Rủi ro khi khai giá nhà đất trên hợp đồng thấp hơn thực tế

Câu chuyện kê khai giá nhà đất trên hợp đồng chuyển nhượng khi công chứng thấp hơn giá giao dịch thực tế xưa nay không hiếm gặp và đã tồn tại trong một thời gian khá dài.

Nguyên nhân mà hầu hết mọi người đưa ra là kê khai giá thấp để đóng thuế ít đi. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết chính xác về những rủi ro của hành vi kê khai theo kiểu “hai giá” (giá giao dịch khi công chứng và giá giao dịch thực tế) có thể xảy ra với người kê khai.

Chuyển cơ quan điều tra vì khai chênh lệch giá

Trong tháng 11-2022, Chi cục Thuế TP Quy Nhơn, Bình Định đã chuyển đến cơ quan điều tra Công an TP Quy Nhơn một trường hợp có dấu hiệu trốn thuế.

Nhiều người khai giá bán trên hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thực tế. Ảnh: HÀ THANH

Cụ thể, bà HTMN (ngụ TP Quy Nhơn) đã bán hai thửa đất cho hai người khác nhau. Người thứ nhất là ông PNN (ngụ huyện Tuy Phước, Bình Định) được công chứng tại Phòng Công chứng số 3, giá trị giao dịch ghi trên hợp đồng là 4 tỉ đồng.

Tuy nhiên, theo lịch sử giao dịch bất động sản (BĐS) thì thửa đất này bà HTMN đã trúng đấu giá với số tiền trúng đấu giá là hơn 6,3 tỉ đồng. Do đó, số tiền chênh lệnh giữa giá trị thực tế và giá trị ghi trên hợp đồng công chứng là hơn 2,3 tỉ đồng, dẫn đến nghĩa vụ tài chính ước tính thất thu hơn 57,6 triệu đồng.

Tương tự, với người mua thứ hai, bà HTMN đã kê khai giá chênh lệch là 2,27 tỉ đồng, nghĩa vụ tài chính ước tính thất thu hơn 56,7 triệu đồng. Như vậy, tổng cộng hai trường hợp chuyển nhượng BĐS cùng người nộp thuế đại diện bên bán là bà HTMN, ước tính nghĩa vụ tài chính thất thu là hơn 114 triệu đồng. Từ đó, Chi cục Thuế TP Quy Nhơn đã chuyển hồ sơ qua cơ quan điều tra để xem xét xử lý.

Trốn thuế dưới 100 triệu vẫn có thể bị truy cứu hình sự

Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, một cán bộ thuế tại TP.HCM cho biết trong giao dịch chuyển nhượng BĐS, hành vi kê khai “hai giá” là hành vi trốn nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Cụ thể, khi thực hiện giao dịch mua bán BĐS thì người bán phải có nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân, còn người mua sẽ phải nộp lệ phí trước bạ (trừ trường hợp được miễn thuế). Do đó, nếu để giá cao trên hợp đồng mua bán thì sẽ phải đóng thuế nhiều nên nhiều người đã thỏa thuận ghi giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn thực tế nhằm đóng thuế thấp.

Theo luật sư Hoàng Kim Minh Châu (Đoàn Luật sư TP.HCM), khi thực hiện hành vi kê khai “hai giá”, cả người mua và người bán đều đang phải đối diện với những rủi ro về mặt pháp lý.

Có thể kể đến như trong quá trình giao dịch phát sinh tranh chấp thì khi đưa ra tòa án, căn cứ để giải quyết quyền lợi của các bên là hợp đồng đã được công chứng. Nếu giá trị hợp đồng thấp hơn thực tế đã giao dịch thì rõ ràng điều này là bất lợi cho một trong hai bên. Trong trường hợp muốn tòa án xem xét công nhận giá giao dịch thực tế thì phải chứng minh, việc này không phải lúc nào cũng làm được, đồng thời sẽ “lộ” ra hành vi khai chênh lệch giá trị chuyển nhượng.

Cá nhân sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp để xác định sai số tiền thuế phải nộp từ 100 triệu đến dưới 300 triệu đồng sẽ bị phạt tiền 100-500 triệu đồng hoặc phạt tù từ ba tháng đến một năm.

Quan trọng hơn, những rủi ro về việc phải chịu chế tài xử lý hành chính hoặc hình sự là có thể xảy ra.

Theo Điều 17 Nghị định 125/2020, người có hành vi trốn thuế sẽ bị phạt một lần số thuế trốn có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên khi thực hiện hành vi sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, giảm.

Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi thực hiện hành vi trên mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ. Mức phạt cao nhất của hành vi trốn thuế này là phạt ba lần số tiền thuế trốn khi có ba tình tiết tăng nặng.

Về trách nhiệm hình sự, theo quy định tại Điều 200 BLHS năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017), người nào thực hiện một trong các hành vi sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp để xác định sai số tiền thuế phải nộp từ 100 triệu đến dưới 300 triệu đồng sẽ bị phạt tiền 100-500 triệu đồng hoặc phạt tù từ ba tháng đến một năm.

Trường hợp số tiền trốn thuế dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội như buôn lậu… cũng sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự với mức án trên.

Ngoài ra, cá nhân phạm tội trốn thuế với số tiền từ 300 triệu đồng trở lên hoặc tái phạm nguy hiểm, có tổ chức… sẽ bị phạt tiền tối đa đến 4,5 tỉ đồng hoặc phạt tù đến bảy năm. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20 triệu đến 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định 1-5 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.