Quyền thừa kế là một trong những quyền cơ bản của công dân được Hiến pháp và pháp luật ghi nhận. Thừa kế là sự chuyển dịch tài sản, quyền và nghĩa vụ của người chết cho người khác, thông qua di chúc hoặc theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, do đó, ngoài các quy định chung, quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất còn được điều chỉnh bởi các quy định riêng biệt.
Bài viết dưới đây Công ty Luật TNHH Nam Hà và Cộng Sự sẽ cung cấp đến bạn đọc nội dung liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2013.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh các quy định về thừa kế quyền sử dụng đất
- Bộ luật dân sự năm 2015;
- Luật đất đai năm 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình do Hội đồng thẩm phán – Tòa án nhân dân tối cao ban hành.
2. Thừa kế quyền sử dụng đất là gì
Thừa kế quyền sử dụng đất được hiểu là việc chuyển quyền sử dụng đất của người đã chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật, phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Theo quy định của Bộ luật dân sự và Luật đất đai hiện hành thì thừa kế là một quan hệ xã hội và quyền sử dụng đất được xem là di sản thừa kế.
Thực chất, quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng. Quan hệ này được giới hạn ở phạm vi và chủ thể thực hiện. Chỉ những người có quan hệ với nhau về huyết thống, hôn nhân hoặc có nghĩa vụ trực tiếp với nhau về kinh tế mới được nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Người thừa kế không phải nộp thuế thu nhập từ việc nhận quyền sử dụng đất.
3. Khi nào quyền sử dụng đất được xác định là di sản thừa kế?
Về nguyên tắc, quyền sử dụng đất là một loại tài sản, do đó, được xác định là di sản thừa kế khi có chứng cứ chứng minh người đã chết có quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Hiện nay, theo quy định pháp luật, quyền sử dụng đất được xác định là di sản thừa kế khi người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cụ thể, quyền sử dụng đất là di sản thừa kế khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại Mục 1, Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2014 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, gồm các trường hợp sau:
- Đối với đất do người chết để lại mà người đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai thì quyền sử dụng đất đó là di sản.
- Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, thì kể từ ngày 01/7/2004 quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.
- Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà không có các giấy tờ nêu trên nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với quyền sử dụng đất đó và có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được xem là di sản khi Tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản.
4. Điều kiện để thực hiện quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất?
Người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
- Điều kiện về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013 quy định: “…trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện hình thức vô cùng quan trọng. Tuy nhiên, điều kiện này không mang tính tuyệt đối với thừa kế quyền sử dụng đất bởi không phải khi có giấy chứng nhận mới được chia thừa kế nhà đất.
Điểm c khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự”
Theo đó, điều kiện có Giấy chứng nhận áp dụng đối với trường hợp người sử dụng đất thực hiện để lại quyền thừa kế theo di chúc. Điều này là bởi khi lập di chúc thì người sử dụng đất thể hiện ý chí của mình trong việc để lại di sản, trường hợp thừa kế theo pháp luật không thể hiện ý chí của người sử dụng đất.
Mặt khác, trường hợp lập di chúc bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận thì khi đó mới đủ điều kiện để công chứng hoặc chứng thực; trường hợp lập di chúc có người làm chứng hoặc không có người làm chứng thì người đang sử dụng đất vẫn được thể hiện ý chí của mình là để lại quyền sử dụng đất dù không có Giấy chứng nhận.
Tóm lại, điều kiện có Giấy chứng nhận áp dụng đối với trường hợp lập di chúc có công chứng và lập di chúc có chứng thực. Còn lại khi lập di chúc có người làm chứng hoặc không có người làm chứng và thừa kế theo pháp luật chỉ cần chứng minh nhà đất đó hợp pháp thì vẫn có quyền chia thừa kế.
- Đất không có tranh chấp
Đất không có tranh chấp trong trường hợp này được hiểu là tại thời điểm thực hiện quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất, giữa các các nhân, tổ chức sử dụng đất (hoặc với các cá nhân, tổ chức khác) không có sự tranh chấp với nhau trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đó, hoặc về mục đích sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất…. Đồng thời, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đó.
Để xác định đất có tranh chấp hay không, các cá nhân, tổ chức có thể tìm hiểu từ các nguồn thông tin trên thực tế hoặc làm đơn yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp dữ liệu về đất đai.
Bên cạnh đó, về phía cơ quan Nhà nước khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất cũng có trách nhiệm kiểm tra tình trạng đất có bị tranh chấp hay không thông qua các giấy tờ, hồ sơ có liên quan.
Các văn bản liên quan như thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, khai nhận di sản thừa kế cũng phải niêm yết công khai 15 ngày tại trụ sở UBND phường, xã nhằm xác định quyền sử dụng đất để thừa kế có tranh chấp hay không. Việc tiến hành các thủ tục nhận thừa kế sẽ bị tạm ngưng cho đến khi các tranh chấp liên quan được giải quyết xong.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Kê biên là biện pháp cưỡng chế Nhà nước nhằm đảm bảo việc thi hành án trong lĩnh vực tư pháp khi chủ thể có nghĩa vụ về tài sản không tự nguyện thực hiện.
Khi quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì người sử dụng đất bị hạn chế quyền thừa kế. Việc hạn chế này chỉ được áp dụng tại thời điểm tài sản đang bị kê biên, trường hợp sau khi đã được giải tỏa kê biên thì quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất vẫn tiếp tục được thực hiện.
- Trong thời hạn sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà Người sử dụng đất được phép sử dụng đất. Việc xác định thời hạn sử dụng đất căn cứ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ có liên quan. Người nhận thừa kế sẽ có quyền sử dụng đất trong thời hạn còn lại.
Ngoài ra, việc thừa kế quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
5. Điều kiện về chủ thể thực hiện quyền thừa kế
Đối với chủ thể để lại di sản thừa kế:
- Phải là cá nhân theo quy định tại Điều 609, Bộ luật Dân sự 2015. Bao gồm cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Phải là người có quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản.
- Phải có sự kiện chết xảy ra. Sự kiện chết đánh dấu thời điểm mở thừa kế. Việc xác định thời điểm người có tài sản chết căn cứ theo Giấy chứng tử hoặc thời điểm Tòa án tuyên người có tài sản là đã chết.
- Trường hợp thừa kế theo di chúc, di chúc phải hợp pháp (đáp ứng các điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức).
Đối với chủ thể nhận thừa kế:
Cũng theo quy định tại Điều 613 Bộ luật dân sự năm 2015 thì cá nhân để được hưởng di sản thừa kế phải đáp ứng được các điều kiện sau:
- Phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế.
- Cá nhân là thai nhi đòi hỏi khi được sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế
- Người thừa kế không thuộc các trường hợp không được hưởng di sản thừa kế được quy định tại khoản 1 Điều 621 Bộ luật dân sự năm 2015; trừ trường hợp luật quy định khác.
- Không phải là những người bị truất quyền hưởng di sản; trừ tường hợp những người hưởng di sản không phụ thuộc vào nội dung di chúc được quy định tại khoản 1 Điều 644 bao gồm: con chưa thành niên; cha, mẹ; vợ, chồng; hoặc con thành niên mà không có khả năng lao động mà không từ chối nhận di sản hoặc không rơi vào những trường hợp bị cấm hưởng di sản.
- Trường hợp người thừa kế theo di chúc không phải là cá nhân; thì phải đang còn tồn tại hợp pháp vào thời điểm mở thừa kế. Trong trường hợp cơ quan; tổ chức được người để lại di sản chỉ định trong di chúc là người thừa kế mà không tồn tại vào thời điểm mở thừa kế; thì sẽ không được hưởng di sản.
6. Thời hiệu yêu cầu chia di sản thừa kế
Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hiệu thừa kế như sau:
“1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời hiệu mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:
a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;
b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.
2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
…”
Như vậy, đối với trường hợp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, người thừa kế chỉ có thể yêu cầu chia di sản trong thời hạn 30 năm kể từ ngày mở thừa kế, là ngày người để lại tài sản chết.
7. Thủ tục và hồ sơ khai nhận di sản thừa kế
7.1 Hồ sơ cần chuẩn bị để khai nhận di sản thừa kế
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ liên quan đến tài sản thừa kế: Sổ tiết kiệm; giấy tờ xe, cổ phiếu, trái phiếu …;
- Giấy chứng tử;
- Giấy tờ tùy thân của các đồng thừa kế;
- Những giấy tờ khác (như: giấy khai sinh của anh/chị/em bạn; giấy chứng tử của ông bà nội; giấy đăng ký kết hôn của bố mẹ bạn …).
7.2 Thủ tục khai nhận di sản thừa kế
Bước 1: Công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế
- Sau khi tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ phù hợp quy định của pháp luật, tổ chức công chứng thực hiện thủ tục niêm yết hồ sơ khai di sản tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/phường, nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản;
- Trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/phường nơi tạm trú của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/phường, nơi có bất động sản.
- Thời gian niêm yết công khai tại UBND Phường là 15 ngày. Sau thời gian này, nếu không có khiếu nại hay tranh chấp nào thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo Luật Công chứng 2014.
Bước 2: Đăng ký biến động + Khai thuế
- Sau khi thực hiện xong thủ tục tại bước 1 thì quý khách cần tiến hành kê khai thuế (thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất ..) tại chi cục thuế nơi có bất động sản;
- Sau khi tiến hành kê khai thuế xong, bạn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Thành phần hồ sơ gồm đăng ký biến động gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế;
- Giấy tờ tùy thân của các thừa kế;
- Những giấy tờ khác (như: giấy khai sinh của anh/chị/em bạn; giấy chứng tử của ông bà nội; giấy đăng ký kết hôn …).
Trên đây là những quy định của pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2013. Trường hợp Quý bạn đọc cần tư vấn các vấn đề liên quan đến thừa kế hoặc thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp thừa kế, vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH NAM HÀ VÀ CỘNG SỰ
Địa chỉ: Tầng 2.02, Số 90 Trần Đình Xu, Phường Cô Giang, Q1, Tp.Hồ Chí Minh
Điện thoại: (028) 6291 2919 – (028) 6295 8905
Email: info@namhaluat.com – Website: https://namhaluat.com
Facebook: Công ty Luật Nam Hà và Cộng sự – OA Zalo: Công ty Luật Nam Hà
