có đủ điều kiện để tuyên bố giao dịch này vô hiệu thì Tòa án cấp phúc thẩm không giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu mà dành quyền khởi kiện cho đương sự trong vụ án khác.
– Trường hợp Tòa án cấp sơ thẩm đã thụ lý yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu nhưng không thu thập chứng cứ hoặc thu thập chứng cứ để chứng minh các nội dung về hậu quả của hợp đồng vô hiệu không đúng, không đủ thì được xem là “việc thu thập chứng cứ chưa được thực hiện đầy đủ mà tại phiên tòa phúc thẩm không thể thực hiện bổ sung được” để Tòa án cấp phúc thẩm hủy án sơ thẩm, chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo quy định tại khoản 1 Điều 310 BLTTDS năm 2015.
– Trường hợp Tòa án cấp sơ thẩm đã thu thập chứng cứ đúng, đủ nhưng các nội dung về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu chưa được làm rõ, chưa được tranh tụng công khai tại phiên tòa sơ thẩm (thông thường Hội đồng xét xử sơ thẩm quá chú tâm đến kết quả xác định hợp giao dịch có hiệu lực nên không để ý đến nội dung này) thì được xem là “có vi phạm nghiêm trọng khác về thủ tục tố tụng ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự” để Tòa án cấp phúc thẩm hủy án sơ thẩm, chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo quy định tại khoản 2 Điều 310 BLTTDS năm 2015.
Trên đây là một số vấn đề vướng mắc và kiến nghị liên quan đến thẩm quyền giải quyết các vụ án dân sự về yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu, rất mong nhận được sự quan tâm, trao đổi của đồng nghiệp và độc giả.
TAND huyện Chư Prông, Gia Lai xét xử vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất – Ảnh: Hoàng Minh Chung
Nguồn bài viết: https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-cuu/mot-so-vuong-mac-ve-tham-quyen-giai-quyet-xet-xu-vu-an-yeu-cau-tuyen-bo-giao-dich-chuyen-quyen-su-dung-dat-vo-hieu6695.html
