Theo (Pháp lý) – Góp vốn thành lập doanh nghiệp, thanh toán tiền đặt cọc mua BĐS hình thành trong tương lai… đã và đang tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) dự định sẽ siết chặt vấn đề này khi sửa đổi Thông tư 39/2016/TT-NHNN.
Tọa đàm sửa đổi Thông tư 39/2016/TT-NHNN
Trong lĩnh vực BĐS, các TCTD đã cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai. Tuy nhiên hầu hết các dự án bất động sản sẽ chuyển nhượng chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật như: Chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi TCTD cấp tín dụng khách hàng và chủ đầu tư có thể hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.
Cũng theo NHNN, đối với trường hợp cho vay góp vốn, hợp tác kinh doanh không hình thành vốn điều lệ của đơn vị nhận góp vốn cũng tiềm ẩn nhiều ro. Việc đánh giá phương án khả thi và khả năng trả nợ của khách hàng là rất khó do hiệu quả của phương án được xác định bởi khoản lợi tức cố định do bên nhận góp vốn cam kết trả cho khách hàng, không phụ thuộc vào tình hình kinh doanh của bên nhận góp vốn và nguồn trả nợ của khách hàng được thẩm định, phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn tiền của bên nhận góp vốn.
Việc xác định vốn vay được sử dụng đúng mục đích được thực hiện thông qua việc kiểm soát tiền được chuyển cho bên nhận góp vốn. Tuy nhiên, sau khi giải ngân vào tài khoản của bên nhận góp vốn, một số trường hợp TCTD không kiểm soát được việc sử dụng vốn của bên nhận góp vốn, không đánh giá thường xuyên tình hình tài chính, tình hình hoạt động, khả năng trả nợ của bên nhận vốn góp…
Không cho vay thanh toán tiền đặt cọc thực hiện các giao dịch HTTTL
Theo Ngân hàng Nhà nước, đặc điểm của cho vay du học là chi phí cho mỗi khoản vay thường rất phát sinh lớn. Lý do thông tin về nhân thân, lai lịch và tình hình tài chính của khách hàng thường rất khó thu thập và xác định, ngân hàng phải bỏ nhiều chi phí cho công tác thẩm định và xét duyệt xem có đủ điều kiện cho vay du học hay không. Lãi suất cho vay du học đối với các khoản vay ngắn hạn (dưới 12 tháng) thường là lãi suất cố định. Lãi suất đối với các khoản vay trung và dài hạn (trên 12 tháng) thường được áp dụng lãi suất thả nổi để đảm bảo an toàn và có lợi cho ngân hàng.
Do cho vay du học là một trong những hình thức của cho vay tiêu dùng nên nguồn trả nợ của cũng thường được trích từ thu nhập của khách hàng là chủ yếu. Bên cạnh đó, nguồn trả nợ cũng có thể là thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh (không phải là kết quả sử dụng khoản vay) và các nguồn khác. Cho vay du học liên quan đến nhiều đồng tiền khác nhau. Mỗi quốc gia sử dụng một loại tiền riêng, tùy thuộc vào điều kiện cho vay du học của từng khách hàng thì sẽ được cho vay loại ngoại tệ khác nhau. Vì vậy nên, nếu cho vay bằng ngoại tệ thì ngân hàng sẽ chịu thêm rủi ro ngoại hối đối với món vay này.
Từ các bất cập và vướng mắc như trên, để kiểm soát rủi ro đối với khoản cho vay phục vụ du học, góp vốn hành lập doanh nghiệp, đặt cọc thanh toán bất động sản, NHNN cho biết, sắp tới đây việc sửa đổi, bổ sung Thông tư 39/2016/TT-NHNN sẽ đưa vào các quy định: TCTD không được cho vay để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay trong các quan hệ giao dịch dân sự với bên thứ ba như chứng minh tài chính để đi du học, bảo lãnh, góp vốn thành lập doanh nghiệp.
Không cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật. Ví dụ như các trường hợp phân lô bán nền trái phép, hoặc các dự án nhà chung cư chưa xây dựng xong phần móng, chưa hội đủ các điều kiện để được huy động vốn theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014. Theo NHNN, việc kiểm soát hoạt động cho vay này nhận được sự đồng tình của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản TP Hồ Chí Minh.
Đối với khoản cho vay phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở; xây dựng, cải tạo nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà cũng sẽ quy định chặt chẽ hơn (về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ…). Bổ sung quy định kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay cho các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư; cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn theo xác định của tổ chức tín dụng.
HOREA cho rằng, việc kiểm soát nhu cầu vốn thông qua biện pháp không được cho vay tín dụng chỉ nên quy định trong các trường hợp như: nhu cầu vốn cho các mục đích mà pháp luật cấm; nhu cầu vốn cho các lĩnh vực kinh doanh có điều kiện và nhu cầu vốn để đảo nợ hoặc nhằm mục đích che giấu nợ quá hạn/nợ xấu. Đối với các ngành nghề không khuyến khích cho vay thì chỉ yêu cầu áp dụng các điều kiện tín dụng khắt khe hơn để hạn chế tín dụng, ví dụ như giới hạn tỷ lệ cho vay/tài sản bảo đảm; giới hạn về tỷ lệ cho vay/tổng dự nợ…Còn với khách hàng vay có lịch sử tín dụng tốt, có tài sản bảo đảm tốt, thanh khoản cao, pháp lý đầy đủ, tài sản đó cũng được xem là nguồn lực tài chính của khách hàng như là vốn tự có, vốn đối ứng, ứng trước của khách hàng trong dự án/phương án vay vốn…
Minh Trung
Nguồn bài viết: https://phaply.net.vn/sua-doi-thong-tu-39-se-siet-chat-cho-vay-gop-von-dat-coc-tai-san-htttl-de-han-che-rui-ro-a255651.html
