Tính đến thời điểm hiện tại, Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định chi tiết về mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, việc mua bán tài sản này vẫn gặp nhiều khó khăn và tiềm ẩn những rủi ro pháp lý cao do các quy định của pháp luật có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn thi hành có nhiều bất cập
Cùng với sự phát triển của xã hội và nhu cầu về đầu tư sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, việc mua bán tài sản không chỉ dừng lại ở những tài sản đã và đang hình thành mà cả những tài sản hình thành trong tương lai. Tính đến thời điểm hiện tại, Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định chi tiết về mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, việc mua bán tài sản này vẫn gặp nhiều khó khăn và tiềm ẩn những rủi ro pháp lý cao do các quy định của pháp luật có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn thi hành có nhiều bất cập. Do vậy, việc nghiên cứu và làm rõ việc mua bán tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật là thực sự cần thiết. Trong phạm vi bài viết, tác giả tìm hiểu về thực trạng quy định về hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật.
1. Khái quát pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai
1.1. Pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai
Bàn về khái niệm tài sản nói chung, theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, vấn đề tài sản được tiếp cận qua góc độ liệt kê những yếu tố được xem là tài sản. Cụ thể, theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Cũng theo quy định tại Điều luật này, pháp luật thống nhất việc phân chia tài sản thành 02 nhóm gồm bất động sản và động sản. Cả hai loại tài sản này dù là những tài sản hiện có hay những tài sản được hình thành trong tương lai đều được pháp luật ghi nhận cơ chế điều chỉnh. Mặc dù không đưa ra khái niệm cụ thể để trả lời cho câu hỏi “tài sản là gì”, tuy nhiên, thông qua việc xác định những yếu tố được xem là tài sản có thể hiểu tài sản là vấn đề trung tâm, cốt lõi của mối quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp luật nói riêng, tài sản là của cải, vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Cũng chính yếu tố vật chất phát sinh từ việc nắm giữ, sử dụng, khai thác giá trị tài sản mà trên thực tế, các tranh chấp nảy sinh liên quan đến vấn đề này luôn thường trực xảy ra, đặc biệt là những tài sản có giá trị lớn, mang tính thiết yếu trong đời sống sản xuất, sinh hoạt hàng ngày như đất đai, nhà cửa, phương tiện đi lại…
Với khái niệm “tài sản hình thành trong tương lai”, Bộ luật Dân sự năm 2015 không đưa ra định nghĩa cụ thể mà thay vào đó, quy định theo hướng liệt kê nhằm thống nhất việc nhìn nhận các tài sản được hình thành trong tương lai. Cụ thể, Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1. Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch. 2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”. Với vai trò là một hình thức của tài sản, tài sản được hình thành trong tương lai được pháp luật dân sự hiện hành xem là đối tượng hợp pháp trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là trong các hợp đồng có sử dụng loại tài sản này là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ trong hợp đồng khi đến thời hạn được thống nhất giao kết.
Các công trình nhà ở; nhà, công trình xây dựng cũng có thể là loại tài sản được hình thành trong tương lai nếu đáp ứng các quy định của pháp luật. Cụ thể, theo quy định của Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì “nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Điều chỉnh về vấn đề nhà ở được hình thành trong tương lai, khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 ghi nhận: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Với những tiếp cận, điều chỉnh cụ thể về tài sản được hình thành trong tương lai là bất động sản, pháp luật đã tạo ra một nền tảng pháp lý thống nhất, rành mạch, đáp ứng khá hiệu quả yêu cầu giải quyết các vấn đề pháp lý phát sinh từ loại tài sản này.
Từ những tiếp cận đã làm rõ, tựu trung lại thì tài sản hình thành trong tương lai có thể được hiểu là loại tài sản tồn tại hoặc chưa tồn tại ở thời điểm giao dịch, tài sản này thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.
1.2. Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai
Xét về bản chất, hợp đồng là một dạng phổ biến của giao dịch dân sự, nó là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự[1]. Có thể nói, hợp đồng giữa các bên được xác lập trên cơ sở bình đẳng, tôn trọng sự tự nguyện của các bên cũng như đáp ứng những điều kiện khác theo quy định của pháp luật, đánh dấu một sự thay đổi lớn về quyền và nghĩa vụ của các bên, hoặc là phát sinh, hoặc là thay đổi, hoặc thậm chí là chấm dứt, buộc các bên có nghĩa vụ tuân theo khi đã tự nguyện ràng buộc vào giao kết đã được xác lập. Trên cơ sở này, Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã đưa ra định nghĩa về hợp đồng mua bán tài sản: Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Bản chất của hợp đồng nói chung, khi các chủ thể tiến tới việc xác lập, thay đổi, chấm dứt hợp đồng đều xuất phát từ những mục đích nhất định phát sinh từ nhu cầu của các bên. Các hợp đồng dân sự nhìn chung mang bản chất là hợp đồng song vụ, là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau, việc thực hiện nghĩa vụ của bên này sẽ mang tính tác động đến việc bảo đảm quyền lợi của bên kia và ngược lại. Hiểu một cách đơn giản, trong hợp đồng mua bán tài sản, người bán có nghĩa vụ giao hàng theo đúng đối tượng, tính chất, số lượng, chất lượng, thời gian, địa điểm theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng và phía bên mua có nghĩa vụ phải thanh toán tiền hàng như các bên đã giao kết, thống nhất. Trên tinh thần điều luật về hợp đồng mua bán tài sản, có thể hiểu rộng ra, hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán tài sản hình thành trong tương lai mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua phải thanh toán tiền mua tài sản hình thành trong tương lai cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật. Tài sản hình thành trong tương lai có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán hàng hóa với điều kiện tài sản đem bán phải thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán. Quy định này tạo cơ chế thuận lợi trong việc truy xuất nguồn gốc của tài sản trong hợp đồng mua bán giữa các bên. Trường hợp bên bán thực hiện việc bán tài sản không thuộc sở hữu của mình hoặc không có quyền đối với tài sản sẽ buộc phải gánh chịu trách nhiệm pháp lý về hành vi của mình.
Mặc dù các tài sản được hình thành trong tương lai hoàn toàn có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản nhưng đây là vấn đề có điều kiện. Điển hình như vấn đề về nhà ở hình thành trong tương lai, nó chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở khi thỏa mãn điều kiện gồm: (i) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; (ii) Trường hợp là nhà cung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó[2].
2. Hạn chế, khó khăn của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai tại Việt Nam
Pháp luật Việt Nam về vấn đề hợp đồng mua bán tài sản nói chung, hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai nói riêng đã xây dựng được một nền tảng pháp lý tương đối vững chắc, tạo lập những điều chỉnh khá cụ thể, rõ ràng, giúp cho việc điều chỉnh các vấn đề pháp lý phát sinh trong giao dịch dân sự liên quan đến đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai trở nên rõ ràng, rành mạch hơn, đồng thời hướng đến bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ hợp đồng, đặc biệt là dưới góc độ người mua tài sản. Có thể nói, với tầm quan trọng về giá trị của tài sản trong bối cảnh xã hội mới, những xu hướng điều chỉnh của pháp luật trong giai đoạn hiện tại thể hiện rõ khả năng thích nghi với các quan hệ xã hội nói chung trong giai đoạn mới, bắt kịp với những thay đổi cơ bản của thời đại để đưa ra những điều chỉnh kịp thời và hiệu quả hơn. Kết quả là hàng loạt các văn bản pháp luật được ban hành để điều chỉnh về hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai ra đời có thể kể đến như Bộ luật Dân sự năm 2015 (ban hành trên cơ sở sửa đổi, bổ sung quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014… Mỗi văn bản có đối tượng điều chỉnh và phương pháp điều chỉnh riêng biệt nhằm hạn chế tối đa sự xung đột pháp luật xảy ra. Tuy vậy, ở một góc độ nhìn nhận khác, tác giả nhận thấy rằng, ngay chính trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai vẫn còn xảy ra những hạn chế, thậm chí là xung đột lẫn nhau, khiến ảnh hưởng đến hiệu quả áp dụng pháp luật trên thực tế, gây ra những rủi ro đáng kể đối với quyền lợi của các bên trong hợp đồng. Trong phạm vi bài viết, các tác giả đưa ra những nhìn nhận về hạn chế của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi trên thực tiễn đời sống, đây là giao dịch có tần suất xuất hiện cao và có khả năng tranh chấp lớn. Cụ thể là:
Thứ nhất, về điều kiện chủ đầu tư được giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai[3].
Vấn đề này được quy định rất rõ tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (Nghị định số 99/2015/NĐ-CP), theo đó, trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư. Cũng quy định về điều kiện của chủ đầu tư, khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trong thời hạn 15 ngày; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Có thể thấy, Luật Kinh doanh bất động sản trao quyền cho cơ quan nhà nước thẩm định về điều kiện của chủ đầu tư khi tham gia vào hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, nhằm hạn chế rủi ro trên thực tế đối với người mua nhà. Tuy vậy, chiếu theo quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lại trao quyền cho chủ đầu tư vẫn được bán nhà khi Sở Xây dựng không có văn bản trả lời và phải chịu trách nhiệm. Quy định này trên thực tế cho thấy cơ chế chịu trách nhiệm của chủ đầu tư còn bị chi phối bởi nhiều yếu tố, gây ra nhiều rủi ro lớn cho người mua nhà.
Thứ hai, về mâu thuẫn trong việc quy định hình thức trách nhiệm do vi phạm hợp đồng.
Theo quy định tại Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng. Tuy nhiên, tại Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại quy định những nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có, trong đó có quy định về phạt vi phạm hợp đồng nhưng về vấn đề bồi thường thiệt hại thì không có quy định trong nội dung thỏa thuận của các bên. Như vậy, có thể thấy, ngay trong cùng một văn bản pháp luật đã tồn tại sự mâu thuẫn. Về bản chất, phạt hợp đồng mang tính chất răn đe và “phòng ngừa”, mục đích để các bên ý thức và nghiêm chỉnh tuân thủ hợp đồng, trong khi đó, bồi thường thiệt hại mang tính chất bù đắp những tổn thất đã gây ra. Tài sản là nhà ở thường có giá trị rất lớn, yếu tố này dẫn đến việc trong hợp đồng mua bán tài sản có đối tượng là nhà ở, nếu một bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, thiệt hại, tổn thất đối với bên có quyền thường rất lớn. Dựa trên tinh thần pháp luật, yếu tố “bồi thường thiệt hại” được xem là yếu tố kém quan trọng hơn nên không nhất thiết, không buộc các bên phải thỏa thuận. Xuất phát từ thực tiễn đời sống, điều này là thiếu hợp lý, buộc phải có những nhìn nhận đúng đắn, cụ thể hơn để giải quyết vấn đề.
Thứ ba, về vấn đề quy định tài khoản thanh toán trong hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai.
Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Thực tế cho thấy, các chủ đầu tư thường thế chấp chính dự án đang xây dựng để được bảo lãnh từ ngân hàng thương mại. Trên thực tiễn, chính cơ chế “mở” của pháp luật, không ràng buộc trách nhiệm của khách hàng khi phải chuyển khoản vào tài khoản của ngân hàng mà phụ thuộc vào quyền lựa chọn của chủ thể này khiến việc kiểm soát nghĩa vụ thanh toán khoản nợ ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn khi đa phần khách hàng thường lựa chọn trả bằng tiền mặt hoặc chuyển vào tài khoản ở ngân hàng khác không phải tài khoản của ngân hàng chủ đầu tư thế chấp[4]. Điều này vừa gây ra cơ chế khó kiểm soát trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai về các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện, vừa gây ra những rủi ro nhất định cho ngân hàng, tổ chức đứng ra làm nhiệm vụ bảo lãnh tài chính cho các nhà đầu tư khi tham gia xác lập hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngoài những hạn chế pháp luật được nhìn nhận trong hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, trên thực tiễn, việc mua bán tài sản hình thành trong tương lai còn gặp rào cản pháp lý nhất định liên quan đến hợp đồng mẫu. Theo đó, nhiều vụ tranh chấp hợp đồng diễn ra phức tạp, một trong những nguyên nhân chủ yếu là bên bán với đội ngũ chuyên gia nhiều kinh nghiệm, am hiểu pháp luật và nắm chắc thông tin về đối tượng mua bán nên khi tiến hành giao kết đã khéo lồng ghép vào những quy định điều kiện có lợi cho mình về tiến độ thanh toán và phạt hợp đồng, về chi phí liên quan… Nếu khách hàng không tìm hiểu, không được tư vấn kỹ càng bởi người có chuyên môn thì dễ chịu thiệt khi tranh chấp xảy ra. Nói một cách đơn giản hơn, chủ thể là khách hàng khi tham gia vào hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai rất dễ gặp phải những xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình xuất phát từ năng lực, trình độ am hiểu về cơ chế pháp lý, về trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của bên bán trong hợp đồng. Đây được xem là một hạn chế pháp luật trong việc thống nhất cơ chế quản lý về hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai cũng như hạn chế trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng.
3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai
Xuất phát từ những hạn chế, vướng mắc của pháp luật, nhằm đáp ứng những biến chuyển cơ bản về tính phức tạp trong quan hệ mua bán tài sản hình thành trong tương lai dưới các hình thức khác nhau, hướng đến việc thống nhất hệ thống pháp luật và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể tham gia vào quan hệ này, trong tương lai, trên cơ sở những yếu tố tích cực pháp luật hiện hành đã giải quyết được so với những văn bản điều chỉnh trước đây, các quy định của pháp luật cần được nhìn nhận một cách kỹ lưỡng, suy xét đến hiệu quả của vấn đề điều chỉnh pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai để đưa ra những quy định hợp lý, hợp tình. Tác giả đề xuất việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai cần tập trung giải quyết những vấn đề cốt lõi sau:
Thứ nhất, cần hoàn thiện quy định về cơ chế trách nhiệm của chủ đầu tư trên cơ sở tạo ra sự tương thích giữa quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo đó, pháp luật cần đề cao trách nhiệm thẩm định các điều kiện cơ bản để xác định chủ đầu tư có được phép tham gia ký kết các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hợp pháp được không. Về vấn đề này, thời hạn 15 ngày buộc cơ quan nhà nước phải trả lời có hay không về các điều kiện hợp pháp để chủ đầu tư tham gia hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai xét trên thực tế là khá ngắn, tác giả đề xuất thời hạn này có thể tăng lên tối đa đến 30 ngày, bảo đảm việc thẩm định trên thực tế được tiến hành hiệu quả, giúp ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và để khi có xảy ra vi phạm có thể hạn chế tối đa những rủi ro xảy ra đối với khách hàng khi tham gia vào hợp đồng này. Đồng thời trong vấn đề này, cơ chế ghi nhận rõ ràng, tương thích trong quy định của pháp luật giúp khách hàng tự ý thức về các quyền và nghĩa vụ của mình, từ đó mà có những thận trọng hơn trong việc tham gia xác lập hợp đồng.
Thứ hai, cần thống nhất quy định của Điều 16 và Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 trên cơ sở phân định rõ về trách nhiệm bồi thường thiệt hại và trách nhiệm phạt vi phạm hợp đồng. Cần nắm bắt rõ yếu tố thiệt hại lớn về quyền và lợi ích hợp pháp mà bên khách hàng bị xâm phạm có thể phải đối mặt do hành vi xâm hại gây ra, hướng đến những điều chỉnh mang tính cụ thể, tách biệt và thống nhất hơn không chỉ trong phạm vi văn bản luật mà còn phải đáp ứng sự tương thích với toàn bộ hệ thống pháp luật Việt Nam khi điều chỉnh về vấn đề hợp đồng mua bán tài sản nói chung.
Thứ ba, cần quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật về việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của khách hàng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên đứng ra làm nhiệm vụ bảo lãnh cho các chủ đầu tư tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tác giả cho rằng, khi tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật nên ràng buộc các chủ thể phải thỏa thuận việc thanh toán thông qua hình thức chuyển khoản vào tài khoản ngân hàng nơi thực hiện nhiệm vụ bảo lãnh cho chủ đầu tư tham gia vào hợp đồng, đồng thời, bên nhận thế chấp của chủ đầu tư là dự án đang tiến hành việc mua bán để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dưới góc độ là nội dung cơ bản của hợp đồng. Với cơ chế này, buộc các bên tham gia, đặc biệt là khách hàng có cơ chế thống nhất để thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình đúng mục đích nếu không muốn phải gánh chịu những ràng buộc pháp lý do hành vi vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng.
Thứ tư, cần hoàn thiện quy định về hợp đồng mẫu. Hợp đồng mẫu được tạo ra nhằm đáp ứng tính nhanh chóng, hiệu quả cho các chủ thể có nhu cầu xác lập hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, thực tiễn phát sinh cho thấy, các trường hợp xảy ra nhưng chưa nhận được những điều chỉnh pháp lý thống nhất, rõ ràng tạo ra sự “nhập nhằng” trong cơ chế điều chỉnh. Việc hoàn thiện pháp luật cần giải quyết triệt để vấn đề “thế này cũng được hoặc thế kia cũng không trái quy định pháp luật”. Sự điều chỉnh cụ thể trong quy định của pháp luật giúp các chủ thể dễ dàng trong việc định hướng hành vi, cách xử sự vấn đề sao cho phù hợp với các định hướng pháp lý, tránh việc bị áp dụng các chế tài pháp lý do không tuân thủ pháp luật.
Tóm lại, mua bán tài sản hình thành trong tương lai đang trở thành xu hướng mạnh mẽ tại các quốc gia trên thế giới và Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng này. Để chuẩn bị cho những điều kiện cần thiết, đáp ứng tốt những thay đổi của quan hệ này, đồng thời tạo lập những nền tảng pháp lý hiệu quả cho việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai buộc pháp luật phải có những đổi mới căn bản để giải quyết vấn đề. Sự điều chỉnh cụ thể, rõ ràng cũng như hạn chế những xung đột pháp lý xảy ra chính là hướng đi đúng đắn cho việc bảo đảm hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai vốn dĩ mang tính rủi ro sẽ trở nên gần gũi và an toàn hơn đối với các chủ thể trong quan hệ này.
Theo ThS. Lê Thị Thùy Nhi
Khoa Luật Kinh tế, Trường Đại học Luật, Đại học Huế
[1] Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015.
[2] Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
[3] Nguyễn Đình Phong (2018), Một số bất cập về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/thao-go/mot-so-bat-cap-ve-hop-dong-mua-ban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai.
[4] Phạm Uy Vũ (2018), Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật, Đại học Huế, Pháp luật về mua bán tài sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam, https://www.hul.edu.vn/upload/file/tn_caohoc/tt-pham-uy-vu.pdf.
Nguồn bài viết: https://phaply.net.vn/mot-so-han-che-cua-quy-dinh-phap-luat-ve-hop-dong-mua-ban-tai-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai-a255815.html
