Một miếng đất nếu chia nhỏ bán cho nhiều người cùng đứng tên trên một sổ đỏ sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro (ảnh minh hoạ). Ảnh: Cao Nguyên
Tại nhiều địa phương, hiện nay xuất hiện hình thức mua bất động sản dạng đồng sở hữu. Việc này dù pháp luật không cấm nhưng theo các chuyên gia, luật sư ẩn đằng sau đó có nhiều rủi ro lớn như rủi ro thanh khoản, rủi ro tách thửa hay việc quản lý nhà nước cũng gặp nhiều khó khăn, nhất là về quy hoạch, quản lý đô thị.
Rao bán tràn lan
Thời gian qua, tình trạng mua bất động sản dạng đồng sở hữu không phải là hiếm gặp. Do nguồn tài chính ít mà nhu cầu sử dụng cao nên nhiều người đã phải tìm đến cách này. Nắm bắt được tâm lý, một số công ty kinh doanh bất động sản tại Việt Nam gần đây triển khai việc bán chung một miếng đất hay căn nhà cho nhiều người.
Không quá khó khi PV tìm và liên hệ với một số điện thoại 0981281xxx trên một trang rao bán bán động sản. Trao đổi qua điện thoại vị này xưng tên là Tiến đang có hai chung cư mini ở trên phường Vĩnh Phúc (quận Ba Đình, Hà Nội) vừa mới xây xong đang được rao bán.
Theo lời quảng cáo, các dạng nhà chung cư mini này thường được thiết kế 6-7 tầng, nhiều loại căn hộ với các diện tích khác nhau để khách hàng có thể lựa chọn hợp lý với tài chính của mình. Giá từ 800 triệu đồng đến 1,2 tỉ đồng/căn hộ.
Cũng theo vị này, khi có khách thì hai bên ký hợp đồng mua bán với một công ty. Sau khi các căn hộ trong chung cư bán hết mới đăng ký làm sổ được. “Về bản chất mỗi người vẫn được cầm một sổ nhưng nhiều người đứng tên trong sổ đó” – người này lý giải thêm.
Theo thông tin từ Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, từ năm 2018 – 2020 tại địa phương này số lượng thửa đất ở, đất nông nghiệp có nhiều hộ gia đình, cá nhân chung quyền sử dụng đất (từ 3 hộ gia đình, cá nhân trở lên) lên đến hàng nghìn. Cụ thể, thành phố Vũng Tàu có 1.455 trường hợp, thành phố Bà Rịa có 155 trường hợp, thị xã Phú Mỹ có 1.026 trường hợp, huyện Châu Đức 75 trường hợp…
Sau khi nắm bắt thông tin, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã có công văn yêu cầu Sở Tài nguyên Môi trường, UBND các huyện, thị xã, thành phố và văn phòng đăng ký đất đai tỉnh tăng cường chấn chỉnh công tác quản lý nhà nước về giá đất và thị trường bất động sản trên địa bàn.
Trao đổi với Lao Động, ông Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành – cho rằng, chuyện 5 người, 10 người đứng chung tên một sổ đỏ là các doanh nghiệp lách luật để làm. Tuy nhiên, đây cũng là nhằm phục vụ nhu cầu của người mua nhà.
Ông nói, các doanh nghiệp lợi dụng luật còn có kẽ hở nên đầu tư kinh doanh. Tuy nhiên, việc này mang lại lợi ích cho người dân thu nhập thấp có căn nhà ở trước mắt. Về lâu dài có thể tranh chấp hoặc để tình trạng này xảy ra nhiều sẽ phá vỡ quy hoạch đô thị.
Tiềm ẩn rủi ro trên thực tế
Trong khi đó, theo Luật sư Nguyễn Huy An (đoàn luật sư Hà Nội) cho rằng, nguyên nhân của tình trạng trên là do theo quy định tại khoản 2, điều 98 Luật Đất đai về việc “thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên những người có chung quyền sở hữu và cấp cho mỗi người 1 sổ đỏ. Trường hợp các chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung 1 sổ đỏ và trao sổ đỏ cho người đại diện”.
Như vậy có thể thấy hiện nay luật quy định không hạn chế số người cùng đồng sở hữu, cùng đứng tên trên một sổ đỏ và không giới hạn việc hạn chế cấp sổ đỏ cho người đồng sở hữu” – vị này nhấn mạnh. Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, việc có quá nhiều người đứng tên trên sổ đỏ có dấu hiệu của việc phân lô bán nền biến tướng. Trong khi đó, việc người dân mua đất phân lô, giấy tờ đồng sở hữu không chỉ gây rủi ro cho người mua mà còn ảnh hưởng đến công tác quản lý như quy hoạch, quản lý đô thị, trật tự xây dựng, đất đai, gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư, chỉnh trang đô thị.
Chuyên gia bất động sản Nguyễn Trần Kháng phân tích, hình thức này mới nghe thì có thể thấy tích cực vì được chia nhỏ, giảm rủi ro “bỏ hết trứng vào một rổ” cho nhà đầu tư thay vì dồn hết vài tỉ đồng để mua riêng một miếng đất. Tuy nhiên, nó dễ lẫn lộn với hình thức gọi vốn, đa cấp và hay lợi dụng để lừa đảo. Luật quy định một bất động sản có thể được nhiều người đồng sở hữu nhưng chưa có trường hợp nào sổ đỏ ghi đủ cho từ 10 người hay cả 100 người. Như vậy những người mua chỉ có thể ủy quyền cho trưởng nhóm làm đại diện. Điều này lại trở thành như hoạt động ủy thác đầu tư. Nếu gặp người lợi dụng thì nhà đầu tư sẽ mất tiền.
Luật sư Nguyễn Huy An nói thêm, trong thực tế xét theo các quy định hiện hành của pháp luật liên quan, người mua vẫn sẽ đối mặt với không ít rủi ro. Thứ nhất, rủi ro về thanh khoản bởi khi muốn chuyển nhượng phải được sự đồng ý của tất cả những người có tên trên sổ đỏ hoặc có văn bản uỷ quyền. Thứ hai, không thể dùng tài sản của mình để thực hiện các thế chấp cho tổ chức tín dụng khi cần vay vốn.
Dưới góc nhìn đơn vị nghiên cứu thị trường, bày tỏ quan điểm về việc nhiều người đồng sở hữu một sổ đỏ, bà Kim Ngọc – Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn Colliers Việt Nam – cho rằng việc mua bán nhà đất đồng sở hữu là thủ tục giấy tờ phức tạp, mất nhiều thời gian khi mọi thủ tục liên quan đến đất đều phải được tất cả các đồng sở hữu đồng ý.
Cao Nguyên
