CÂU HỎI
Hãy cho tôi biết quy trình mua căn hộ hình thành trong tương lai?
Người hỏi: N.T. Hạnh (24/06/2023 – 01:15 PM)
GIẢI ĐÁP
Dưới đây là các bước cần quan tâm khi mua căn hộ hình thành trong tương lai:
1. Tìm hiểu về căn hộ: đây là bước mà nhiều khách hàng không dành đủ thời gian để thực hiện nó, dẫn đến việc thiếu thông tin cần thiết để quyết định hoặc dẫn đến những sai lầm khi mua, hãy dành thời gian đủ nhiều để tìm hiểu.
– Chủ đầu tư: việc mua căn hộ của Chủ đầu tư uy tín là điều mà hầu hết ai cũng xem là quan trọng và thực tế đã chứng minh được những lợi ích khi mua căn hộ từ Chủ đầu tư uy tín. Lợi ích có thể là: Sự an tâm về tài sản, Tiến độ bàn giao, Chất lượng công trình, Các quyền lợi khi mua và bán sau này, thương hiệu cá nhân khi Sở hữu Bất động sản của những dự án có tầm cỡ…Liên quan đến Chủ đầu tư chúng ta xem các dự án họ đã triển khai bằng cách đến thực tế để tham quan, cảm nhận, xem các giấy tờ pháp lý của dự án hiện tại đang có, xem thông tin trên Website chính thống, các bài viết của các trang tin chính thống, xem thông tin ở các Group cư dân của các dự án trước đó và tham khảo ý kiến của những Chuyên gia có kinh nghiệm để đánh giá toàn diện và khách quan.
– Sổ đất căn hộ: Đây là điều chúng ta cũng lưu ý kỹ khi tìm hiểu vì thực tế có nhiều Chủ đầu tư mua đất từ dân, sau đó gom lại làm dự án, chúng ta kiểm tra tên Sổ đất đã được sang tên Chủ đầu tư hay chưa và Chủ đầu tư đã đóng thuế sử dụng đất cho Nhà nước chưa.
– Pháp lý căn hộ: phần này đã trình bày ở trên, chỉ mua các dự án đủ pháp lý và an toàn cho tài sản, hiện tại đối với các dự án hình thành trong tương lai, Các chủ đầu tư thường dùng hình thức bán trước, thu một khoản tiền từ 10-20% của người mua sau đó tiến hành xây dựng móng, khi hoàn thành móng sẽ thu đủ 30%, chúng ta hãy kiểm tra xem dự án hiện có pháp lý như thế nào, ít nhất cũng phải có 1/500, Giấy phép xây dựng thì mới an toàn.
– Tiện ích xung quanh: đây là yếu tố sẽ liên quan đến cuộc sống chúng ta sau này nên dành thời gian để tìm hiểu, đi khảo sát thực tế là điều cần thiết, chúng ta hãy đi đến vào các thời điểm trong ngày, sáng, trưa, chiều, tối để cảm nhận và đi nhiều thời điểm trong tuần để cảm nhận, kiểm tra khoảng cách từ nhà đến các tiện ích có xa không, tiện ích có chất lượng theo tiêu chuẩn mình mong muốn không…thực tế người mua nhà phần lớn đều dành thời gian rất ít cho việc này.
– Cộng đồng dân cư và an ninh: môi trường sống sẽ có tác động đến cuộc sống của chúng ta, gia đình và con cái nên cần dành thời gian để tìm hiểu, đặc biệt là an ninh ở khu vực đó có an toàn, hay có phức tạp không, khu vực đó được bảo vệ, đảm bảo an ninh như thế nào… chúng ta hãy dành thời gian để tìm hiểu để tránh những điều không mong muốn phát sinh sau này.
– Các Quy hoạch hiện tại và tương lai: đây là yếu tố sẽ tác động lớn đến Giá trị tài sản của chúng ta, để kiểm tra chúng ta cần tra cứu thông tin trên các APP hỗ trợ xem quy hoạch ví dụ: MeeyMap, Thongtinland.. các trang thông tin quy hoạch của các địa phương và cũng có thể hỏi trực tiếp địa chính phụ trách ở khu vực đó – đây là chính xác nhất.
– Đơn vị phân phối: Các đơn vị phân phối dự án có độc quyền và các đơn vị F1-F2…có nhiệm vụ phân phối bán sản phẩm của dự án đó, bạn cần lưu ý các điều sau khi làm việc với Đơn vị phân phối:
+) Tiền đặt chỗ/ Booking: là hình thức đăng ký mua với một dự án, tùy dự án mà bạn sẽ được chọn căn trước hoặc đến gần ngày Công bố thì mới chọn, thường việc chọn căn sẽ theo số thứ tự trước – sau, nhưng chủ yếu vẫn do Đơn vị phân phối quy định, tiền này sẽ được hoàn trả lại và bạn cần lưu ý xem trong phiếu đặt chỗ có ghi rõ thời gian hoàn trả, số tiền hoàn trả, thời điểm bắt đầu hoàn trả…cần đọc kỹ, thông thường sẽ từ 30 triệu 100 triệu tùy giá trị sản phẩm. Nếu bạn là nhà đầu tư thì bạn nên đặt sớm nhất và đặt nhiều nhất có thể để chọn được căn đẹp vì căn đẹp là yếu tố đảm bảo chiến thắng khi đầu tư.
+) Mỗi đơn vị sẽ có rổ hàng khác nhau nên nếu bạn muốn chọn được căn ung y thì có thể chọn đơn vị Độc quyền hoặc có thể đặt chổ ở nhiều đơn vị để chọn được căn ưng ý.
+) Tiền đặt cọc chỉ Chủ đầu tư mới được thu và các đợt tiền thanh toán sau đó cũng phải chuyển cho Chủ đầu tư nên bạn không chuyển tiền Đặt cọc/ các đợt thanh toán cho Đơn vị phân phối, đã có trường hợp bị mất tiền vì không nắm thông tin này.
2. Cân đối dòng tiền mua tiền mặt hoặc vay ngân hàng: đây là điều chúng ta cần dành thời gian để cân nhắc, tính toán cho an toàn, hiệu quả nhất.
– Thông thường các dự án sẽ cho trả góp theo tiến độ 0 lãi suất đến nhận nhà, đây là điểm rất tốt của căn hộ hình thành trong tương lai nên bạn có thể tận dụng điều này để trả góp 0 lãi suất bằng tiền mặt, nếu thiếu hụt đoạn nào thì có thể nhờ ngân hàng hỗ trợ đoạn đó.
– Các dự án cũng ưu đãi không trả gốc và lãi trong 12-36 tháng, tùy dự án đề huy động vốn thông qua việc vay của bạn để trả tiền trước cho Chủ đầu tư khi dự án chưa hoàn thành, chưa nhận nhà, nếu sử dụng hình thức này thì bạn sẽ đóng trước cho Chủ đầu tư tới 70% giá trị căn hộ và phải vay ngân hàng, phát sinh nhiều chi phí khi vay: phí trả trước hạn 1-3%, phí bù lãi suất ưu đãi 1-3% tùy khoản chênh lệch giữa lãi suất thông thường cho vay.
– Nên ưu tiền sử dụng tiền mặt để trả góp 0 lãi suất theo tiến độ, chỉ vay ngân hàng khi dòng tiền hàng tháng của bạn rất ổn, bạn cần vốn để đầu tư vào công việc hoặc kênh nào đó sinh lợi lớn thì chỉ bỏ số tiền 30%, sau đó ngân hàng sẽ giải ngân 70%. Bạn sẽ tận dụng được nguồn vốn 70% giá trị căn hộ để đầu tư vào các kênh khác cũng rất tốt, nhưng hãy cân nhắc cái nào mang lại lợi ích nhiều hơn.
2. Đặt chỗ chọn sản phẩm: thông thường số tiền sẽ từ 30-100 triệu tùy sản phẩm và dự án, bạn sẽ được một suất đăng ký mua căn hộ dự án đó, các Đơn vị phân phối thường quy định tỷ lệ chọn căn để thu được nhiều đặt chổ nhất, tạo hiệu ứng thị trường bán hàng. Ví dụ: Rổ hàng đợt công bố 150 sản phẩm thì các đơn vị sẽ cần 300 đặt chổ để bán được 150 sản phẩm, nên tỷ lệ chọn căn là 2:1, nghĩa là bạn cần đặt 2 phiếu đặt chổ mới chọn mua được 1 sản phẩm, đây là điều cũng tốt khi nâng cao cơ hội chọn được căn đẹp của bạn, sau đó không mua thì có thể lấy lại tiền.
3. Đặt cọc trong sự kiện công bố/ mở bán: bản chất của việc bán bất động sản cần hiệu ứng của thị trường, đám đông và tâm lý phấn khởi của người mua nên thường tổ chức các sự kiện ở các Trung tâm sự kiến lớn, trang trọng. Điều lưu ý của bạn là cần bình tỉnh để không bị cảm xúc và hiệu ứng sự kiện, đám đông làm tác động bạn, bạn đã có tiêu chuẩn mua thì cứ đúng tiêu chuẩn đó mà mua, không nên dao động, ảnh hưởng bởi đám đông khi trong một sự kiện có rất nhiều người và không khí rất sốt nóng. Tiền đặt cọc sẽ được chuyển từ tiền đặt chỗ sang nên trong sự kiện này bạn sẽ quan tâm đến việc chọn được căn ưng ý và xem kỹ giá bán, các chính sách ưu đãi có được. Lưu ý quan trọng: là việc ký vào phiếu cọc sẽ không được hoàn lại tiền và bạn sẽ mất nếu không mua, sẽ khác tiền đặt chỗ và phải có đại diện Chủ đầu tư ký tên trong Phiếu đặt cọc, tiền Cọc phải được chuyển cho Chủ đầu tư để xác nhận. Trước khi quyết định ký tiền cọc bạn nên xem trước các Hợp đồng và điều khoản trước đó.
4. Thanh toán tiền đợt 1 và ký Thỏa thuận đặt cọc/ Thỏa thuận quyền ưu tiên mua sản phẩm: đây là khoản tiền Chủ đầu tư thu trước khi có Hợp đồng mua bán (nghĩa là xây xong móng) từ 10-20% giá trị căn hộ, thường dự án giai đoạn này chưa xây xong phần móng, bạn hãy kiểm tra xem dự án có pháp lý đến đâu, đã có Giấy phép xây dựng hay chưa và quan trọng là các điều khoản: Giá bán, tiến độ thanh toán, tiến độ hoàn thành phần móng, xử lý tiền đặt cọc thế nào, nếu chủ đầu tư vi phạm hay mình vi phạm thì sẽ thế nào, hãy đọc kỹ đê đảm bảo h quyền lợi và an toàn tài sản của bạn.
5. Thanh toán đợt ký Hợp đồng mua bán: đây là giai đoạn dự án đã hoàn thành phần móng, phải có các giấy tờ: Biên bản nghiệm thu phần móng, Giây phép xây dựng, Bảo lãnh ngân hàng thì mới được xem là đủ điều kiện để ký Hợp đồng bán và thu tiền 30%, bạn hãy kiểm tra các loại giấy tờ này để đảm bảo quyền lợi và an toàn tài sản. Đây là mốc đầu tiên quan trọng vì sau giai đoạn này nếu có vay ngân hàng thì cũng sẽ diễn ra việc vay và giải ngân sau đó nên bạn cần tính toán trước khi ký Hợp đồng mua bán để chủ động tài chính. Hãy nhớ xem kỹ các điều khoản trong Hợp đồng mua bán trước khi ký (phần này đã có trình bày ở nội dung trên)
6. Nhận bàn giao căn hộ: để nhận nhà thì cần hoàn công, nghiệm thu hoàn thành công trình, phòng cháy chữa cháy, thực tế và thiết kế ban đầu từ Sở xây dựng sau khi hoàn thành các phần này thì bạn sẽ nhận được căn hộ và phải đóng tiền đợt này là 25% giá trị căn hộ, phí bảo trì cũng đóng trong thời điểm này. Khi nhận nhà bạn hãy kiểm tra kỹ về các chi tiết thực trong căn hộ xem có đúng vật liệu, cam kết ban đầu hay không, có bị hư hỏng hay lỗi phần nào không, đặc biệt có thể mang theo thước đo để đo diện tích căn hộ thực tế nhận có đúng vớ diện tích ban đầu mua, được ghi trong Hợp đồng mua bán không, nếu chênh lệch thì có thể tính toán lại số tiền khi chênh lệch quá 2-5% diện tích căn hộ.
7. Nhận bàn giao sổ hồng: theo quy định thì kể từ sau 50 ngày nhận nhà thì Chi đầu tư có trách nhiệm tiến hành thủ cần thiết để Cấp Sổ hồng cho cư dân, bạn có thể cung cấp hồ sơ cho Chủ đầu tư làm cho bạn hoặc tự đi làm, có một vài chi phí phát sinh hành chính, nhưng không quá lớn: phí đo đạc, phí cấp sổ và ph trước bạ 0,5%. Lưu ý quan trọng là nếu bạn có nhu cầu bán lại không để ở trong quá trình làm Sổ hồng sẽ không được chuyển nhượng.
Người giải đáp: Lê Hữu Sơn (26/06/2023 – 08:55 AM)
