Dự án phát triển nhà ở sau khi hoàn thành các thủ tục pháp lý và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đồng thời đã hoàn thành đầu tư xây dựng công trình (Hạ tầng kỹ thuật, công trình nhà ở v.v…), thì Chủ đầu tư được phép đề nghị cơ quan chức năng thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận như sau: (1) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng nền đất (“Sổ đỏ”) đối với dự án phát triển theo hình thức đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không bao gồm công trình nhà ở trên đất); (2) hoặc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng sản phẩm: nhà ở, căn hộ, công trình (“Sổ hồng”) đối với dự án đầu tư xây dựng dự án hoàn chỉnh đồng bộ hạ tầng kỹ thuật – Hạ tầng xã hội và công trình nhà ở để bán.
Chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ để thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ, Sổ hồng trực tiếp cho khách hàng đã nhận chuyển nhượng. Trong trường hợp nền đất, căn nhà, công trình chưa bán cho khách hàng thì Chủ đầu tư có thể thực hiện thủ tục cấp Sổ cho Chủ đầu tư.
1. Điều kiện cơ bản để dự án đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng
- Đối với việc cấp Sổ đỏ:
Về pháp lý dự án: Đã hoàn thành các thủ tục pháp lý như PQLand đã chia sẽ ở các bài trước đó, đồng thời dự án phải hoàn thành nộp nghĩa vụ tài chính tiền sử dụng đất.
Về hiện trạng xây dựng: Đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và đã nghiệm thu đưa vào sử dụng. Xây dựng hoàn chỉnh công trình hạ tầng xã hội.
- Đối với việc cấp Sổ hồng:
Về pháp lý dự án: Đã hoàn thành các thủ tục pháp lý như PQLand đã chia sẽ ở các bài trước đó, đồng thời dự án phải hoàn thành nộp nghĩa vụ tài chính tiền sử dụng đất.
Về hiện trạng xây dựng:
- Về hạ tầng: Đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng thuật và đã nghiệm thu đưa vào sử dụng.
- Về công trình xin cấp Sổ hồng: công trình phải đực xây dựng hoàn chỉnh và được nghiệm thu đưa và sử dụng phù hợp với quy định.
2. Quy trình thủ tục cơ bản để thực hiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng
Chủ đầu tư có thể nộp hồ sơ đề nghị cơ quan chức năng cấp Sổ đỏ, Sổ hồng theo Lộ trình 02 Bước thủ tục:
- Bước 1: Thủ tục xác nhận dự án hoặc công trình đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng.
- Bước 2: Thủ tục cấp Sổ đỏ, Sổ hồng
Thủ tục bước 1
Thủ tục bước 2
3. Hồ sơ Chủ đầu tư cần chuẩn bị
|
STT |
LOẠI TÀI LIỆU, VĂN BẢN VÀ SỐ LƯỢNG HỒ SƠ |
| BƯỚC 1: THỦ TỤC XÁC NHẬN DỰ ÁN HOẶC CÔNG TRÌNH ĐỦ ĐIỀU KIỆN CẤP SỔ ĐỎ, SỔ HỒNG | |
| I | Mẫu đơn, tài liệu |
| Báo cáo kết quả thực hiện dự án (Chủ đầu tư soạn) | |
| II | Pháp lý doanh nghiệp |
| 1 | Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (thay đổi lần gần nhất) |
| 2 | Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) |
| III | Hồ sơ pháp lý dự án |
| 1 | Một trong các văn bản sau:
– Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận Chủ đầu tư; – Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giả/Văn bản của cơ quan có thẩm quyền công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất; – Quyết định phê duyệt kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; |
| 2 | Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 (Kèm theo bộ bản vẽ định kèm theo quyết định, quan trọng nhất là bản vẽ tổng mặt bằng sử dụng đất). |
| 3 | Quyết định giao đất / cho thuê đất / cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. |
| 4 | Thông báo nộp tiền sử dụng đất (Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước) |
| 5 | Văn bản xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính |
| 6 | Văn bản xác nhận việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội |
| 7 | Văn bản thông báo kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng |
| 8 | Văn bản thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở của cơ quan chuyên môn về xây dựng ( Kèm theo hồ sơ bản vẽ thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở: Thiết kế kỹ thuật thi công được đóng dấu thẩm tra, thẩm định) |
| 9 | Giấy phép xây dựng |
| 10 | Văn bản đánh giá tác động môi trường (ĐTM) |
| 11 | Văn bản thẩm duyệt, nghiệm thu PCCC |
| 12 | Giấy phép xả thải |
| 13 | Văn bản thỏa thuận đánh số nhà (bản vẽ kèm theo) |
| 14 | Bản đồ hiện trạng vị trí phân lô tổng thể |
| 15 | Bản vẽ hoàn công của Đơn vị thi công và Chủ đầu tư xác nhận. |
| 16 | Bản vẽ sơ đồ nhà, đất (dự án đất nền, dự án nhà ở riêng lẻ: biệt thự, nhà phố, nhà ở độc lập), sơ đồ căn hộ chung cư |
| 17 | Thông báo nghiệm thu hoàn thành công trình hạ tầng (dự án đất nền); Thông báo nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng đưa vào sử dụng của cơ quan chuyên môn về xây dựng lập, biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình hạ tầng kỹ thuật (Dự án xây dựng nhà ở công trình hoàn thiện để bản như: Nhà ở thấp tầng: nhà phố, biệt thự…; Nhà ở cao tầng: Chung cư, tòa nhà hỗn hợp…) |
| 18 | Hồ sơ pháp lý liên quan khác (nếu có) |
| IV | Số lượng hồ sơ |
| 01 bộ hồ sơ | |
| BƯỚC 2: THỰC HIỆN CẤP SỔ ĐỎ, SỔ HỒNG TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ UBND CẤP TỈNH/THÀNH PHỐ TW | |
| A | Trường hợp Chủ đầu tư đã chuyển nhượng sản phẩm |
| I | Các giấy tờ pháp lý chung dành cho tất cả các đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong dự án phải cung cấp |
| 1 | Mẫu đơn:
Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04a/ĐK Phục lục I Thông tư 24/2014/TT- BTNMT); Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB ban hành theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016) |
| 2 | Hợp đồng mua bán và Phụ lục hợp đồng |
| 3 | Văn bản chuyển nhượng, thông báo thuế thu nhập cá nhân và biên lai nộp tiền (nếu có) |
| 4 | Hóa đơn Giá trị gia tăng |
| 5 | Bản vẽ sơ đồ nhà đất, sơ đồ căn hộ |
| 6 | Biên bản bản giao đất/nhà/căn hộ |
| 7 | Văn bản ủy quyền được công chứng cho Chủ đầu tư cho việc nộp và nhận hồ sơ |
| 8 | Di chúc/Văn bản kê khai di sản thừa kế Văn bản từ chối nhận di sản của đồng thừa kế (nếu có) |
| II | Các giấy tờ pháp lý dành cho từng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng phải cung cấp |
| 1 | Trường hợp thuộc sở hữu của cá nhân không đang trong thời kỳ hôn nhân:
– CMND hoặc Căn cước công dân (đính kèm giấy xác nhận số CMND) của (các) chủ sở hữu; – Hộ khẩu thường trú của (các) chủ sở hữu; – Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của (các) chủ sở hữu; – Thỏa thuận phân chia tài sản trong thời kỳ hôn nhân (nếu có ly hôn); – Các giấy tờ khác (nếu có) |
| 2 | Trường hợp thuộc sở hữu riêng của một cá nhân đang trong thời kỳ hôn nhân hoặc thuộc sở hữu chung của vợ chồng:
– Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; – CMND hoặc Căn cước công dân (đính kèm giấy xác nhận số CMND) của vợ và chồng; – Hộ khẩu thường trú của cả vợ và chồng; – Văn bản cam kết tài sản riêng giữa vợ chồng có công chứng (nếu có) – Các giấy tờ khác (nếu có) |
| 3 | Trường hợp thuộc sở hữu của công ty (Đối với công ty không có vốn đầu tư nước ngoài).
– Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của công ty; – CMND hoặc Căn cước công dân (đinh kèm giấy xác nhận số CMND) của người đại diện theo pháp luật của công ty Hộ khẩu thường trú của người đại diện theo pháp luật của công ty; – Căn Hộ (nếu người ký những văn bản này không phải là người đại diện theo pháp luật); – Biên bản họp và Nghị quyết của Hội đồng thành viên (nếu là công ty trách nhiệm hữu hạn) hoặc của Hội đồng quản trị hoặc Đại hội đồng cổ đông (tùy thuộc vào quy định của Điều lệ công ty) (nếu là công ty cổ phần) về việc ủy quyền cho một đại diện theo ủy quyền ký các hợp đồng, thỏa thuận và các văn bản khác liên quan đến Danh sách cổ đông (áp dụng đối với công ty cổ phần) hoặc Danh sách thành viên (áp dụng đối với công ty trách nhiệm hữu hạn); – Các giấy tờ khác (nếu có) |
| 4 | Trường hợp thuộc sở hữu của người nước ngoài kết hôn với người Việt Nam
– Người nước ngoài: Hộ chiếu có đóng dấu xác nhận nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam; Giấy phép lao động (nếu có); Thẻ tạm trú (có thời hạn trên 12 tháng)/ Thẻ thưởng trú (nếu có) – Người Việt Nam: CMND/CCCD; Sổ hộ khẩu; – Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (trường hợp kết hôn ở nước ngoài thì phải được hợp pháp hóa lãnh sự); – Các giấy tờ khác (nếu có). |
| III | Các giấy tờ khác
– Danh sách khách hàng (Theo mẫu hướng dẫn văn phòng đăng ký đất đai); – Văn bản xác nhận giao dịch qua sản (Trường hợp giao dịch tại thời điểm bắt buộc qua sản bất động sản từ 2006 – trước 2014) |
| B | Trường hợp Chủ đầu tư chưa chuyển nhượng sản phẩm |
| 1 | Mẫu đơn:
– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04a/ĐK Phục lục I Thông tư 24/2014/TT- BTNMT); – Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB ban hành theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016) |
| 2 | Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (thay đổi lần gần nhất) |
| 3 | Bản vẽ sơ đồ nhà, đất (dự án đất nền, dự án nhà ở riêng lẻ: biệt thự, nhà phố, nhà ở độc lập), sơ đồ căn hộ chung cư. |
| 4 | Danh sách nền đất, căn nhà, căn hộ, công trình. |
| 5 | Các giấy tờ khác (nếu có). |
| C | Số lượng hồ sơ |
| Về số lượng: 02 bộ hồ sơ | |
Lưu ý: Theo quy định của pháp luật hiện hành thành phần hồ sơ là bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy chứng minh quân đội hoặc thẻ Căn cước công dân hoặc sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh nhân thân thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sử dụng dữ liệu từ cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư mà không yêu cầu người nộp hồ sơ phải nộp các giấy tờ này để chứng minh nhân thân trong trường hợp dữ liệu quốc gia về dân cư được chia sẻ và kết nối với dữ liệu của các ngành, các lĩnh vực. Tuy nhiên để đảm bảo quyền lợi của khách hàng về mặt kiểm tra thông tin chính xác trong tờ khai thì nên nộp bổ sung các giấy tờ trên bằng bản photocopy để Chủ đầu tư đối chiếu thông tin cho chính xác trước khi được cơ quan có thẩm quyền phát hành Giấy chứng nhận cho Khách hàng.
4. Những nội dung ý kiến/thẩm định
Bước 1: Thủ tục xác nhận dự án hoặc công trình đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng
Kiểm tra thực địa dự án: Tổ liên ngành do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, sẽ tiến hành đi thực địa dự án và kiểm tra các nội dung sau:
- Vị trí, ranh giới khu đất: Kiểm tra ranh giới dự án không vi phạm lộ giới; ranh đất sử dụng dự án, ranh xây dựng được cấp phép, vị trí xây dựng phù hợp với tổng mặt bằng sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.
- Vi phạm về tranh chấp khiếu nại, vi phạm về đất đai; môi trường; xây dựng: Uỷ ban nhân dân phường/xã xác nhận có nhận được hoặc không nhận được phản ánh vi phạm về đất đai, môi trường tại thời điểm tiến hành kiểm tra thực địa.
- Hiện trạng đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng: Tổ liên ngành kiểm tra hiện trạng xây dựng phù hợp so với Giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công được phê duyệt và hồ sơ nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng.
- Các nội dung ý kiến khác của tổ liên ngành: Văn phòng đăng ký: kiểm tra cách thức, hình vẽ, diện tích thể hiện trong bản vẽ sơ đồ nhà đất, sơ đồ căn hộ có đúng với quy định của pháp luật; Uỷ ban nhân dân quận/huyện: kiểm tra đối chiếu việc đánh số nhà có đúng với thỏa thuận đánh số nhà được cấp hay chưa.
Thẩm định hồ sơ pháp lý dự án:
- Pháp lý quyền sử dụng đất: Kiểm tra dự án đã thực hiện hoàn tất các thủ tục pháp lý về quyền sử dụng đất như: Quyết định giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất trong trường hợp dự án có đất thuê; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án. Ngoài ra, đất không có tranh chấp khiếu nại, không vi phạm pháp luật đất đai.
- Pháp lý nghĩa vụ tài chính về đất đai: Dự án đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm cả nghĩa vụ tài chính có phát sinh trong trường hợp có thay đổi chỉ tiêu quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc chậm nộp thuế v.v…
- Pháp lý quy hoạch: Dự án đã có quy hoạch phê duyệt chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500.
- Pháp lý xây dựng công trình: Dự án đã được thẩm định thiết kế kỹ thuật thi công và cấp Giấy phép xây dựng.
- PCCC, môi trường (ĐTM): Dự án đã hoàn thành việc nghiệm thu phòng, chống cháy nổ theo pháp luật PCCC, đã có giấy phép xả thải vào nguồn nước theo pháp luật môi trường.
- Điều tiết nhà ở xã hội: Dự án đã hoàn thành nghĩa vụ thực hiện điều tiết nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Cấp số nhà: Dự án đã thỏa thuận việc đánh và cấp số nhà cho dự án theo quy định.
Bước 2: Thực hiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng tại Văn phòng đăng ký UBND cấp tỉnh/Thành phố TW
Văn phòng đăng ký đất đai
- Về điều kiện bán hàng: Kiểm tra dự án đã thực hiện hoàn tất các thủ tục về điều kiện bán hàng, ký hợp đồng chuyển nhượng cho khách hàng theo quy định.
- Kiểm tra các giấy tờ hợp lệ trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký,
- Lập phiếu chuyển thuế lệ phí trước bạ đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;
- Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
- Yêu cầu Chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Chi cục thuế quận/huyện
- Xác định nghĩa vụ tài chính (Lệ phí trước bạ nhà, đất) theo phiếu chuyển thuế từ Văn phòng đăng ký đất đai;
- Kiểm tra việc hoàn tất nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp trong trường hợp có chuyển nhượng hợp đồng mua bán trước khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Trên đây là nội dung phân tích và chia sẻ kinh nghiệm về thủ tục cấp Sổ đỏ, Sổ hồng trong dự án phát triển nhà ở.
Để được tư vấn và hỗ trợ, Quý khách vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH NAM HÀ VÀ CỘNG SỰ
- Địa chỉ: Tầng 2.02, Số 90 Trần Đình Xu, P. Cô Giang, Quận.1, TP. Hồ Chí Minh
- Điện thoại: 028 6291 2919
- Website: namhaluat.com – Email: info@namhaluat.com
- Facebook: Công ty Luật Nam Hà và Cộng Sự – OA Zalo: Công ty Luật Nam Hà
Trân trọng cảm ơn!
Tin liên quan: