CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Dự án phát triển nhà ở sau khi hoàn thành các thủ tục pháp lý và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đồng thời đã hoàn thành đầu tư xây dựng công trình (Hạ tầng kỹ thuật, công trình nhà ở v.v…), thì Chủ đầu tư được phép đề nghị cơ quan chức năng thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận như sau: (1) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng nền đất (“Sổ đỏ”) đối với dự án phát triển theo hình thức đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không bao gồm công trình nhà ở trên đất); (2) hoặc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng sản phẩm: nhà ở, căn hộ, công trình (“Sổ hồng”) đối với dự án đầu tư xây dựng dự án hoàn chỉnh đồng bộ hạ tầng kỹ thuật – Hạ tầng xã hội và công trình nhà ở để bán.

Chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ để thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ, Sổ hồng trực tiếp cho khách hàng đã nhận chuyển nhượng. Trong trường hợp nền đất, căn nhà, công trình chưa bán cho khách hàng thì Chủ đầu tư có thể thực hiện thủ tục cấp Sổ cho Chủ đầu tư.

1. Điều kiện cơ bản để dự án đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng

• Đối với việc cấp Sổ đỏ:

Về pháp lý dự án: Đã hoàn thành các thủ tục pháp lý như PQLand đã chia sẽ ở các bài trước đó, đồng thời dự án phải hoàn thành nộp nghĩa vụ tài chính tiền sử dụng đất.

Về hiện trạng xây dựng: Đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và đã nghiệm thu đưa vào sử dụng. Xây dựng hoàn chỉnh công trình hạ tầng xã hội.

• Đối với việc cấp Sổ hồng:

Về pháp lý dự án: Đã hoàn thành các thủ tục pháp lý như PQLand đã chia sẽ ở các bài trước đó, đồng thời dự án phải hoàn thành nộp nghĩa vụ tài chính tiền sử dụng đất.

Về hiện trạng xây dựng:

• Về hạ tầng: Đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng thuật và đã nghiệm thu đưa vào sử dụng.
• Về công trình xin cấp Sổ hồng: công trình phải đực xây dựng hoàn chỉnh và được nghiệm thu đưa và sử dụng phù hợp với quy định.

2. Quy trình thủ tục cơ bản để thực hiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng 

Chủ đầu tư có thể nộp hồ sơ đề nghị cơ quan chức năng cấp Sổ đỏ, Sổ hồng theo Lộ trình 02 Bước thủ tục:

• Bước 1: Thủ tục xác nhận dự án hoặc công trình đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng.
• Bước 2: Thủ tục cấp Sổ đỏ, Sổ hồng

Thủ tục bước 1

Thủ tục bước 2

3. Hồ sơ Chủ đầu tư cần chuẩn bị       

Lưu ý: Theo quy định của pháp luật hiện hành thành phần hồ sơ là bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy chứng minh quân đội hoặc thẻ Căn cước công dân hoặc sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh nhân thân thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sử dụng dữ liệu từ cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư mà không yêu cầu người nộp hồ sơ phải nộp các giấy tờ này để chứng minh nhân thân trong trường hợp dữ liệu quốc gia về dân cư được chia sẻ và kết nối với dữ liệu của các ngành, các lĩnh vực. Tuy nhiên để đảm bảo quyền lợi của khách hàng về mặt kiểm tra thông tin chính xác trong tờ khai thì nên nộp bổ sung các giấy tờ trên bằng bản photocopy để Chủ đầu tư đối chiếu thông tin cho chính xác trước khi được cơ quan có thẩm quyền phát hành Giấy chứng nhận cho Khách hàng.

4. Những nội dung ý kiến/thẩm định

Bước 1: Thủ tục xác nhận dự án hoặc công trình đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng

Kiểm tra thực địa dự án: Tổ liên ngành do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, sẽ tiến hành đi thực địa dự án và kiểm tra các nội dung sau:

• Vị trí, ranh giới khu đất: Kiểm tra ranh giới dự án không vi phạm lộ giới; ranh đất sử dụng dự án, ranh xây dựng được cấp phép, vị trí xây dựng phù hợp với tổng mặt bằng sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.
• Vi phạm về tranh chấp khiếu nại, vi phạm về đất đai; môi trường; xây dựng: Uỷ ban nhân dân phường/xã xác nhận có nhận được hoặc không nhận được phản ánh vi phạm về đất đai, môi trường tại thời điểm tiến hành kiểm tra thực địa.
• Hiện trạng đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng: Tổ liên ngành kiểm tra hiện trạng xây dựng phù hợp so với Giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công được phê duyệt và hồ sơ nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng.
• Các nội dung ý kiến khác của tổ liên ngành: Văn phòng đăng ký: kiểm tra cách thức, hình vẽ, diện tích thể hiện trong bản vẽ sơ đồ nhà đất, sơ đồ căn hộ có đúng với quy định của pháp luật; Uỷ ban nhân dân quận/huyện: kiểm tra đối chiếu việc đánh số nhà có đúng với thỏa thuận đánh số nhà được cấp hay chưa.

Thẩm định hồ sơ pháp lý dự án:

• Pháp lý quyền sử dụng đất: Kiểm tra dự án đã thực hiện hoàn tất các thủ tục pháp lý về quyền sử dụng đất như: Quyết định giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất trong trường hợp dự án có đất thuê; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án. Ngoài ra, đất không có tranh chấp khiếu nại, không vi phạm pháp luật đất đai.
• Pháp lý nghĩa vụ tài chính về đất đai: Dự án đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm cả nghĩa vụ tài chính có phát sinh trong trường hợp có thay đổi chỉ tiêu quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc chậm nộp thuế v.v…
• Pháp lý quy hoạch: Dự án đã có quy hoạch phê duyệt chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500.
• Pháp lý xây dựng công trình: Dự án đã được thẩm định thiết kế kỹ thuật thi công và cấp Giấy phép xây dựng.
• PCCC, môi trường (ĐTM): Dự án đã hoàn thành việc nghiệm thu phòng, chống cháy nổ theo pháp luật PCCC, đã có giấy phép xả thải vào nguồn nước theo pháp luật môi trường.
• Điều tiết nhà ở xã hội: Dự án đã hoàn thành nghĩa vụ thực hiện điều tiết nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
• Cấp số nhà: Dự án đã thỏa thuận việc đánh và cấp số nhà cho dự án theo quy định.

Bước 2: Thực hiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng tại Văn phòng đăng ký UBND cấp tỉnh/Thành phố TW

Văn phòng đăng ký đất đai

• Về điều kiện bán hàng: Kiểm tra dự án đã thực hiện hoàn tất các thủ tục về điều kiện bán hàng, ký hợp đồng chuyển nhượng cho khách hàng theo quy định.
• Kiểm tra các giấy tờ hợp lệ trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký,
• Lập phiếu chuyển thuế lệ phí trước bạ đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;
• Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
• Yêu cầu Chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Chi cục thuế quận/huyện

• Xác định nghĩa vụ tài chính (Lệ phí trước bạ nhà, đất) theo phiếu chuyển thuế từ Văn phòng đăng ký đất đai;
• Kiểm tra việc hoàn tất nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp trong trường hợp có chuyển nhượng hợp đồng mua bán trước khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Trên đây là nội dung phân tích và chia sẻ kinh nghiệm về thủ tục cấp Sổ đỏ, Sổ hồng trong dự án phát triển nhà ở.

Để được tư vấn và hỗ trợ, Quý khách vui lòng liên hệ:

CÔNG TY LUẬT TNHH NAM HÀ VÀ CỘNG SỰ

• Địa chỉ: Tầng 2.02, Số 90 Trần Đình Xu, P. Cô Giang, Quận.1, TP. Hồ Chí Minh
• Điện thoại: 028 6291 2919
• Website: namhaluat.com – Email: info@namhaluat.com
• Facebook: Công ty Luật Nam Hà và Cộng Sự – OA Zalo: Công ty Luật Nam Hà

Trân trọng cảm ơn!