Kinh doanh bất động sản là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Xuất phát từ tính chất là một loại hàng hoá đặc biệt và có giá trị lớn, bất động sản khi được đưa vào kinh doanh cần phải đảm bảo các điều kiện cụ thể đã được pháp luật quy định. Vì vậy, việc hiểu được các điều kiện để được kinh doanh bất động sản là rất quan trọng đối với Chủ đầu tư và cả những nhà đầu tư là cá nhân, tổ chức. Điều kiện được phép kinh doanh bất động sản là một trong những chủ đề quan trọng nhất đối với tất cả các chủ thể, đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản.
Hiện nay, trên thị trường có rất nhiều loại hình bất động sản, có thể kể đến như: căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự…. Ngoài ra còn có các loại hình sản phẩm có tên thương mại khác như: officetel (căn hộ – văn phòng), condotel (căn hộ – khách sạn), shophouse (nhà ở – cửa hàng), hometel (nhà ở khách sạn)… Các loại hình bất động sản này sẽ có những đặc trưng riêng và tương ứng với từng loại hình bất động sản thì Chủ đầu tư có thể xây dựng hình thức kinh doanh khác nhau. Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, dựa vào mức độ hoàn thành pháp lý và mức độ hoàn thành xây dựng công trình của dự án sẽ có các hình thức kinh doanh như sau:
- Quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hoàn thiện hạ tầng: là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng, khách hàng được đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có trách nhiệm xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được Nhà nước phê duyệt, khách hàng không bị ràng buộc điều kiện về tiến độ xây dựng nhà ở.
- Nhà, công trình xây dựng xây dựng có sẵn: là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với tài sản hình thành trên đất cho khách hàng. Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình đã được chủ đầu tư hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng. Đây là loại hình khá dễ nhận biết vì đã có nhà, công trình xây dựng hiện hữu, hoàn thiện kết cấu, cấu trúc và các chi tiết kỹ thuật, đã có thể bàn giao và đưa vào sử dụng.
- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà, công trình trên đất cho khách hàng. Nhà và công trình trên đất chưa được hoặc đang được xây dựng và chưa đủ điều kiện nghiệm thu đưa vào sử dụng. Trong tương lai, Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thành việc xây dựng và tổ chức nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng theo tiến độ thực hiện của dự án.
Trong ba hình thức kinh doanh nêu trên, chỉ hình thức kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là cần phải được sự cho phép bằng văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong phạm vi bài viết này …. chỉ tập trung chia sẻ về điều kiện kinh doanh và quy trình thực hiện thủ tục để được cơ quan chức năng ra Thông báo dự án đủ điệu kiện mua bán nhà ở, công trình hình thành trong tương lai.
1. Điều kiện kinh doanh
Đối với hình thức kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, việc kinh doanh được coi là một hoạt động huy động vốn được pháp luật quy định cụ thể. Chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở, công trình hình thành trong tương lai với khách hàng sau khi dự án được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) Thông báo đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở và công trình hình thành trong tương lai. Để cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) tiếp nhận hồ sơ này, Dự án phải đảm bảo những điều kiện như sau:
- Điều kiện về pháp lý dự án: dự án phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch được phê duyệt (Giấy tờ quyền sử dụng đất phải là một trong những giấy tờ: quyết định giao đất/cho thuê đất/chuyển mục đích sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án), đã hoàn thành việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, dự án đã được cấp Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp miễn Cấp phép xây dựng phải có thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp thẩm quyền phê duyệt).
- Điều kiện về hoàn thành xây dựng: cần phải có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án (đối với loại hình nhà ở riêng lẻ thấp tầng: nhà phố, biệt thự, công trình…); Riêng đối với loại hình là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Ngoài ra, dự án phải đáp ứng một điều kiện đi kèm nữa là phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư đối với khách hàng khi Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.
2. Quy trình thực hiện thủ tục Thông báo về việc nhà ở, công trình đủ điều kiện được bán, cho thuê mua hình thành trong tương lai
Với kinh nghiệm đã thực hiện thủ tục này cho nhiều dự án ở nhiều địa phương khác nhau và căn cứ theo quy định của pháp luật, chúng tôi đã tổng hợp thành quy trình cơ bản sau đây:
3. Hồ sơ Chủ đầu tư cần chuẩn bị
Căn cứ theo quy định pháp luật về thành phần hồ sơ và bằng kinh nghiệm thực tế triển khai hồ sơ ở nhiều địa phương, …. chia sẻ thành phần hồ sơ như sau:
| STT |
Loại tài liệu, văn bản và số lượng hồ sơ |
| I | Mẫu đơn, tài liệu |
| 1 | Văn bản đề nghị thông báo nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua |
| 2 | Danh sách số căn nhà/ căn hộ xin đủ điều kiện bán, cho thuê mua kèm theo |
| 3 | Bảng giá bán số căn nhà/ căn hộ kèm theo |
| II | Pháp lý doanh nghiệp |
| 1 | Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (thay đổi lần gần nhất) |
| 2 | Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) |
| III | Hồ sơ pháp lý dự án |
| 1 | Một trong các văn bản sau:
· Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận Chủ đầu tư; · Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá/ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất · Quyết định phê duyệt kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; |
| 2 | Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 (Kèm theo bộ bản vẽ đính kèm với quyết định) |
| 3 | Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (Quyết định giao đất/ cho thuê đất/ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…) |
| 4 | Văn bản xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai |
| 5 | Văn bản thông báo kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng. |
| 6 | Văn bản thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở của cơ quan chuyên môn về xây dựng (Kèm theo hồ sơ bản vẽ thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở: Thiết kế kỹ thuật thi công được đóng dấu thẩm tra, thẩm định) |
| 7 | Giấy phép xây dựng của dự án |
| 8 | Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình hạ tầng kỹ thuật (Đối với dự án phát triển nhà ở riêng lẻ thấp tầng: nhà phố, biệt thự) |
| 9 | Biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của tòa nhà (Đối với dự án phát nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp) |
| 10 | Hồ sơ pháp lý liên quan khác (nếu có) |
| IV | Thành phần hồ sơ liên quan khác |
| 1 | Chứng thư bảo lãnh của ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho Chủ đầu tư |
| 2 | Văn bản cam kết của Chủ đầu tư không thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào. |
| V | Số lượng hồ sơ |
| Về số lượng: 01 bộ hồ sơ |
4. Những nội dung ý kiến/thẩm định
Thẩm định hồ sơ pháp lý dự án:
- Pháp lý quyền sử dụng đất: Dự án đã được cấp có thẩm quyền giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; dự án đã được xác định nghĩa vụ tài chính và được xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
- Về hồ sơ dự án: Dự án đã được cấp có thẩm quyền ra Quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư; đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.
- Về Thiết kế bản vẽ thi công được cấp có thẩm quyền phê duyệt: Dự án đã được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi (Hồ sơ thiết kế cơ sở); Dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở.
- Về Giấy phép xây dựng: Dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng Cấp phép xây dựng.
- Về việc nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng: Dự án đã được Chủ đầu tư, đơn vị tư vấn giám sát và các nhà thầu thi công nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với dự án phát triển nhà ở riêng lẻ thấp tầng (nhà phố, biệt thự); Biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng xong phần móng đối với dự án phát triển nhà ở chung cư, tòa nhà hỗn hợp.
Về thế chấp dự án, quyền sử dụng đất và nhà ở trong tương lai: Chủ đầu tư phải có văn bản cam kết chưa thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào.
Bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư đối với khách hàng: Chủ đầu tư phải thực hiện ký kết với ngân hàng thương mại về việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng về việc giao nhà không đúng tiến độ, trước hoặc cùng lúc với việc ký hợp đồng với khách hàng. Việc này thể hiện qua Chủ đầu tư được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện phát hành chứng thư bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.
Kiểm tra công trình xây dựng: Sở Xây dựng sẽ tiến hành kiểm tra công trình xây dựng có đúng với bản vẽ thiết kế thi công được cấp có thẩm quyền phê duyệt, có phù hợp với Giấy phép xây dựng và có đúng với biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng giữa Chủ đầu tư, đơn vị tư vấn giám sát và đơn nhà thầu thi công.
Công bố thông tin trên trang điện tử của cơ quan thực hiện thủ tục (Sở Xây dựng): Sau khi cơ quan có thẩm quyền ra văn bản Thông báo đủ điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho Chủ đầu tư thì phải cập nhật thông tin dự án đủ điều kiện bán, cho thuê mua lên trên trang điện tử của quý cơ quan.
Trên đây là nội dung phân tích và chia sẻ kinh nghiệm của Công ty Luật Nam Hà về điều kiện và thủ tục bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Để được tư vấn và hỗ trợ, Quý khách vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH NAM HÀ VÀ CỘNG SỰ
- Địa chỉ: Tầng 2.02, Số 90 Trần Đình Xu, P. Cô Giang, Quận.1, TP. Hồ Chí Minh
- Điện thoại: 028 6291 2919
- Website: namhaluat.com – Email: info@namhaluat.com
- Facebook: Công ty Luật Nam Hà và Cộng Sự – OA Zalo: Công ty Luật Nam Hà
Trân trọng cảm ơn!
