Chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận Chủ đầu tư

Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án là một trong những quyết định quan trọng để nhà đầu tư được phép tiến hành thực hiện dự án đầu tư. Thủ tục công nhận chủ đầu tư có ba hình thức bao gồm (1) Đầu giả. (2) Đấu thầu và (3) Chỉ định chủ đầu tư. Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi sẽ đi sâu vào phân tích về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời công nhận chủ đầu tư thông qua hình thức chỉ định chủ đầu tư.

1. Các trường hợp được chỉ định chủ đầu tư

Chỉ định chủ đầu tư đồng nghĩa với việc được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với công nhận chủ đầu tư. Có ba trường hợp mà nhà đầu tư được chỉ định làm chủ đầu tư dự án nhà ở, bao gồm:

– Đã có quyền sử dụng đất ở hợp pháp

– Đã có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng dắt sang làm đất ở

– Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai dễ xây dựng nhà ở thương mại.

Nếu đất có nguồn gốc không thuộc ba trường hợp này, nhà đầu tư sẽ không được chỉ định làm chủ đầu tư dự án nhà ở, đây là quy định đặc trưng của hình thức Chỉ định chủ đầu tư. Khác với hình thức đấu giá và đấu thầu, để có thể được chỉ định làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thì nhà đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Lộ trình chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời công nhận chủ đầu tư

3. Hồ sơ mà nhà đầu tư cần chuẩn bị

Danh mục hồ sơ yêu cầu đã được pháp luật quy định, tùy từng trường hợp mà nhà đầu tư cần chuẩn bị các văn bản, tài liệu cụ thể.

STT	LOẠI TÀI LIỆU, VĂN BẢN
I. Hồ sơ đề xuất dự án đầu tư
1	Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư (Mẫu A.I.1 Thông tư 03/2021/TT-BKHĐT)
2	Văn bản đề xuất dự án đầu tư (Mẫu A.I.3 Thông tư 03/2021/TT-BKHĐT) Thuyết trình quy mô, hình thức, cơ cấu sản phẩm, khai toán tổng mức đầu tư, nguồn vốn, tiến độ thực hiện…)
3	Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (hướng dẫn tại Nghị định 15/2021/NĐ-CP)
II. Pháp lý doanh nghiệp
1	Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (lần thay đổi gần nhất)
2	Tài liệu liên quan chứng minh nguồn gốc Pháp nhân có hoặc không liên quan đến Doanh nghiệp nhà nước.
2	Tài liệu chứng minh cơ quan chủ quản của Doanh nghiệp nhà nước cho phép sử dụng tài sản (đất, vốn) để thực hiện dự án nhà ở (trường hợp pháp nhân thực hiện dự án do nhà nước sở hữu quản lý).
III. Hồ sơ năng lực nhà đầu tư
1	1.1. Vốn tối thiểu: Đảm bảo vốn khả dụng/ Tiền tài sản chủ sở hữu đạt 20% đối với dự án có quy mô dưới \|20ha, 15% đối với dự án có quy mô trên 20ha trên tổng mức đầu tư dự án. Trong các trường hợp: Đối với doanh nghiệp hoạt động trên 1 năm. Có Báo cáo tài chính có kiểm toán độc lập Đối với doanh nghiệp mới thành lập chưa đủ 1 năm: Xác nhận số dư tài khoản tiền gửi tại ngân hàng tại thời điểm đề xuất dự án; hoặc chứng thư thẩm định giá tài sản của Nhà đầu tư (còn hiệu lực) 1.2. Khả năng huy động vốn triển khai dự án: Đảm bảo có đủ nguồn vốn triển khai đầu tư xây dựng dự án theo khái toán tổng mức đầu tư dự án, sau khi trừ vốn tự có của nhà đầu tư, bằng các hình thức hoặc đồng thời: – Văn bản cam kết cấp vốn vay (tin dụng) của tổ chức tài chính được cấp phép hoạt động tại Việt Nam – Văn bản cam kết tài trợi cấp vốn của công ty mẹ (trường hợp này Công ty mẹ cũng phải giải trình và chứng minh được Công ty mẹ đủ năng lực tài chính theo quy định). Trường hợp Công ty mẹ là doanh nghiệp nước ngoài thì tài liệu chứng minh năng lực phái được dịch thuật, hợp pháp hóa lãnh sự theo quy định
2	Hồ sơ năng lực, kinh nghiệm triển khai dự án: – Lập danh mục các dự án nhà ở mà Nhà đầu tư đã triển khai, tiến độ, khối lượng đã thực hiện. Đồng thời giải trình cơ cấu phân bố nguồn vốn cho các dự án đang triển khai đồng thời đảm bảo vốn cho dự án đang đề xuất. – Các tài liệu pháp lý các dự án đã triển khai để chứng minh năng lực kinh nghiệm nhà đầu tư.
IV. Pháp lý quyền sử dụng đất
1	Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của Nhà đầu tư, Trường hợp Nhà đầu tư chứng minh quyền sử dụng đất bằng hình thức thỏa thuận với cá nhân tổ chức khác đang sở hữu QSDĐ thì phải có Hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận chuyển nhượng, góp vốn bằng QSDĐ… đồng thời phải được UBND Cấp tỉnh chấp thuận cho nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phi nông nghiệp (Nhà ở)
2	Bản vẽ hiện trạng vị trí ranh Khu đất đề xuất (Bản vẽ thể hiện bản đồ giải thua khu đất phù hợp với QSDĐ của nhà đầu tư, đồng thời thể hiện khu đất đề xuất phù hợp với quy hoạch chung)
3	Tùy lịch sử nguồn gốc đất dự án có thể có một trong các tài liệu liên quan. Xác nhận hoàn tất bồi thường. Quyết định thu hồi tạm giao đất, quyết định giao đấu chuyển mục đích sử dụng đất, Quyết định Phê duyệt phương án sử dụng nhất đất của cơ quan chủ quản trường hợp Nhà đầu tư là doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước …Đây là một trong các tài liệu chứng minh nguồn gốc sử dụng đất của dự án Khu đất.
V. Tài liệu chứng minh tính phù hợp quy hoạch (Đô thị, sử dụng đất, phát triển nhà ở)
1	Văn bản phê duyệt Quy hoạch chung 1/2000 – đính kèm bản vẽ quy hoạch khu vực dự án đề xuất.
2	Văn bản phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc phê duyệt Tổng mặt bằng trường hợp khu đất đề xuất đã được phê duyệt Quy hoạch chi tiết. (Đính kèm bản về phê duyệt)
3	Văn bản cung cấp thông tin quy hoạch của cơ quan chức năng (UBND Quận Huyện hoặc Sở QHKT)
4	Tài liệu về quy hoạch sử dụng đất (Khu đất đề xuất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được duyệt)
5	Tài liệu về phê duyệt chương trình phát triển nhà ở (Khu đất đề xuất phải phù hợp chương trình phát triển nhà ở đã được phê duyệt)

4. Ý kiến của các cơ quan, Sở ngành quản lý chuyên môn

Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ có văn bản gửi đến các cơ quan, Sở ngành chuyên môn để lấy ý kiến về từng nội dung cụ thể, đây cũng là những điều kiện đầu vào mà nhà đầu tư phải xem xét khi lập hồ sơ. Các cơ quan, sở ban ngành sẽ có những ý kiến về những nội dung chính như sau:

– Uỷ ban nhân dân cấp huyện: ý kiến về hiện trạng sử dụng khu đất; sự phù hợp của dự án với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của địa phương, sự phù hợp với kế hoạch đầu tư xây dựng giao thông kết nối, hạ tầng kỹ thuật khu vực…

– Sở Tài nguyên và Môi trường: ý kiến về sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, sự phù hợp về ranh dự án và ranh đất, diện tích đất; về đánh giá sơ bộ tác động môi trường có thuộc danh mục dự án thu hồi đất hay không….

– Sở Xây dựng: ý kiến về tên dự án, tên chủ đầu tư; mục tiêu, hình thức, địa điểm, quy mô diện tích đất thực hiện dự án đầu tư; sự phù hợp của dự án với quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu, quy hoạch chung; sự phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; về cơ cấu và số lượng sản phẩm; về nghĩa vụ nhà ở xã hội….

– Sở Xây dựng: ý kiến về tên dự án, tên chủ đầu tư, mục tiêu, hình thức, địa điểm, quy mô diện tích đất thực hiện dự án đầu tư; sự phù hợp của dự án với quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu, quy hoạch chung; sự phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; về cơ cấu và số lượng sản phẩm; về nghĩa vụ nhà ở xã hội…

– Sở Quy hoạch Kiến trúc: ý kiến về sự phù hợp của mục tiêu, quy mô, địa điểm thực hiện dự án với quy hoạch; sự phù hợp của các chỉ tiêu sử dụng đất và các yêu cầu về kiến trúc công trình; có thuộc khu vực hạn chế phát triển đô thị hay thuộc phạm vi bảo vệ di tích lịch sử hay không…

– Sở Tài chính: Ý kiến về năng lực tài chính, phương án chứng minh năng lực tài chính, tính hợp pháp của tài liệu chứng minh năng lực tài chính của Nhà đầu tư

– Sở Công thương: Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch định hướng phát triển, hoạt động thương mại (đối với dự án có chức năng Nhà ở kết hợp Trung tâm thương mại, Siêu thị …)

– Cục Thuế: Ý kiến về các nghĩa vụ liên quan đến việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án, nghĩa vụ thuế đất khác nếu có.

– Sở Giao thông vận tải: ý kiến về phần hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dự án và quy hoạch giao thông; về sự phù hợp của dự án với kế hoạch đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông trong và ngoài dự án….

– Quân khu và Bộ Tư lệnh: ý kiến về chiều cao xây dựng công trình; địa điểm thực hiện dự án có thuộc khu vực nhạy cảm, địa bàn chiến lược về quốc phòng, an ninh, thế trận quân sự khu vực…

– Công an: ý kiến về trật tự an toàn xã hội, an ninh chính trị trên địa bàn….

Từ các ý kiến của các cơ quan, Sở ban ngành, Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ tổng hợp toàn bộ nội dung và trình lên Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh để xem xét và ra quyết định. Có thể thấy rằng, ý kiến của các cơ quan chuyên môn sẽ là những điều kiện tiên quyết để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh làm căn cứ ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với công nhận chủ đầu tư.

Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty Luật Nam Hà về trình tự, thủ tục đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Để hiểu rõ hơn về vấn đề trên, Quý khách hàng vui lòng liên hệ tới Công ty Luật Nam Hà để nhận được sự tư vấn và hỗ trợ kịp thời.

Mọi thông tin chi tiết, Quý khách vui lòng liên hệ với Công ty Luật Nam Hà chúng tôi theo:

CÔNG TY LUẬT TNHH NAM HÀ VÀ CỘNG SỰ