Khi nói về các khái niệm quy hoạch trong xây dựng, sẽ có rất nhiều khái niệm và nhóm quy hoạch khác nhau được nhắc đến như: quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng, quy hoạch nông thôn,… Tuy nhiên, đây chỉ là các nhóm chung chứ không phải là dạng quy hoạch chi tiết. Thông thường, quy hoạch xây dựng chung sẽ có tỷ lệ khá lớn như: 1/25.000 – 1/250.000 – 1/5.000 – 1/10.000. Khi nhắc đến quy hoạch chi tiết, chắc chắn phải nhắc đến 2 loại tỷ lệ quy hoạch chính là: 1/2.000 và 1/500. Hầu hết trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước. Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư. Trong phạm vi bài viết này, Công ty Luật Nam Hà sẽ tập trung chia sẻ về trách nhiệm của Chủ đầu tư trong thủ tục lập, trình thẩm định và phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 (“Quy hoạch 1/500”) đối với các dự án xây dựng nhà ở, thương mại dịch vụ.
Quý bạn đọc có thể hình dung Quy hoạch 1/500 là giai đoạn chính thức xác định loại hình nhà ở của dự án và đồng thời cũng là giai đoạn cụ thể hóa Quy hoạch phân khu, được Cơ quan nhà nước phê duyệt bằng văn bản, đính kèm các bản vẽ thể hiện ranh giới khu vực lập dự án, phương thức bố trí các hạng mục khác nhau, xác định cụ thể từng hình sản phẩm (nhà chung cư, nhà phố, biệt thự…), xác định loại, vị trí các công trình kiến trúc, cảnh quan. Đồng thời quyết định phê duyệt Quy hoạch 1/500 cũng là một trong những cơ sở tính toán mức tài chính về tiền sử dụng đất mà Chủ đầu tư phải nộp cho nhà nước.
1. khái niệm và điều kiện để tổ chức lập quy hoạch chi tiết 1/500
Quy hoạch 1/500 (quy hoạch chi tiết xây dựng) là dạng triển khai cụ thể nội dung quy hoạch chi tiết từ quy hoạch tỷ lệ 1/2000. Đây chính là cơ sở để lập nên các dự án xây dựng khác với đầy đủ các giấy tờ cấp phép và các nhà quản lý đầu tư xây dựng.
Về cơ bản, quy hoạch chi tiết 1/500 sẽ được hiểu như sau:
- Là quy hoạch dùng để cụ thể hóa nội quy quy hoạch phân khu và quy hoạch chung.
- Được bố trí cụ thể tất cả các hạng mục công trình trên mặt đất như: hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trị cụ thể đến từng ranh giới của các lô đất thuộc bản đồ quy hoạch.
- Là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng và thực hiện công trình và hỗ trợ rất đắc lực cho các bước triển khai.
- Là cơ sở để được cấp giấy phép xây dựng (sau này cho dự án) và là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng.
Điều kiện để Chủ đầu tư tổ chức lập Quy hoạch 1/500 là khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư. Cơ sở để Chủ đầu tư lập, thẩm định và trình duyệt Quy hoạch 1/500 cần phù hợp: Quy hoạch chung, quy hoạch phân khu; Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh; Quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật về quy hoạch xây dựng và quy chuẩn, tiêu chuẩn khác có liên quan.
2. Trình tự lập quy hoạch chi tiết 1/500
Thực tế muốn quy hoạch phải đi theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của Quốc hội cho từng vùng cụ thể. Quốc hội phê duyệt sẽ triển khai xuống từng quận, huyện. Các bước như sau:
– Giai đoạn 1: Quốc hội quy hoạch định hướng phát triển kinh tế cho các vùng.
– Giai đoạn 2: Thủ tướng trình quốc hội phê duyệt.
– Giai đoạn 3: Sau khi dự án quy hoạch được phê duyệt thì UBND tỉnh có nhiệm vụ lập bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/5000 rồi trình Chính phủ duyệt.
– Giai đoạn 4: Quốc hội duyệt quy hoạch chi tiết 1/5000 xong tới huyện/quận làm nhiệm vụ quy hoạch phân khu. Bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/2000.
– Giai đoạn 5: Tỉnh duyệt quy hoạch 1/2000 sẽ tới đơn vị chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 rồi gửi quận/huyện duyệt.
3. Thẩm quyền phê duyệt và quy trình thực hiện thủ tục
Quy trình cơ bản cho việc lập, thẩm định và phê duyệt Quy hoạch 1/500 như sau:
Quy trình 1: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thẩm quyền phê duyệt Quy hoạch 1/500 đối với các trường hợp:
- Quy hoạch 1/500 tại khu vực trong đô thị có phạm vi liên quan đến địa giới hành chính của hai quận, huyện trở lên.
- Quy hoạch 1/500 tại khu vực có ý nghĩa quan trọng, khu vực trong đô thị mới trừ các quy hoạch tại khu vực có ý nghĩa đặc biệt quan trọng về chính trị, kinh tế – xã hội, văn hóa, lịch sử của quốc gia theo quy định của Chính phủ.
Quy trình 1: Thẩm quyền UBND cấp tỉnh/TP trực thuộc Trung ương
Quy trình 2: UBND Quận/Huyện thuộc thành phố trực thuộc trung ương; UBND thành phố, thị xã thuộc tỉnh:
- Phê duyệt Quy hoạch 1/500 trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Sở Quy hoạch kiến trúc hoặc Sở Xây dựng, trừ các quy hoạch 1/500 quy định thuộc thẩm quyền của Thủ tướng chính phủ và UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
- Tại một số địa phương, để giảm bớt khối lượng công việc ở cấp tỉnh thì UBND tỉnh sẽ ủy quyền cho UBND huyện thực hiện phê duyệt nhiệm vụ và đồ án Quy hoạch 1/500 các dự án trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Sở Quy hoạch kiến trúc hoặc Sở Xây dựng.
Quy trình 2: Thẩm quyền UBND cấp huyện
Ngoài ra, còn có những quy trình là những trường hợp đặc biệt như:
– Thủ tướng chính phủ phê duyệt đối với các Quy hoạch 1/500 tại khu vực có ý nghĩa đặc biệt quan trọng về chính trị, kinh tế xã hội, văn hóa, lịch sử của quốc gia.
– Tại các Khu kinh tế, UBND cấp tỉnh ủy quyền cho Ban quản lý khu kinh tế thực hiện phê duyệt nhiệm vụ và đồ án Quy hoạch 1/500 các dự án trong khu chức năng trong khu kinh tế.
Xét về quy trình lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ/đồ án Quy hoạch 1/500 là tương tự. Vì vậy, chúng tôi sử dụng chung một sơ đồ để mô tả quy trình thực hiện. Tuy nhiên, về tính chất hồ sơ và nội dung thẩm định, phê duyệt là khác nhau. Cụ thể:
– Nhiệm vụ Quy hoạch 1/500: Xác định giới hạn các chỉ tiêu cơ bản làm cơ sở lập hồ sơ thiết kế đồ án Quy hoạch 1/500, như: quy mô dân số, nhu cầu sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trên cơ sở các quy định của quy hoạch phân khu, quy hoạch chung đô thị đã được phê duyệt. Dự kiến các hạng mục công trình cần đầu tư xây dựng trong khu vực lập quy hoạch; xác định các yêu cầu đối với việc nghiên cứu tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan, sử dụng đất, kết nối hạ tầng kỹ thuật và những yêu cầu khác.
– Đồ án Quy hoạch 1/500: Xác định cụ thể các chỉ tiêu quy hoạch của dự án, như: xác định dân số, diện tích sử dụng đất cụ thể cho từng công trình; xác định vị trí, kích thước, tầng cao, mật độ xây dựng, chức năng sử dụng của từng lô đất. Bố trí mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật đến ranh giới lô đất; đánh giá môi trường chiến lược…
4. Về hồ sơ chủ đầu tư cần chuẩn bị
Việc tổ chức lập hồ sơ Quy hoạch 1/500 cũng có điểm đặc biệt hơn so với các bước pháp lý trong lộ trình phát triển dự án. Chủ đầu tư có quyền quyết định hình thức (chỉ định, thi tuyển…) để lựa chọn tổ chức tư vấn tham gia lập quy hoạch. Khi lựa chọn tư vấn, Chủ đầu tư phải căn cứ vào điều kiện năng lực của tổ chức tư vấn lập quy hoạch theo quy định của của Luật Xây dựng.
Pháp luật có quy định về thành phần hồ sơ, tùy vào giai đoạn lập nhiệm vụ hay đồ án Quy hoạch 1/500 mà Chủ đầu tư sẽ chuẩn bị các văn bản, tài liệu, loại bản đồ phù hợp. Theo kinh nghiệm của Công ty Luật Nam Hà trên thực tế, danh mục thành phần hồ sơ, tài liệu bao gồm:
| STT |
THÀNH PHẦN HỒ SƠ |
| A. THÀNH PHẦN HỒ SƠ CHUNG | |
| I | Pháp lý doanh nghiệp |
| 1 | Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh |
| 2 | Giấy chứng nhận đầu tư (đối với các doanh nghiệp nước ngoài) |
| II | Hồ sơ năng lực của đơn vị tư vấn |
| 1 | Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của đơn vị tư vấn lập quy hoạch; |
| 2 | Chứng chỉ hành nghề của các Kiến trúc sư, Kỹ sư quy hoạch đô thị tham gia lập quy hoạch; |
| III | Pháp lý dự án |
| 1 | Một trong các văn bản sau: |
| – Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư; | |
| – Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá Văn bản của cơ quan có thẩm quyền công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất; | |
| – Quyết định phê duyệt kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; | |
| 2 | Văn bản pháp lý về quyền sử dụng đất, giao thuê đất theo quy định của pháp luật (đối với các chủ đầu tư đã có pháp lý về quyền sử dụng đất, giao thuê đất theo quy định). |
| 3 | Bản vẽ hiện trạng vị trí ranh đã được thẩm định. (nếu có) |
| 4 | Các hồ sơ pháp lý khác liên quan đến dự án. |
| B. THÀNH PHẦN HỒ SƠ RIÊNG | |
| I | Hồ sơ nhiệm vụ quy hoạch 1/500 |
| 1 | Tờ trình đề nghị thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ Quy hoạch 1/500 |
| 2 | Thuyết minh nhiệm vụ Quy hoạch 1/500 |
| 3 | Dự thảo tờ trình, quyết định phê duyệt nhiệm vụ Quy hoạch 1/500 |
| 4 | Thành phần bản vẽ:
– Sơ đồ vị trí khu vực quy hoạch trích từ quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đô thị đã được phê duyệt theo tỷ lệ thích hợp. – Bản đồ ranh giới nghiên cứu, phạm vi khu vực lập quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 |
| II | Hồ sơ đồ án quy hoạch 1/500 |
| 1 | Tờ trình đề nghị thẩm định phê duyệt đồ án Quy hoạch 1/500 |
| 2 | Thuyết minh đồ án Quy hoạch 1/500 |
| 3 | Dự thảo tờ trình, quyết định phê duyệt đồ án Quy hoạch 1/500 |
| 4 | Quyết định phê duyệt nhiệm vụ Quy hoạch 1/500 của cơ quan có thẩm quyền |
| 5 | Quy định quản lý theo đồ án Quy hoạch 1/500, bản vẽ mẫu công trình (nếu có) |
| 6 | Hồ sơ pháp lý kỹ thuật bao gồm:
– Báo cáo khảo sát địa hình, khảo sát địa chất – Phê duyệt đánh giá tác động môi trường/cam kết môi trường (tùy quy mô) Thỏa thuận phương án đấu nối giao thông, Hạ tầng kỹ thuật (cấp nước, thoát nước, cấp điện …) – Thỏa thuận chiều cao tỉnh không (trường hợp dự án có công trình cao tầng thuộc trường hợp phải thỏa thuận chiều cao tinh không) – Thỏa thuận ranh mép bờ cao trường hợp dự án tiếp giáp sông, rạch. |
| 7 | Thành phần bản vẽ:
– Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất, tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/5000. – Bản đồ hiện trạng vị trí, tỉ lệ 1/500 (đối với quy hoạch chi tiết các dự án đầu tư xây dựng); Bản đồ hiện trạng kiến trúc cảnh quan, đánh giá đất xây dựng, tỷ lệ 1/500. – Các bản đồ hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tỷ lệ 1/500 bao gồm: · Bản đồ hiện trạng hệ thống giao thông. · Bản đồ hiện trạng cao độ nền và thoát nước mặt. · Bản đồ hiện trạng hệ thống cấp điện và chiếu sáng. · Bản đồ hiện trạng hệ thống cấp nước. · Bản đồ hiện trạng hệ thống thoát nước thải và xử lý chất thải rắn. Bản đồ hiện trạng hệ thống thông tin liên lạc. · Bản đồ hiện trạng môi trường. – Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, tỷ lệ 1/500. – Sơ đồ tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan. Các bản đồ quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật và môi trường, tỷ lệ 1/500 bao gồm: · Bản đồ quy hoạch giao thông đô thị. · Bản đồ chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng (tùy theo nội dung và quy mô đồ án, có thể gộp chung với bản đồ quy hoạch giao thông đô thị). · Bản đồ quy hoạch cao độ nền và thoát nước mặt đô thị. · Bản đồ quy hoạch cấp điện và chiếu sáng đô thị. · Bản đồ quy hoạch cấp nước đô thị. · Bản đồ quy hoạch thoát nước thải và xử lý chất thải rắn đô thị. · Bản đồ quy hoạch hệ thống thông tin liên lạc. · Bản đồ đánh giá môi trường chiến lược. · Bản đồ tổng hợp đường dây, đường ống kỹ thuật. |
| C. VẺ SỐ LƯỢNG HỒ SƠ | |
| Về số lượng: 17 tập thuyết minh và 17 bộ bản vẽ và 01 đĩa CD/USB lưu trữ các bản vẽ | |
5. Nội dung ý kiến/thẩm định
Trong quá trình thẩm định hồ sơ Quy hoạch 1/500, các Sở, Ban ngành, cơ quan chuyên môn sẽ ý kiến, thẩm định hồ sơ dựa trên các tiêu chí pháp luật đã quy định. Tuy nhiên, tùy trường hợp cụ thể sẽ có đầy đủ hoặc một phần nội dung thẩm định/ý kiến dưới đây.
– Sở Quy hoạch Kiến Trúc hoặc Sở Xây dựng (trường hợp chưa thành lập Sở Quy hoạch Kiến Trúc): Thẩm định và góp ý kiến nội dung liên quan sự phù hợp quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, ý kiến về ranh giới dự án, tính chất chức năng của khu quy hoạch, cơ cấu sử dụng đất, các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị và chỉ giới xây dựng, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật; việc thiết kế đồ án áp dụng các chỉ tiêu, tiêu chuẩn có phù hợp quy định; định hướng quy hoạch chung của khu VỰC…
– Sở Giao thông vận tải: ý kiến về phương án thiết kế đấu nối giao thông và hạ tầng kỹ thuật.
– Bộ tổng tham mưu – Cục tác chiến: ý kiến về chiều cao tĩnh không xây dựng công trình.
– Phòng Chuyên môn thụ lý (Phòng Quản lý đô thị/Phòng Kinh tế Hạ Tầng/…): ý kiến nội dung các tiêu chuẩn thiết kế, chỉ tiêu về kiến trúc, dân số, sự phù hợp việc bố trí các công trình tiện ích xã hội đảm bảo đúng quy chuẩn thiết kế đô thị.
– UBND Phường/Xã: ý kiến về đất đai, môi trường, quy hoạch sử dụng đất.
– Ý kiến cộng đồng dân cư tại khu vực dự án: tiến độ thực hiện, môi trường, hiệu quả kinh tế xã hội, ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất, đời sống sinh hoạt của người dân tại khu vực dự án có ảnh hưởng trực tiếp (cư dân có nhà, đất tại dự án bị giải tỏa), gián tiếp (dân cư kế cận địa điểm dự án).
– Ban chuyên môn khác: Tùy trường hợp dự án sẽ có ý kiến chuyên môn của các Sở, Ban, Ngành khác như: Sở TNMT, Điện Lực; Cấp nước; viễn thông; Sở Giáo dục đào tạo, Sở Y tế (đối với các dự án có bố trí công trình giáo dục, y tế thuộc quy hoạch định hướng của ngành tại địa phương); …
- Các điểm quan trọng cần lưu ý:
– Về chỉ tiêu quy hoạch như là dân số, tầng cao, đất công trình công cộng, công viên cây xanh: trong quá trình thẩm định hồ sơ, Phòng chuyên môn không chỉ đối chiếu các thông số chỉ tiêu quy hoạch cho phù hợp với các tiêu chuẩn, quy chuẩn ngành mà quan trọng là phải phù hợp Quy hoạch chung, Quy hoạch phân khu đã được phê duyệt.
– Về kết nối giao thông: đối với những dự án không tiếp giáp với đường do nhà nước quản lý thì Chủ đầu tư không chỉ phải có phương án chứng minh đảm bảo kết nối giao thông mà còn phải chứng minh đoạn đường đấu nối đó đáp ứng được công suất theo thiết kế hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án. Trong trường hợp phải thỏa thuận sử dụng chung với các đơn vị kế cận đã có đường hiện hữu để có thể kết nối, khai thác hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp nước, thoát nước, bảo trì đường, cây xanh…) thì có thể Chủ đầu tư phải chia sẻ kinh phí đầu tư hệ thống hạ tầng và phải có thống nhất trước khi nộp hồ sơ phê duyệt quy hoạch.
– Về bố trí diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội: Chủ đầu tư và Đơn vị tư vấn thiết kế cần xét tính chất của dự án để bố trí đất xây dựng nhà ở xã hội cho phù hợp với nội dung về nghĩa vụ thực hiện nhà ở xã hội đối với chủ đầu tư, nội dung này thường được thể hiện tại các văn bản lựa chọn chủ đầu tư (Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư; Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giải Văn bản của cơ quan có thẩm quyền công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất; Quyết định phê duyệt kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư,…).
– Về số liệu trong các thuyết minh quy hoạch: Phải lưu ý kiểm tra về sự trùng khớp với số liệu giữa các bản vẽ với các văn bản cũng như các căn cứ pháp lý sử dụng thường sao chép các tài liệu cũ và chưa cập nhật mới dẫn đến phải thay đổi hồ sơ.
– Về bố trí các công trình kiến trúc trong đồ án quy hoạch: Trước khi thiết kế đồ án Quy hoạch 1/500, Chủ đầu tư cần khảo sát các công trình giáp ranh dự án để đảm bảo khoảng cách giữa hai công trình phù hợp với tiêu chuẩn xây dựng.
Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của chúng tôi về thủ tục lập, trình thẩm định và phê duyệt Quy hoạch 1/500 đối với dự án xây dựng nhà ở, thương mại dịch vụ. Quyết định phê duyệt Quy hoạch 1/500 là một văn bản quan trọng chính thức xác định từng loại hình nhà ở của dự án, Chủ đầu tư có thể sử dụng văn bản này làm tài liệu giới thiệu sản phẩm đến khách hàng.
Để được tư vấn và hỗ trợ, Quý khách vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH NAM HÀ VÀ CỘNG SỰ
- Địa chỉ: Tầng 2.02, Số 90 Trần Đình Xu, P. Cô Giang, Quận.1, TP. Hồ Chí Minh
- Điện thoại: 028 6291 2919
- Website: namhaluat.com – Email: info@namhaluat.com
- Facebook: Công ty Luật Nam Hà và Cộng Sự – OA Zalo: Công ty Luật Nam Hà
Trân trọng cảm ơn!
