Đối với dự án đầu tư xây dựng, sau khi có Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan nhà nước có trách nhiệm thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính và ra thông báo để Chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thu bảo vệ và phát triển đất trồng lúa, lệ phí trước bạ và các loại thuế phí khác… Trong bài viết này, chúng tôi tập trung chia sẻ và phân tích về thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
1. Điều kiện, cơ sở thực hiện thủ tục xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính
Điều kiện gồm hai phần:
(1) Điều kiện để cho Cơ quan có thẩm quyền tiến hành thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính:
- Dự án đầu tư đã được phê duyệt (đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư);
- Dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500;
- Đã được nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Quyết định giao đất/cho thuê đất/chuyển mục đích sử dụng đất);
- Hồ sơ kê khai nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ và nộp tiền thuế (nếu có) của Chủ đầu tư.
(2) Điều kiện để Chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính: Chủ đầu tư phải có Thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của cơ quan Thuế.
2. Quy trình thực hiện thủ tục
Bước 1: Xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Theo quy định, có hai trường hợp.
Trường hợp 1: Giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được tính bằng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất, trường hợp này áp dụng đối với dự án mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.
Đối với trường hợp 1, cơ quan chức năng không phải thực hiện công tác thẩm định giá đất, không phải làm thủ tục phê duyệt giá đất cho dự án mà sử dụng ngay bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Kết quả Trường hợp 1 là Sở Tài Nguyên và Môi Trường xác định đơn giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất đối với từng vị trí và từng loại đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án; xác định đơn giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất đối với từng vị trí và từng loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp 2: Xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư (còn được gọi là “xác định giá đất theo giá thị trường”), trường hợp này áp dụng đối với dự án mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại.
Đối với trường hợp 2, cơ quan chức năng phải thực hiện công tác thẩm định giá đất, phải làm thủ tục phê duyệt giá đất cho dự án. Thời gian thực hiện sẽ kéo dài, theo kinh nghiệm của chúng tôi cần khoảng 6 tháng mới có thể hoàn tất thủ tục này, có những trường hợp đặc biệt có thể kéo dài hàng năm. Kết quả trường hợp 2 là Quyết định phê duyệt giá đất của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Trong đó, xác định đơn giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho từng loại đất của dự án; xác định đơn giá đất đối với từng vị trí và từng loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Sơ đồ quy trình thực hiện xác định giá đất được triển khai:
Bước 2: Xác định số tiền phải nộp và Chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ nộp tiền
Sau khi đã có kết quả thực hiện của Bước 1 như trên là đơn giá và hệ số điều chỉnh giá đất theo Trường hợp 1 hoặc Quyết định phê duyệt giá đất theo Trường hợp 2, quy trình xác định số tiền phải nộp để Chủ đầu tư thực hiện hoàn tất nghĩa vụ nộp tiền như sau:
Kết quả của Bước 2 này là xác nhận hoàn tất nghĩa vụ tài chính của Cơ quan thuế (bao gồm các chứng từ xác minh đã nộp tiền của Kho bạc Nhà nước trong trường hợp phải nộp tiền).
3. Hồ sơ Chủ đầu tư cần chuẩn bị
Sau khi có Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm căn cứ trên bộ hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để tiến hành thực hiện công việc xác định nghĩa vụ tài chính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Do đó, hồ sơ thực hiện thủ tục này được sử dụng nối tiếp với thủ tục trước. Khi thực hiện thủ tục này, Chủ đầu tư chỉ cần phải nộp hồ sơ kê khai nộp tiền sử dụng đất (Tờ khai theo Mẫu 01/TSDĐ Thông tư 156/2013/TT-BTC), tiền thuê đất (Tờ khai theo Mẫu 01/TMĐN Thông tư 156/2013/TT-BTC), lệ phí trước bạ và tiền thuê khác nếu có…
4. Những nội dung ý kiến thẩm định:
– Sở Tài nguyên và Môi trường:
- Kiểm tra pháp lý dự án, pháp lý về quyền sử dụng đất để xác định những nội dung: thời điểm thẩm định giá; tổng diện tích dự án; diện tích từng loại đất thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất; diện tích từng loại đất miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất; diện tích đất công trình công cộng, công viên, cây xanh, giao thông, hạ tầng kỹ thuật không thu tiền sử dụng đất, thuê đất; chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của từng công trình. Riêng đối với trường hợp chuyển mục địch sử dụng đất, phải xác định thêm diện tích, vị trí từng loại đất và hệ số điều chỉnh giá đất cả trước khi và sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.
- Xác định dự án thuộc trường hợp xác định đơn giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo trường hợp 1 hay trường hợp 2.
- Tổ chức đấu thầu và xét thầu chọn Tổ chức tư vấn xác định giá đất: kiểm tra các tiêu chí xét thầu, như: giá dịch vụ, thời gian thực hiện, kinh nghiệm của Tổ chức tư vấn xác định giá đất, điều kiện tiến hành định giá đất của Tổ chức (yêu cầu về Chứng chỉ hành nghề..
- Tổ chức nghiệm thu Chứng thư định giá đất: kiểm tra phương pháp xác định giá, phương pháp thu thập thông tin phù hợp với quy định; kiểm tra số liệu tính toán trong chứng thư đã phù hợp với tính chất pháp lý và chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của dự án.
– Sở Tài chính:
Về thẩm định giá đất: căn cứ phương án giá đất và hồ sơ dự án của Sở TNMT trình Hội đồng giá, Sở Tài chính: (1) Kiểm tra phương pháp xác định giá, phương pháp thu thập thông tin phù hợp với quy định; kiểm tra số liệu tính toán trong chứng thư đã phù hợp với tính chất pháp lý và chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của dự án; (2) Đánh giá, tổng hợp ý kiến các thành viên trong Hội đồng thẩm định giá đất.
Xác định các khoản mà Chủ đầu tư được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp trên cơ sở hồ sơ do Văn phòng đăng ký đất đai chuyển đến.
– Hội đồng thẩm định giá đất: căn cứ Phương án giá đất của Sở TNMT trình, Hội đồng tiến hành tổ chức các phiên họp để thẩm định (thẩm định về sự phù hợp của nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, sự phù hợp của các thông tin thu thập về thửa đất khảo sát…), ý kiến của các Thành viên Hội đồng được tổng hợp vào Biên bản cuộc họp thẩm định.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện:
- Đối với trường hợp dự án Chuyển mục đích quyền sử dụng đất; Phối hợp với Sở Tài Nguyên và Môi trường xác định nguồn gốc đất của dự án, vị trí dự án, mục đích sử dụng đất từng loại đất trước khi chuyển mục đích
- Đối với dự án có quyết định thu hồi và giao đất/thuê đất: Phối hợp với Trung tâm phát triển quỹ đất và Sở Tài Nguyên và Môi trường thu thập hồ sơ, xác định giá trị đã thực hiện bởi thưởng giải phóng mặt bằng của dự án.
– Tổ chức tư vấn xác định giá đất: Xây dựng Chứng thư định giá đất nộp cho Sở TNMT để lập phương án giả; Giải trình trước Hội đồng thẩm định giá đất về phương án giá đất và kết quả xác định giá đất khi được yêu cầu.
– Cục Thuế: Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ nghĩa vụ tài chính do Văn phòng đăng ký đất đai chuyển đến; Tiếp nhận thông tin về các khoản được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Xác định và ban hành Thông báo về nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tur.
5. Những điểm Chủ đầu tư cần lưu ý khi thực hiện
Về việc xác định hiện trạng và vị trí của dự án bao gồm những yếu tố: hiện trạng trong khuôn viên dự án; hiện trạng kết nối giao thông của dự án ra tuyến đường có tên trong bảng giá đất; hiện trạng kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Đây là những yếu tố quan trọng quyết định đến giá đất của dự án. Vì vậy, để tránh tình trạng xác định không đúng hiện trạng và vị trí của dự án, Chủ đầu tư nên chủ động phối hợp với Sở TNMT để hướng dẫn thực địa tại dự án. Việc tổ chức đi thực địa nên được ghi nhận lại bằng biên bản có đính kèm hình ảnh.
Về việc xác định chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của dự án: Trong thực tế, có những dự án thực hiện điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 song song với công tác xác định giá đất. Đối với trường hợp này, Chủ đầu tư lưu ý cập nhật bổ sung hồ sơ các lần điểu chỉnh quy hoạch cho Sở Tài Nguyên và Môi Trường xem xét. Trong trường hợp không bổ sung kịp thời mà dẫn đến kết quả xác định giá đất của dự án không phù hợp với chỉ tiêu kiến trúc Quy hoạch được phê duyệt, dự án có thể sẽ phải thực hiện thủ tục điều chỉnh lại toàn bộ hồ sơ xác định giá đất.
Về xác định số tiền được trừ: Đối với trường hợp Chuyển mục đích sử dụng đất, trong quá trình thực hiện hồ sơ xác định các khoản được trừ tại Sở Tài chính, Chủ đầu tư nên chủ động phối hợp, cung cấp hồ sơ về quyền sử dụng, chứng minh số liệu diện tích, loại đất nhằm được khấu trừ đúng và đủ các khoản được trừ.
Trên đây là nội dung phân tích về việc thực hiện thủ tục pháp lý về thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. đối với một dự án phát triển nhà ở. Khi hoàn tất thủ tục này, nếu trước đó Chủ đầu tư thực hiện song song các thủ tục cấp phép xây dựng hạ tầng, công trình cho dự án và hoàn tất công tác nghiệm thu theo quy định thì Chủ đầu tư có thể nộp hồ sơ xin đủ điều kiện được phép bán, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Để được tư vấn và hỗ trợ, Quý khách vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH NAM HÀ VÀ CỘNG SỰ
- Địa chỉ: Tầng 2.02, Số 90 Trần Đình Xu, P. Cô Giang, Quận.1, TP. Hồ Chí Minh
- Điện thoại: 028 6291 2919
- Website: namhaluat.com – Email: info@namhaluat.com
- Facebook: Công ty Luật Nam Hà và Cộng Sự – OA Zalo: Công ty Luật Nam Hà
Trân trọng cảm ơn!
