Khi muốn chuyển nhượng dự án bất động sản cho người khác thì dự án đó phải đáp ứng các điều kiện theo quy định, đồng thời tùy thuộc vào từng loại dự án mà thẩm quyền cho phép, thủ tục chuyển nhượng dự án có sự khác nhau.
1. Nguyên tắc chuyển nhượng
Chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản cho người khác tuy nhiên, cần đảm bảo các nguyên tắc theo quy định.
Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là một trong những hình thức kinh doanh bất động sản có sẵn. Việc chuyển nhượng sẽ do các bên thỏa thuận thông qua hợp đồng.
Theo đó, Điều 48 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã quy định rõ các nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, cụ thể như sau:
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh.
2. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây:
– Không làm thay đổi mục tiêu của dự án.
– Không làm thay đổi nội dung của dự án.
– Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.
3. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.
2. Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản
Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:
(1) Điều kiện đối với dự án bất động sản
Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau:
– Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt.
– Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
– Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
(2) Điều kiện bên chuyển nhượng dự án
Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
(3) Điều kiện bên nhận chuyển nhượng dự án
Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
3. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự bất động sản
Căn cứ Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Điểm b Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020, tùy thuộc vào từng loại dự án mà quyền, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có sự khác nhau, cụ thể:
– Với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.
Theo đó, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng nếu đáp ứng điều kiện theo quy định.
– Với dự án bất động sản không thuộc trường hợp trường hợp trên, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:
+ Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư.
+ Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng quyết định việc đầu tư.
4. Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản
* Dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư
Đối với dự án đầu tư mà nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định tại Điều 29 Luật Đầu tư 2020 và dự án đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư.
Chuyển nhượng dự án bất động sản được thực hiện theo thủ tục khác nhau (Ảnh minh họa)
* Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp trường hợp trên
Căn cứ Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được thực hiện như sau:
Bước 1: Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng
Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết.
Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng quyết định.
Bước 4: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án.
Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước;
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Trên đây là bài viết về điều kiện và thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản, trường hợp Quý bạn đọc cần tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan đến việc chuyển nhượng dự án bất động sản, vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH NAM HÀ VÀ CỘNG SỰ
Địa chỉ: Tầng 2.02, Số 90 Trần Đình Xu, Phường Cô Giang, Q1, Tp.Hồ Chí Minh
Điện thoại: (028) 6291 2919 – (028) 6295 8905
Email: info@namhaluat.com – Website: https://namhaluat.com
Facebook: Công ty Luật Nam Hà và Cộng sự – OA Zalo: Công ty Luật Nam Hà
