Theo quy định của pháp luật đất đai, Chủ đầu tư được sử dụng đất để đầu tư dự án phát triển nhà ở dưới hai hình thức là giao đất và/hoặc thuê đất. Thông qua thủ tục giao đất, cho thuê đất, Nhà nước sẽ trao quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư. Đối với trường hợp, Chủ đầu tư đã có Quyền sử dụng đất, thông qua thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, Nhà nước cho phép Chủ đầu tư chuyển đổi từ hình thức sử dụng đất này sang hình thức sử dụng đất khác hoặc chuyển đổi từ đất có mục đích này sang loại đất có mục đích khác. Tùy từng trường hợp, một dự án sẽ có thể kết hợp từ một đến ba loại thủ tục giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
1. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai
2. Điều kiện để được giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Để dự án đầu tư phát triển nhà ở được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì dự án phải đáp ứng các điều kiện chủ yếu sau đây:
(1) Nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
(2) Chủ đầu tư đã hoàn tất ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án;
(3) Chủ đầu tư không vi phạm pháp luật về đất đai; Khu đất dự án không tranh chấp, đất không thuộc đất công và đất công không rơi vào trường hợp phải đấu giả;
(4) Phải được sự chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghị quyết của Hội đồng nhân dân về chuyển mục đích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặt dụng theo quy định (nếu có);
(5) Dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư cũng như đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500.
3. Quy trình thực hiện thủ tục
Với kinh nghiệm đã thực hiện thủ tục này cho nhiều dự án ở nhiều địa phương khác nhau và căn cứ theo quy định của pháp luật, chúng tôi đã tổng hợp thành quy trình cơ bản sau đây:
4. Thành phần hồ sơ Chủ đầu tư cần chuẩn bị
Căn cứ theo quy định pháp luật về thành phần hồ sơ và bằng kinh nghiệm thực tế triển khai hồ sơ ở nhiều dự án, Công ty Luật Nam Hà chia sẻ thành phần hồ sơ như sau:
| STT |
LOẠI TÀI LIỆU, VĂN BẢN VÀ SỐ LƯỢNG HỒ SƠ |
| A. THÀNH PHẦN HỒ SƠ CHUNG | |
| I | Pháp lý doanh nghiệp |
| 1 | Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (thay đổi lần gần nhất) |
| 2 | Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) |
| II | Hồ sơ pháp lý dự án |
| 1 | Một trong các văn bản sau:
– Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận Chủ đầu tư; – Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá Văn bản của cơ quan có thẩm quyền công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất; – Quyết định phê duyệt kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; Kèm theo thuyết minh dự án đầu tư |
| 2 | Văn bản phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện (trong đó thể hiện dự án thuộc danh mục kế hoạch sử dụng đất trong năm được giao đất chuyển mục dịch sử dụng đất) |
| 3 | Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1:500 (Kèm theo bộ bản vẽ đinh kèm với quyết định, quan trọng nhất là bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất) |
| 4 | Văn bản đánh giá tác động môi trường (DTM) |
| 5 | Văn bản xác nhận hoàn tất ký quỹ thực hiện dự án. |
| 6 | Các hồ sơ pháp lý khác liên quan đến dự án như:
– Văn bản chấp thuận của Thủ tưởng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục dích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên; (điểm a khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai 2013) – Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tinh dối với trường hợp chuyển mục dích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; (điểm b khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai 2013) – Các văn bản pháp lý khác (nếu có) |
| 7 | Bản đồ giải thừa áp ranh toàn bộ khu đất chứng minh đã hoàn tất nhận chuyển nhượng bổi thưởng (nếu có) |
| 8 | Bản vẽ hiện trạng vị trí sử dụng đất (đã được thẩm định nếu có) |
| B. THÀNH PHẦN HỒ SƠ RIÊNG | |
| I | Quyết định giao đất/cho thuê đất |
| 1 | Đơn xin giao đất cho thuê đất (Mẫu số 01 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT) |
| 2 | Quyết định thu hồi đất |
| 3 | Quyết định bồi thường giải phóng mặt bằng |
| 4 | Văn bản xác nhận hoàn tất bổi thưởng giải phóng mặt bằng của cấp có thẩm quyền |
| 5 | Văn bản xác nhận thu hồi Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất của cấp có thẩm quyền |
| 6 | Bản vẽ hiện trạng vị trí thu hồi đất. |
| 7 | Bản vẽ hiện trang vị trí giao đất thuê đất đã thẩm định |
| II | Quyết định cho phép chuyển mục đích đất |
| 1 | Đơn cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Mẫu số 01 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT) |
| 2 | Quyết định của UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng đất nông nghiệp (kèm theo bản vẽ hiện trạng vị trí). |
| 3 | Hồ sơ chuyển nhượng: Hợp đồng mua bán, góp vốn…. |
| 4 | Hồ sơ thuế: trước bạ, sử dụng đất phi nông nghiệp… |
| 5 | Văn bản xác nhận hiện trạng và nguồn gốc đất do nhà nước trực tiếp quản lý nhưng không thuộc trường hợp đấu giá của cơ quan có thẩm quyền (đối với trường hợp dự án có sử dụng đất công ) |
| 6 | Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất |
| C. VỀ SỐ LƯỢNG HỒ SƠ | |
| Về số lượng: 01 bộ hồ sơ; dự phòng thêm 02 bộ để làm việc với cơ quan chuyên môn khác nếu cần. | |
Lưu ý: Một số thành phần hồ sơ được đính kèm trong danh mục như: Văn bản ký quỹ; văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ, Nghị quyết của Hội đồng nhân dân về chuyển mục đích đất lúa, đất rừng…; kế hoạch sử dụng đất; quyết định thu hồi đất trong trường hợp giao đất, thuê đất; hồ sơ quyết định bồi thường giải phóng mặt bằng…; Quyết định của UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng đất nông nghiệp; văn bản đánh giá tác động môi trường (ĐTM) đây là những hồ sơ riêng biệt, là “giấy phép con” của thủ tục này nên chúng tôi sẽ phân tích chuyên sâu ở những bài viết khác.
5. Những nội dung ý kiến/thẩm định
Trong quá trình thẩm định hồ sơ, Phòng chuyên môn của Sở Tài nguyên và Môi trường (Phòng Quản lý đất, Chi cục quản lý đất đai…) sẽ thẩm định hồ sơ dựa trên các tiêu chí pháp luật đã quy định như sau:
Thẩm định về nguồn gốc đất: Chủ đầu tư không vi phạm pháp luật về đất đai; Khu đất dự án không tranh chấp, đất không thuộc đất công và đất công không rơi vào trường hợp phải đấu giá.
- Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất: Thẩm định việc thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng phù hợp với chủ trương đầu tư và phương án giá bồi thường giải phóng mặt bằng đã được phê duyệt; đối chiếu số liệu diện tích giữa bồi thường giải phóng mặt bằng với số liệu xin giao, thuê đất.
- Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất: Trong bước thực hiện Chấp thuận chủ trương đầu tư Sở Kế hoạch và Đầu tư đã lấy ý kiến về vấn đề này, nên phần này chuyên viên thụ lý hồ sơ có thể căn cứ vào đó để đánh giá đối chiếu số liệu (hồ sơ chuyển nhượng: hợp đồng mua bán, góp vốn,… và hồ sơ thuế) phù hợp với mục đích xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Thẩm định về điều kiện thực hiện dự án đầu tư: Mục đích Chủ đầu tư xin sử dụng đất phải phù hợp với mục tiêu, thời hạn, tiến độ, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong quyết định chủ trương đầu tư và công nhận Chủ đầu tư hoặc Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giáVăn bản của cơ quan có thẩm quyền công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất hoặc Quyết định phê duyệt kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án đầu tư; Chủ đầu tư đã hoàn tất trách nhiệm của việc thực hiện ký quỹ để đảm bảo đầu tư dự án.
Thẩm định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Mục đích sử dụng đất phải phù hợp với cơ cấu sử dụng đất theo Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được phê duyệt.
Thẩm định về hình thức và thời hạn sử dụng đất: Căn cứ nhu cầu sử dụng đất của Chủ đầu tư, chuyên viên thụ lý sẽ thẩm định những nội dung:
(1) Đối với trường hợp dự án nhà ở có nhiều loại công trình với mục đích sử dụng khác nhau sẽ thẩm định xác nhận mục đích, diện tích và thời hạn sử dụng đất cụ thể cho từng loại công trình;
(2) Đối với loại công trình thuộc trường hợp thuê đất sẽ xác định hình thức thuê đất nộp tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, thời hạn thuê đất là không quá 50 năm, có một số trường hợp đặc biệt đến không quá 70 năm;
(3) Đối với dự án xây dựng chung cư kinh doanh nhà ở để bán kết hợp với cho thuê, thời hạn sử dụng đất là không quá 50 năm, có một số trường hợp đặc biệt đến không quá 70 năm. Riêng trường hợp người mua căn hộ, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
Thẩm định bản vẽ hiện trạng vị trí giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định ranh hiện trạng vị trí xin giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với ranh giới vị trí quy hoạch tỉ lệ 1/500 đã được phê duyệt và ranh dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tổng hợp, thẩm định hồ sơ và trình lên Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ban hành quyết định, Chủ đầu tư cần lưu ý một số điểm quan trọng sau đây:
- Về kiểm tra thực địa: Phòng chuyên môn của Sở Tài nguyên và Môi trường (Phòng Quản lý đất, Chi cục quản lý đất đai…) phối hợp cùng Ủy ban nhân dân cấp huyện (Phòng quản lý đô thị, Phòng Tài nguyên và Môi trường…); Trung tâm phát triển quỹ đất (trường hợp thu hồi đất) để tiến hành kiểm tra thực địa dự án. Nội dung kiểm tra chủ yếu là ranh đất mà Chủ đầu tư xin sử dụng thể hiện trong bản vẽ có phù hợp với ranh giới thực tế; đất không có tranh chấp, khiếu nại; không vi phạm về pháp luật đất đai. Trong trường hợp dự án có một trong những nội dung kiểm tra nêu trên mà không đạt thì Chủ đầu tư có trách nhiệm giải trình, xử lý. Như vậy, trước khi việc kiểm tra thực địa được diễn ra, Chủ đầu tư cần phải chủ động rà soát hồ sơ, kiểm tra thực địa để có phương án giải trình phù hợp.
- Trường hợp giao, thuê đất từng phần trong một dự án: Đối với trường hợp xin giao, thuê đất từng phần theo hiện trạng đã giải phóng mặt bằng, Chủ đầu tư cần phải bổ sung bản vẽ xác định vị trí, diện tích, chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của các thửa đất xin giao, thuê đất từng phần.
- Bàn giao đất tại thực địa: Sau khi có quyết định giao đất/thuê đất, Chủ đầu tư phải thực hiện ngay thủ tục nhận bàn giao đất tại thực địa từ Sở Tài Nguyên và Môi Trường. Trong một số trường hợp, biên bản bàn giao thực địa cũng là một trong những căn cứ để cơ quan chức năng xác định thời điểm để xác định nghĩa vụ tài chính của dự án.
Trên đây là nội dung phân tích về việc thực hiện thủ tục pháp lý để được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Quyết định giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với một dự án phát triển nhà ở. Quyết định này là một văn bản quan trọng, chứng minh Chủ đầu tư đã được Nhà nước trao quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để được công nhận quyền sử dụng đất, Chủ đầu tư phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất và được Cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất dự án.
Để được tư vấn và hỗ trợ, Quý khách vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH NAM HÀ VÀ CỘNG SỰ
- Địa chỉ: Tầng 2.02, Số 90 Trần Đình Xu, P. Cô Giang, Quận.1, TP. Hồ Chí Minh
- Điện thoại: 028 6291 2919
- Website: namhaluat.com – Email: info@namhaluat.com
- Facebook: Công ty Luật Nam Hà và Cộng Sự – OA Zalo: Công ty Luật Nam Hà
Trân trọng cảm ơn!
