Trong nền kinh tế thị trường, các phương thức để góp vốn để sản xuất kinh doanh cũng như góp vốn vào doanh nghiệp ngày càng trở nên đa dạng, trong đó có cả góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất đều có những điều kiện nhất định.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh về góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Cơ sở pháp lý điều chỉnh các quy định về vốn góp bằng quyền sử dụng đất là các văn bản sau đây:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ địa chính;
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 thánh 01 năm 2017 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hương dẫn thi hành luật đất đai;
- Thông tư 09/2021/TT-BTNMT ngày 30/6/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
2. Khái niệm của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Góp vốn theo Luật Doanh nghiệp 2020 là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty, bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ của công ty đã được thành lập.
Theo Điều 34 Luật Doanh nghiệp năm 2020 tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của mình cho công ty mình tham gia góp vốn. Tuỳ vào từng loại hình doanh nghiệp mà pháp luật quy định khác nhau về các vấn đề xoay quanh việc góp vốn.
3. Đối tượng được góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai
Căn cứ Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định :
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Theo đó, người sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
3.1 Chủ thể có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Một là. Hộ gia đình, cá nhân trong nước ( sau đây gọi là hộ gia đình, cá nhân ) bao gồm:
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức;
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
- Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê theo hình thức trả tiền cho cả thời gian thuê trong khu công nghiệp.
- Riêng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không phải là đất trong khu công nghiệp thì có quyền theo quy định của pháp luật dân sự.
Hai là, Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Ba là, Tổ chức kinh tế, tổ chức sự kiện công nghiệp sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm được góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
Bốn là, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án.
3.2 Chủ thể không có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định của luật đất đai hiện hành, những chủ thể sau đây không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
- Tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
4. Thời điểm được thực hiện quyền góp vốn của người sử dụng đất
Căn cứ Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính chính trước khi thực hiện các quyền.
- Các trường hợp khác theo quy định pháp luật có liên quan.
5. Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 phải sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải thỏa các điều kiện sau:
- Thứ nhất, có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
- Thứ hai, đất không có tranh chấp;
- Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; T
- Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất.
Cũng theo Khoản 34 Điều 2 Nghị định 01/2017/ NĐ-CP quy định việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất không thực hiện dự án đầu tư cần đắp ứng các điều kiện:
- Thuộc trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.
- Việc triển khai dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Phải có phương án góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất được người sử dụng đất thuộc khu vực đất dự kiến thực hiện dự án đồng thuận và được ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt;
- Phải đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong khu vực dự án.
Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 1 Điều 117 Bộ Luật Dân sự năm 2015 thì chủ thể giao dịch về góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ và tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
6. Điều kiện của người nhận góp vốn quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 93 Luật Đất đai năm 2013 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện đầu tư sản xuất, kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện như sau:
- Thứ nhất, có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận góp vốn đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
- Thứ hai, mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận góp vốn quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Thứ ba, đối với đất chuyên trồng lúa nước thì người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.
7. Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất thực hiện như thế nào?
Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT và Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, quy định về hồ sơ mà người sử dụng đất cần nộp khi thực hiện thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm có:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng, văn bản về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.
- Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận góp vốn.
- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Bước 3: Tiếp nhận và thẩm định hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng.
- Chỉnh lý, cập nhật biến động và hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 4: Trả kết quả
Văn phòng đăng ký đất đai trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
8. Chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã đưa ra những cơ sở để xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt góp vốn quyền sử dụng đất do các nguyên nhân khác nhau:
- Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn;
- Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;
- Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết, bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải có cá nhân đó thực hiện;
- Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng phải do pháp nhân đó thực hiện;
- Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản.
Việc xử lý. Dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận giữa các bên về việc. Dứt góp vốn thì bên góp vốn được tiếp tục sử dụng đất đỏ trong thời hạn còn lại. Nếu thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất không có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho bên góp vốn tiếp tục thuê đất nếu có nhu cầu.
- Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó.
- Trường hợp bên nhận góp vốn hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của tòa án nhân dân.
Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân thì được tiếp tục sử dụng đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..
- Trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì nhà nước thu hồi đất và tài sản đó.
- Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết, thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự.
- Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố là đã chết, đã chết hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự.
Trên đây là bài viết về điều kiện và thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản, trường hợp Quý bạn đọc cần tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan đến việc chuyển nhượng dự án bất động sản, vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH NAM HÀ VÀ CỘNG SỰ
Địa chỉ: Tầng 2.02, Số 90 Trần Đình Xu, Phường Cô Giang, Q1, Tp.Hồ Chí Minh
Điện thoại: (028) 6291 2919 – (028) 6295 8905
Email: info@namhaluat.com – Website: https://namhaluat.com
Facebook: Công ty Luật Nam Hà và Cộng sự – OA Zalo: Công ty Luật Nam Hà
