(Pháp lý) – Không chỉ tại Việt Nam, mà thị trường bất động sản (BĐS) tại một số nước thời gian gần đây cũng đang gặp nhiều khó khăn. Nghiên cứu cho thấy, Chính Phủ một số nước đã có những chính sách mạnh nhằm can thiệp để giúp các DN vượt qua khủng hoảng liên quan đến tín dụng bất động sản.
Tại Việt Nam ngoài vấn đề về vốn, các doanh nghiệp BĐS còn gặp nhiều vướng mắc pháp lý. Để tháo gỡ những khó khăn, bảo đảm thị trường BĐS tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh trong thời gian tới, Chính phủ và các bộ ngành cần có nhiều giải pháp quyết liệt hơn, mạnh mẽ hơn, đặc biệt, cần tổng hợp, nghiên cứu những giải pháp mà các doanh nghiệp và chuyên gia kiến nghị, cũng như những kinh nghiệm quốc tế.
Các giải pháp kiềm chế lạm phát đã tác động không nhỏ đến thị trường BĐS trên thế giới.
Thị trường BĐS tại một số quốc gia trên thế giới đang đối diện nguy cơ rơi vào suy thoái, khủng hoảng liên quan đến tín dụng bất động sản. Theo báo cáo của Công ty tư vấn BĐS toàn cầu Jones Lang LaSalle (JLL) công bố hôm 18/10, khối lượng đầu tư BĐS ở khu vực Châu á – Thái bình Dương (APAC) trong quý III đã giảm 29% so với cùng kỳ năm trước, xuống còn 28 tỷ USD trong đó đặc biệt là sự sụt giảm ở ba thị trường lớn là Nhật Bản, Trung Quốc và Hong Kong, với mức giảm tương ứng 61%, 55% và 75%.
Tại Nhật Bản, hoạt động đầu tư BĐS vốn đã suy yếu trên hầu hết phân khúc, lại càng trở nên trầm trọng hơn do đồng yên mất giá. Thị trường Hong Kong trong quý II cũng chứng kiến ít giao dịch trong và dần cảm thấy tác động từ những yếu tố bên ngoài.
Trong khi đó, Trung Quốc đã phải đối mặt với cơn khủng hoảng BĐS trong suốt năm qua khi nhiều nhà phát triển BĐS vỡ nợ, đi kèm với chính sách Zero-Covid ảnh hưởng tới tâm lý người mua và nhà đầu tư.
Theo tìm hiểu của Phóng viên, sau hơn 3 thập kỷ phát triển bùng nổ nhờ mô hình kinh doanh dựa vào tín dụng lãi suất thấp và nhu cầu nhà ở tăng cao, tuy nhiên kể từ giữa năm 2021, sau sự kiện Evergrande – tập đoàn địa ốc lớn thứ 2 Trung Quốc vỡ nợ với khối nợ hơn 300 tỷ USD đã tạo ra cuộc khủng hoảng thanh khoản theo hiệu ứng domino cho toàn thị trường BĐS Trung Quốc.
Điều này đã khiến các dự án mới sụt giảm mạnh và chỉ 5% hoạt động xây dựng căn hộ được tiếp tục, dẫn tới sự tẩy chay thanh toán các khoản vay thế chấp do phản ứng của người mua nhà.
Còn ở Mỹ, nhằm kìm chế lạm phát, Ngân hàng Trung ương Mỹ (FED) đã liên tục tăng lãi suất trong thời gian qua, điều này tác động không nhỏ đến thị trường BĐS trên thế giới. Lãi suất tăng cũng đang gây áp lực lên các công ty bất động sản vay nặng lãi trên thị trường trái phiếu, khiến các nhà đầu tư ngày càng lo ngại về khả năng tái cấp vốn cho khoản nợ đó.
Theo đánh giá của đại diện JLL, có nhiều lý do dẫn tới điều này, bao gồm sự sụt giảm lượng giao dịch trên các thị trường lớn, đồng tiền nội địa của nhiều quốc gia châu Á mất giá so với đồng USD, chi phí vay nợ tăng lên khi Mỹ thắt chặt lãi suất, áp lực từ lạm phát và nguy cơ suy thoái hiện hữu,…
Bloomberg đưa tin, từ Sydney, Stockholm cho đến Seattle (Mỹ), người mua nhà đang bị kéo lùi ra xa thị trường, do các ngân hàng trung ương tăng lãi suất với tốc độ nhanh nhất trong nhiều thập kỷ. Điều này đồng nghĩa với việc, hàng triệu người đã vay mua nhà với lãi suất thấp trong thời kỳ bùng nổ đại dịch COVID -19 đang phải đối mặt với các khoản thanh toán cao hơn, khi các khoản vay được thiết lập lại.
Thụy Điển – từng là một trong những thị trường nóng nhất của châu Âu, giá nhà đã giảm khoảng 8% kể từ mùa xuân. Hầu hết các nhà kinh tế dự đoán giá sẽ giảm 15%. Tại Canada, các vụ vỡ nợ trên diện rộng khó có thể xảy ra nhưng khả năng toàn nền kinh tế phải “thắt lưng buộc bụng” ngày càng chắc chắn. Các khoản vay thế chấp bị thay đổi lãi suất chiếm gần 60% tổng số các khoản cho vay mua nhà mới vào thời điểm cơn sốt bất động sản ở nước này lên tới đỉnh điểm hồi đầu năm nay.
Sự giảm giá nhà cũng đang tăng nhanh ở Anh. Bởi theo phân tích của Bloomberg, giá trị nhà đang không đổi hoặc giảm ở gần một nửa số quận của London. HSBC Holdings Plc cảnh báo Vương quốc Anh đang ở trên “đỉnh của suy thoái nhà ở” và nhu cầu có thể sẽ giảm 20% trong năm tới…
Một số nước đã triển khai nhiều biện pháp mạnh nhằm cứu thị trường BĐS
Trước cơn khủng hoảng của thị trường BĐS trên khắp thế giới liên quan đến tín dụng bất động sản, Chính phủ một số nước đã có loạt động thái mạnh nhằm can thiệp nhằm tháo gỡ những khó khăn.
Tại Hàn Quốc – một trong những nền kinh tế tăng lãi suất sớm nhất khu vực châu Á – Thái Bình Dương, các nhà hoạch định chính sách gần đây đã đồng ý chi hơn 400 tỷ won (290 triệu USD) để giúp giảm tỷ lệ các hộ gia đình bị ảnh hưởng bởi việc thay đổi lãi suất khoản thế chấp.
Ở Ba Lan, nơi các khoản thanh toán hàng tháng của một số người đi vay đã tăng gấp đôi khi lãi suất tăng, Chính phủ nước này đã vào cuộc vào đầu năm nay, cho phép người dân nước này tạm ngừng thanh toán trong tối đa 8 tháng.
Trong khi đó, Trung Quốc để đối phó với cuộc khủng hoảng bất động sản leo thang gắn liền với làn sóng vỡ nợ của các nhà phát triển BĐS; những người đi vay mua nhà đang dừng việc thanh toán cho ngân hàng…Trung Quốc đang cố gắng giải cứu thị trường BĐS bằng cách áp dụng những chính sách như hạ lãi suất và tăng chi tiêu công. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đã tung ra gói hỗ trợ trị giá gần 150 tỷ USD dành riêng cho các doanh nghiệp BĐS để giúp họ có điều kiện hoàn thiện các dự án.
Đặc biệt, Chính phủ Trung Quốc cũng dự kiến sẽ cấp 200 tỷ nhân dân tệ các khoản vay đặc biệt để hỗ trợ các công ty BĐS hoàn thành các dự án. Các khoản vay ban đầu sẽ do Ngân hàng Phát triển Trung Quốc và Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp Trung Quốc cấp và Ngân hàng Xuất-Nhập khẩu Trung Quốc có thể tham gia sau.
Chính phủ Trung Quốc sẽ hỗ trợ lãi suất 1% với các khoản vay từ các ngân hàng chính sách không quá hai năm. Người vay sẽ là các chính quyền thành phố và các khoản vay đặc biệt sẽ được coi là nợ của chính quyền địa phương.
Về nguyên tắc, khoản vay của các chính quyền địa phương sẽ có thời hạn không quá ba năm. Trong hai năm đầu tiên, lãi suất là 2,8% sau hỗ trợ và năm thứ ba sẽ tăng lên 3,2%. Nếu các khoản vay không được thanh toán sau ba năm, lãi suất sẽ tăng gấp đôi so với mức của năm thứ ba.
Các nhà chức trách nêu rõ rằng quỹ cứu trợ quốc gia 200 tỷ nhân dân tệ không nhằm kích thích thị trường BĐS hay cứu trợ các công ty BĐS. Các khoản vay sẽ chỉ dành cho hoạt động xây dựng và bàn giao các dự án nhà ở đã bán hoặc dừng do các khó khăn về thanh khoản của các công ty BĐS.
Chính quyền các địa phương sẽ xem xét các dự án BĐS và đánh giá tài sản và nợ của các công ty BĐS trước khi cấp các khoản vay. Đơn đề nghị vay sẽ được nhận đến cuối tháng 3/2023. Cuộc khủng hoảng thanh khoản của các công ty BĐS Trung Quốc đã khiến các dự án mới sụt giảm mạnh và chỉ 5% hoạt động xây dựng căn hộ được tiếp tục, dẫn tới sự tẩy chay thanh toán các khoản vay thế chấp do phản ứng của người mua nhà.
Bên cạnh các gói cứu trợ về vốn, để vực dậy thị trường BĐS đang trượt dài trong khủng hoảng, một số chính quyền địa phương đã mua, hoặc khuyến khích những doanh nghiệp quốc doanh mua số lượng lớn căn hộ từ các chủ đầu tư. Chính quyền thành phố Tô Châu (tỉnh Giang Tô) có kế hoạch mua khoảng 10.000 căn hộ, còn thành phố Tế Nam (tỉnh Sơn Đông) đang đề xuất mua 3.000 căn hộ để cho thuê.
Tháng 8 vừa qua, Thành phố Hồ Châu (tỉnh Chiết Giang) cũng đã ra quyết định yêu cầu các công ty nhà nước mua nhà từ các chủ đầu tư đang gặp khó khăn. Trong khi đó, chính quyền thành phố Thông Hoa (tỉnh Cát Lâm) đã dành 32,5 triệu nhân dân tệ (tương đương 4,5 triệu USD) để mua nhà từ công ty BĐS quốc doanh Poly. Hồi cuối tháng 9, Một tỉnh ở Tân Cương cũng khuyến khích các doanh nghiệp nhà nước mua nhà với số lượng lớn và chuyển thành nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội…
Thị trường BĐS Việt Nam đang gặp khó khăn kép: Vốn và Pháp lý
Quay trở lại thị trường BĐS Việt Nam, theo các chuyên gia, năm 2022 được đánh giá khó khăn hơn nhiều so với năm trước và chưa có nhiều chuyển biến tích cực trong ngắn hạn.
Mới đây, tại cuộc họp giữa lãnh đạo Chính phủ và các doanh nghiệp diễn ra ở hai đầu cầu TP HCM và Hà Nội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, hiện nay, thị trường BĐS đang rất khó khăn và đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái.
Nhiều doanh nghiệp BĐS đứng trước rủi ro mất thanh khoản, buộc phải thực hiện các biện pháp chưa có tiền lệ để tồn tại như thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO). Bên cạnh đó, có trường hợp doanh nghiệp BĐS tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động, thậm chí giảm 50% lực lượng lao động.
Nhận định nguyên nhân tình trạng này, Chủ tịch HoREA cho rằng nguyên nhân đầu tiên là do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số doanh nghiệp BĐS “đói vốn” phải vay ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro. Đồng thời, họ phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm BĐS, nhà ở với chiết khấu sâu, thậm chí đến 40% giá hợp đồng, tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ, nhưng có rủi ro do là sản phẩm hình thành trong tương lai.
Bên cạnh khó khăn về vốn, nhiều chuyên gia cho rằng “vướng mắc pháp lý” là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án BĐS, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh, mà nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất…
Theo tìm hiểu, thị trường BĐS lâm vào cảnh khan hiếm nguồn cung suốt gần 2 năm qua một phần là do vướng mắc ở Nghị định 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung một số điều tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở.
Trong đó, quy định cụ thể các trường hợp được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở khi: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.
Theo nhận định của một số chuyên gia, với quy định này, các dự án nhà ở thương mại gần như tắc 100% vì chỉ có những dự án có đất ở thì nhà đầu tư mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, còn lại các loại đất khác nhưng không có đất ở như trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp thì không được lựa chọn chủ đầu tư. Hiện nay, với việc quỹ đất ở các khu vực trung tâm cạn kiệt, nhiều chủ đầu tư bất động sản đã chi số tiền lớn để phát triển quỹ đất ở các khu vực mới. Tuy nhiên, với quy định mới này, mặc dù các lô đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố qua các thời kỳ có mục đích đất ở nhưng không thể triển khai được dự án do không có đất ở hiện hữu. Phản ánh từ các địa phương và các hiệp hội cho thấy, quy định này đã khiến nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện, trong đó Hà Nội có khoảng 82 dự án, TPHCM có 126 dự án…
Hay như liên quan đến một số loại hình bất động sản mới như: BĐS du lịch, nghỉ dưỡng như codotel, Office tel, ResortVilla,… hiện nay do thiếu quy định pháp luật nên các loại hình bất động sản này vẫn chưa có tên gọi pháp lý ở, chưa có cơ chế, quy định cụ thể về việc thừa nhận, quản lý loại hình bất động sản này… Chính vì vậy, hoạt động đầu tư, triển khai các loại hình bất động sản mới này vẫn mang tính chất tự phát. Có một số địa phương đã vận dụng cấp Giấy chứng nhận sở hữu căn hộ du lịch, tuy nhiên số lượng rất hạn chế và còn nhiều tranh cãi về pháp lý. Phần còn lại, các địa phương đều không cấp Giấy chứng nhận sở hữu căn hộ mà chỉ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình trên đất cho chủ đầu tư đối với toàn bộ dự án, không cho phép chia lô, không cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho từng căn hộ dẫn đến khó khăn trong thu hút đầu tư.
Cần giải pháp đồng bộ để tháo gỡ khó khăn kép – Vốn và Pháp lý cho thị trường BĐS
Để tháo gỡ những khó khăn cho thị trường BĐS, các chuyên gia và doanh nghiệp đã kiến nghị Chính phủ một loạt giải pháp liên quan đến việc xây dựng pháp luật, hoàn thiện các cơ chế, chính sách, nới tín dụng, tháo gỡ cho thị trường trái phiếu, tăng nguồn cung nhà ở xã hội…Cụ thể:
1, Nới trần tín dụng thêm khoảng từ 1% : Đây một trong những giải pháp cấp bách để tháo gỡ tình trạng “tắc” vốn của thị trường hiện nay. Theo đó, các DN đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét nới “room” tín dụng thêm khoảng từ 1% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100.000 tỉ đồng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án đã có đầy đủ pháp lý, có tính khả thi …
2, Cấp bù lãi suất để vay mua nhà ở xã hội: Các DN đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất cho bốn ngân hàng thương mại Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank được Ngân hàng Nhà nước chỉ định để cho đối tượng hưởng chính sách vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội.
3, Có giải pháp cho thị trường trái phiếu: Các DN đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét cho phép nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỉ lệ nhất định thông qua ủy thác cho công ty chứng khoán, các tổ chức đảm bảo năng lực bằng các hợp đồng thương mại để đầu tư trái phiếu theo quy định…
4, Gỡ vướng pháp lý: Liên quan đến những vướng mắc về pháp lý, các DN kiến nghị, trong lúc chờ sửa Luật Đất đai và một số luật liên quan, Chính phủ khẩn trương ban hành ngay trong tháng 11 này “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng” và “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai”, để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc cụ thể của các dự án đô thị, nhà ở.
5, Xây dựng quy trình chuẩn về thủ tục đầu tư: Đi đôi với việc xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất, các doanh nghiệp đề nghị Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với các bộ, ngành, địa phương xây dựng quy trình chuẩn về thủ tục đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại theo Chỉ thị 13/2022 của Thủ tướng Chính phủ.
6. Có tiêu chí về đất công xen kẽ trong dự án: Các DN đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương ban hành quy định cụ thể về điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỉ lệ để tách thành dự án độc lập đối với các diện tích đất do Nhà nước quản lý (đất công) nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại theo quy định tại nghị định 148 để tháo gỡ ách tắc của các dự án và tăng nguồn cung nhà ở.
7. Đề xuất thí điểm về chuyển nhượng dự án: Các doanh nghiệp đề nghị Thủ tướng và Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép thí điểm áp dụng tương tự nghị quyết 42 của Quốc hội, cho phép DN chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất để tạo điều kiện tái khởi động các dự án “trùm mền” giúp làm tăng nguồn cung nhà ở.
8. Khẩn trương xác định tiền sử dụng đất: Các DN đề nghị Thủ tướng chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương thực hiện xác định tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại đã tạm nộp tiền sử dụng đất hoặc đang được rà soát xác định tiền sử dụng đất bổ sung để cho DN hoàn thành nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.
9, Thành lập “ban công tác đặc biệt”: Đặc biệt, Các DN đề nghị Thủ tướng xem xét thành lập “ban công tác đặc biệt” hoặc “tổ công tác đặc biệt” để tháo gỡ khó khăn cho một số DN và dự án điển hình.
Kết mở
Thiết nghĩ, BĐS là một trong những thị trường quan trọng và đóng góp lớn vào sự phát triển kinh tế. Nếu thị trường này diễn biến xấu nó không chỉ ảnh hưởng tới nền kinh tế nói chung mà còn tác động đến 40 ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch và tài chính – ngân hàng…
Mặc dù thời gian qua, Chính phủ, các bộ ngành, địa phương đã đã tích cực thực hiện nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn vướng mắc, tuy nhiên, dường như vẫn chưa đủ mạnh, thị trường BĐS hiện nay vẫn đang rất khó khăn và đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái… Do đó, chúng tôi kỳ vọng, Chính phủ và các bộ ngành, địa phương sẽ nhanh chóng có nhiều giải pháp quyết liệt hơn, mạnh mẽ hơn khơi thông thị trường BĐS. Đặc biệt, cần tổng hợp, nghiên cứu những giải pháp mà các doanh nghiệp và chuyên gia kiến nghị, cũng như những kinh nghiệm quốc tế, từ đó đề ra giải pháp đối với lĩnh vực BĐS và các lĩnh vực liên quan để bảo đảm thị trường BĐS tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh.
