CÂU HỎI
Chu kỳ của bất động sản và Chu kỳ căn hộ được hiểu như thế nào cho đúng?
Người hỏi: T.N.Tuấn (25/06/2023 – 10:15 PM)
GIẢI ĐÁP
Chu kỳ là một từ ngữ để chỉ những tiến trình vận hành tự nhiên của mọi thực thể trong đời sống, bất kỳ ngành nghề, lĩnh vực nào đề có chu kỳ gồm các giai đoạn cơ bản: Tăng trưởng – Sốt nóng – Suy thoái – Đóng băng. Bất động sản ở Việt Nam đã từng diễn ra 2 Chu kỳ tăng trưởng:
+Chu kỳ 1: từ 2003-2009
+ Chu kỳ 2: từ 2015-2020
Đây là những giai đoạn mà Giá bất động sản tăng giá hàng chục lần, giúp tạo ra nhiều thế hệ giàu có tại Việt Nam. Mỗi chu kỳ sẽ có những dấu hiệu nhận biết liên quan đến 04 yếu tố chính:
(1) Tình hình phát triển kinh tế
(2) Chính sách nhà nước, đặc biệt chính sách liên quan đến Bất động sản, Đầu tư công
(3) Các gói tín dụng của nhà nước, Lãi suất ngân hàng
(4) Các dự án cơ sở hạ tầng, đô thị hóa, tốc độ tăng trưởng dân cư
Thời điểm tăng trưởng mạnh đều tốt ở cả 04 yếu tố đó, và hiện tại giai đoạn 2021 – 2027 lại là Chu kỳ tăng trưởng lần thứ 3 khi thị trường đang trong giai đoạn Suy thoái và đang có dấu hiệu hồi phục trở lại, các chính sách của nhà nước, giải ngân đầu tư công…vv.. đang được đẩy mạnh, cùng với đặc trưng Việt Nam đang ở Giai đoạn đầu đô thị hóa, tốc độ phát triển kinh tế ấn tượng, dân số thuộc TOP thế giới…vv… báo hiệu một thời kỳ tăng trưởng sắp mở ra và trong một thập kỷ đến thì Bất động sản là Kênh đầu tư Hấp dẫn, an toàn, bền vững và gia tăng tài sản mạnh mẽ tại Việt Nam.
Với căn hộ là một sản phẩm Bất động sản cũng sẽ theo sự vận hành của Chu kỳ tăng trưởng, thời điểm này có nhiều sản phẩm bán huề vốn, bán lỗ, chủ đầu tư thì giãn thanh toán, giảm giá… có quá nhiều yếu tố tốt để mua căn hộ thời điểm này trước khi nó sẽ tăng giá trở lại theo sự hồi phục của thị trường.
Riêng đối với mỗi dự án cũng có chu kỳ riêng, đó là: giai đoạn đầu công bố có giá tốt nhất, khi dự án ký Hợp đồng mua bán xong phần móng cũng sẽ tăng giá, khi dự án cất nóc cũng sẽ ở mức giá khác, và khi dự án nhận nhà và có sổ hồng thì giá sẽ chạm đỉnh. Vậy nếu muốn mua căn hộ giá tốt nhất phải mua ở thời điểm đầu và sau 2-3 năm khi nhận bàn giao và khi thị trường đạt đến đỉnh tăng trưởng thì đó cũng là lúc căn hộ cũng chạm đỉnh.
Có một Hiệu ứng gọi là FOMO tạo nên nghịch lý trong Bất động sản là mua lúc giá lên cao và Không mua khi giá giảm. Nếu đúng và hay nhất thì phải ngược lại: nghĩa là mua lúc giá giảm (mua đáy) & bán lúc giá lên cao (bán đỉnh). FOMO (Fear of Missing Out): là triệu chúng sợ mất một điều gì đó tốt hơn có thể xảy ra. Tâm lý này rất phổ biến, lúc Giá tăng thì người ta nghĩ nó sẽ còn tăng nữa nên không bán, lúc giá giảm thì người ta nghĩ rằng nó còn giảm nữa nên không mua, tạo ra những nghịch lý và đau đớn: lúc lên cao thì không bán đến khi giảm thì lại bán, lúc giảm khì không mua đợi lúc lên cao thì lại mua. Để trên khắc phục hiệu ứng FOMO chúng ta cần biết thời điểm nào nên mua và thời điểm nào nên bán, nghĩa là nắm được chu kỳ tăng trưởng và nắm được giá trị thật tinh của bất động sản.
Ví dụ:
+ Chu kỳ bất động sản: mua bất động sản giai đoạn 2015-2016 là lúc bất động tin sản đang ở đáy đi lên và tăng mạnh năm 2017-2018, nhưng sau đó bắt đầu đi tinh ngang và chạm đỉnh, nhiều người sau đó mới mua thì là đu đỉnh.
+ Giá trị thật của bất động sản: chủ đầu tư đã bán giá rất cao gấp 3 lần giá trị thực thì khi giảm 30-40% cũng không phải là cắt lỗ và giá rẻ.
Người giải đáp: Lê Hữu Sơn (27/06/2023 – 09:35 AM)
