Việc giao kết hợp đồng về tài sản bằng miệng đang diễn ra rất phổ biến trong xã hội; vì tin tưởng, vì quen biết mà nhiều người thường lựa chọn giao kết hợp đồng bằng hình thức này. Tuy nhiên trong thực tiễn, việc giao kết hợp đồng bằng miệng rất dễ nảy sinh tranh chấp ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên, thậm chí nhiều trường hợp có nguy cơ mất luôn tài sản.
Hậu quả pháp lý khi giao kết hợp đồng bằng miệng
Trong thực tế, với những giao dịch đơn giản, không phức tạp, giá trị không lớn, lại tin tưởng nên người dân chủ yếu thỏa thuận bằng miệng với nhau. Điều này trở thành một thói quen với nhiều người, họ không biết rằng việc giao kết bằng hình thức này dẫn tới nhiều rủi ro và không đảm bảo hoàn toàn được quyền và lợi ích hợp pháp cho mình.
Theo quy định, hợp đồng miệng chỉ được pháp luật dân sự thừa nhận trong các trường hợp không bắt buộc phải lập thành văn bản. Người tham gia giao dịch phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, trên tinh thần tự nguyện; mục đích, nội dung không trái pháp luật và đạo đức. Về nguyên tắc, đây cũng được coi là hợp đồng và có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với hai bên, theo đó, hợp đồng giao kết bằng miệng trong một số trường hợp nhất định vẫn có hiệu lực pháp lý.
Bên cạnh đó, các hợp đồng có sự điều chỉnh đặc thù như hợp đồng lao động, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng ủy quyền … Bộ luật dân sự (BLDS) quy định những hợp đồng này chỉ có giá trị pháp lý khi giao kết bằng văn bản; thậm chí đối với giao dịch liên quan đến bất động sản cần phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực thì khi đó mới phát sinh hiệu lực pháp luật.
Do nội dung giao dịch không đầy đủ và chi tiết, khi thực hiện giao kết hợp đồng miệng được các bên thỏa thuận một cách nhanh chóng, các bên chỉ thỏa thuận một số nội dung chính mà các bên không lường trước được các tình huống phát sinh có thể xảy ra khi thực hiện hợp đồng, cũng như việc bồi thường nếu có tranh chấp hay thiệt hại xảy ra. Khi giao kết hợp đồng bằng miệng sẽ dẫn tới nhiều hệ lụy, xảy ra nhiều hậu quả pháp lý đặc biệt là nảy sinh tranh chấp, khi phát sinh tranh chấp rất khó chứng minh nội dung đã giao dịch trước đó để yêu cầu tòa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên.
Khi tòa án yêu cầu cung cấp chứng cứ, các đương sự cũng không có giấy tờ gì để cung cấp. Nếu muốn khởi kiện mà đương sự lại không đưa ra chứng cứ, chứng minh thì việc khởi kiện không thực hiện được. Đồng thời thỏa thuận bằng lời nói nên giá trị chứng minh rất thấp, nếu khởi kiện ra tòa án, cũng sẽ rất khó chứng minh là đã có thỏa thuận đó cũng như các nội dung của thỏa thuận nếu một bên trong giao dịch phủ nhận.
Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Đoàn (Hệ thống Dịch vụ Pháp lý Luật sư X) cho biết: “Theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành thì hợp đồng cũng là một trong những giao dịch dân sự, để hợp đồng có hiệu lực pháp luật thì hợp đồng cũng cần phải đáp ứng được các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự. Về chủ thể, cần phải có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự giao kết, chủ thể tham gia cần phải có sự tự nguyện, mục đích, nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Thêm vào đó, trong một số giao dịch cần tuân thủ đúng hình thức ví dụ như công chứng, chứng thực. Các hợp đồng liên quan tới quyền sử dụng đất tiêu biểu như hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng cho thuê, tặng cho hoặc là cho mượn, cho ở nhờ hiện nay pháp luật về đất đai và Bộ luật Dân sự quy định đối với các hợp đồng này sẽ phải lập thành văn bản trong một số trường hợp, ngoài yếu tố văn bản cần đáp ứng các yếu tố khác như công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Việc các bên thỏa thuận bằng miệng có thể sẽ dẫn đến hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu, tranh chấp có thể xảy ra khi đó quyền lợi của các bên không được pháp luật bảo vệ”.
Nguy cơ mất trắng tài sản vì hợp đồng bằng miệng
Nhiều người dân do chưa hiểu về luật cũng như vì lòng tin mà chỉ thỏa thuận, nói chuyện bằng miệng, không lập văn bản hợp đồng hay thực hiện chứng thực. Thực tế, có rất nhiều những thiệt hại trong những tranh chấp hợp đồng miệng vì hầu như không có một chứng cứ để pháp luật bảo vệ.
Cho thuê nhà sau đó mất luôn mặt bằng, đó là câu chuyện của ông N, vì là bạn bè thâm giao, gia đình ông N. cho nhà bà Q. thuê một căn nhà ở quận Tân Bình, TP. HCM. Là chỗ thân tình, hai gia đình không xác lập hợp đồng thuê nhà mà chỉ giao kèo miệng. Sau khi ông N, bà Q chết, con cháu ông N. tìm đến và yêu cầu con cháu bà Q. giao lại căn nhà nhưng con cháu bà Q không chấp thuận. Quyết làm cho tới, con cháu ông N. khởi kiện ra tòa. Do nguyên đơn khởi kiện đòi nhà nhưng không có chứng cứ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất; không chứng minh được việc bị đơn ở nhờ hoặc thuê. Trong khi đó, gia đình bà Q. cư trú tại đây từ năm 1963 và kê khai đăng ký nhà, đất và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế cho đến nay. Không đồng ý với bản án cấp sơ thẩm tuyên chủ sở hữu căn nhà là gia đình bà Q., gia đình con cháu ông N. kháng cáo; sau đó Tòa án cấp phúc thẩm vẫn quyết định y án sơ thẩm, con cháu bà Q. vẫn là chủ sở hữu tài sản trên.
Hay một trường hợp hợp đồng vô hiệu khi đặt cọc bằng miệng, tháng 3/2015, ông N.V.T. (ngụ Quận 11, TP. HCM) mua một phần căn nhà ở Quận 6 với giá hơn 3 tỉ đồng. Toàn bộ căn nhà này đã được thế chấp tại ngân hàng và chủ nhà cam kết phần căn nhà ông T. sau mua có thể tách thửa được. Tin lời, ông T. đặt cọc 500 triệu đồng. Đến tháng 7/2015, chủ nhà cho biết căn nhà không được tách thửa. Ông T. khởi kiện chủ nhà để đòi lại tiền. Đại diện ngân hàng khẳng định chưa có một văn bản chính thức nào cho phép tài sản thế chấp này được tách thửa. Vì vậy, Hội đồng xét xử không chấp nhận sự thỏa thuận bằng miệng của cả hai liên quan đến ngân hàng trước đó và đã tuyên vô hiệu với hợp đồng đặt cọc trên.
Có rất nhiều câu chuyện thực tế liên quan đến lòng tin dẫn tới nhiều hậu quả pháp lý không mong muốn, đó đều là những bài học cảnh tỉnh người dân khi thực hiện giao kết hợp đồng đặc biệt là những hợp đồng liên quan tới bất động sản. Các trường hợp trên là một minh chứng điển hình trong việc giao kết hợp đồng bằng miệng, chỉ vì người dân chưa được trang bị kiến thức để dẫn tới những hậu quả pháp lý không đáng có.
Như vậy, trước khi tham gia giao dịch hợp đồng, các chủ thể cần phải tìm hiểu kỹ các điều kiện của một giao dịch, thỏa thuận rõ quyền và nghĩa vụ của các bên. Bên cạnh đó cần phải tuân thủ đầy đủ, đúng các điều giữa các bên đã thỏa thuận với nhau để hạn chế xảy ra tranh chấp. Khi giao dịch nên hạn chế tới mức tối đa các hợp đồng miệng để bảo vệ được chính bản thân mình.
Việc giao kết hợp đồng bằng miệng vẫn được thực hiện thường xuyên trong đời sống hàng ngày. Người tham gia giao dịch thường vì mối quan hệ quen biết, tin tưởng nên không lưu giữ lại những bằng chứng chứng minh về giao dịch. Tuy nhiên, đối với các giao dịch có giá trị lớn như bất động sản hay những hợp đồng đặc thù do Bộ luật dân sự điều chỉnh để đảm bảo quyền và lợi ích, các bên cần tuân thủ theo đúng quy định về nội dung, hình thức đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.
