Vướng mắc trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền và kiến nghị

1.Quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật đất đai không đưa ra khái niệm cụ thể về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai, tuy nhiên hiểu theo cách chung nhất thì: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chủ sở hữu chuyển giao đất cùng với quyền sử dụng của mình cho người nhận chuyển nhượng. Chủ sở hữu sẽ nhận được được một số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận giữa các bên.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì: “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Để được cơ quan đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính thì các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện đầy đủ các thủ tục như: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…”; Kê khai nghĩa vụ tài chính và đóng thuế thu nhập cá nhân (kể cả trường hợp được miễn nộp thuế); Đăng ký biến động đất đai và  nộp hồ sơ đăng ký biến động cho cơ quan đăng ký đất đai. Như vậy, phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực giữa các bên thì người nhận chuyển nhượng mới thực hiện được thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.Về hợp đồng uỷ quyền

Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Từ quy định trên có thể thấy bên được ủy quyền chỉ nhân danh, thay mặt bên ủy quyền sử dụng thửa đất, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền, người được uỷ quyền không thể chuyển nhượng cho chính bản thân mình vì không không phải là thành phần trong hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.1. Ưu điểm

Thời gian vừa qua khi thị trường bất động sản dần phát triển trở lại sau một thời gian dài trầm lắng do đại dịch Covid-19 gây ra, việc mua bán nhà đất diễn ra sôi động và thu hút được sức mua rất lớn. Vì nhiều lý do khác nhau mà không ít người dân mua bán bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là một hình thức mua bán được nhiều nhà đầu tư lựa chọn vì hình thức này có những ưu điểm như:

Một là, xét về thủ tục thì đây là hình thức mua bán được diễn ra nhanh gọn, dễ dàng. Nếu như tiến hành mua bán bằng hình thức thông thường thì các bên phải ký hợp đồng mua bán xong rồi mới tiến hành làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, giữa hai bên phải tiến hành nhiều bước như: Ký hợp đồng mua bán có công chứng hoặc chứng thực; nộp hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân quận huyện nơi có đất; nhận thông báo đóng thuế; đi đóng thuế, rồi nộp lại biên lai thu thuế và chờ nhận giấy chứng nhận… thủ tục diễn ra theo đúng quy trình, thời gian để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ chủ sở hữu cũ chuyển sang chủ sở hữu mới có thể mất cả tháng trong khi mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền thì hai bên chỉ cần tiến hành ký hợp đồng ủy quyền có công chứng hoặc chứng thực, thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng uỷ quyền có có thể tiến hành xong trong vài giờ và không phải đi lại nhiều lần, nhiều cơ quan.

Hai là, bên mua và bên bán sẽ “lách” được  đóng thuế thu nhập cá nhân và đóng lệ phí trước bạ. Theo quy định khi làm thủ tục mua bán bất động sản thì hai bên phải nộp mức thuế là 2% trên giá chuyển nhượng (khoản 12, Điều 2, Nghị định 12/2015/NĐ-CP) và lệ phí trước bạ 0.5% giá trị nhà, đất (khoản 1 Điều, 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP) trong khi việc chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền sẽ “lách” được các loại thuế, phí này, các bên mua bán sẽ được hưởng lợi từ việc mua bán mà nhà nước sẽ thất thu thuế của người mua và người bán.

Ba là, để mua những bất động sản mà chưa đáp ứng đủ điều kiện để tiến hành việc mua bán. Ví dụ như việc mua bán nhà ở xã hội có quy định rất cụ thể, đó là sau 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà thì chủ sở hữu nhà ở xã hội mới được quyền tự do chuyển nhượng (khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở) nhưng vì một lý do nào đó chủ sở hữu nhà ở xã hội muốn bán sớm khi chưa đủ 05 năm thì hai bên người mua và người bán sẽ “lách luật” bằng cách ký với nhau bằng một hợp đồng ủy quyền, hay việc mua bán quyết định nền đất tái định cư khi chưa nhận được nền, các bên sẽ làm hợp đồng ủy quyền đối với những bất động sản không đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013[1].

2.2.Những rủi ro pháp lý

Với mục đích hợp pháp hóa các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất mà các bên chủ thể chưa đủ điều kiện hoặc vì một lý do gì đó mà không làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết một hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, ngoài những lợi ích mang lại “về trước mắt” thì về pháp lý khi thực hiện giao dịch bằng hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đường vòng như thế này sẽ mang nhiều rủi ro pháp lý.

2.2.1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng uỷ quyền sẽ không có hiệu lực pháp luật

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì chỉ khi nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực. Để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính, thì cần có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, hợp đồng ủy quyền không phải là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, mà người được ủy quyền chỉ nhân danh người ủy để thực hiện các giao dịch như: mua, bán, tặng, cho, cầm cố, thế chấp. Do đó, hợp đồng ủy quyền không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác. Đồng thời, khi giá đất lên cao người bán có thể dễ dàng đổi ý thì rất dễ xảy ra tình trạng người bán yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu vì bản chất của hợp đồng ủy quyền nhằm để che dấu việc chuyển quyền sử dụng nhà đất. Do đó mà không thể chứng minh hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này.

2.2.2. Quyền đối với thửa đất có thể bị giới hạn theo phạm vi uỷ quyền

Phạm vi ủy quyền do các bên thỏa thuận nhưng nếu trả tiền cho bên có đất nhưng chỉ nhận ủy quyền thì trong nhiều trường hợp sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất và dễ xảy ra tình trạng: bên mua đã trả tiền cho chủ sở hữu đất nhưng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ về thửa đất vẫn đứng tên chủ sở hữu cũ.

2.2.3. Bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Vì là hợp đồng ủy quyền nên bên có đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ về đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền như sau:

Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

Pháp luật cho phép các bên dễ dàng đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Do đó, khi một trong các bên cảm thấy phúc lợi từ việc chuyển nhượng đất này không còn tốt như mong muốn hay vì nhiều lý do khác thì vẫn có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền này bất cứ lúc nào, và người chịu thiệt sẽ là bên còn lại.

2.2.4. Hợp đồng đương nhiên hết hiệu lực nếu bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết

Theo quy định của pháp luật dân sự thì đại diện theo ủy quyền sẽ chấm dứt trong một số trường hợp: người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền; người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết và khi đó người thân của người được ủy quyền sẽ gặp rắc rối trong việc làm thủ tục thừa kế tài sản đã mua. Theo khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định khi cá nhân giao kết hợp đồng chết thì hợp đồng sẽ đương nhiên bị chấm dứt. Do đó, khi người ủy quyền chết, quyền sử dụng đối với thửa đất trong hợp đồng sẽ trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia cho những người thừa kế của người ủy quyền theo quy định của pháp luật về thừa kế, người được ủy quyền sẽ không còn quyền lợi gì với thửa đất nữa.

Ngoài ra còn rất nhiều rủi ro làm ảnh hưởng đến quyền của người mua như: thất lạc, mất, cháy giấy ủy quyền; người ủy quyền còn nợ tiền người khác, vay nợ ngân hàng, nợ thuế, chủ nợ có quyền yêu cầu Tòa án kê biên tài sản và bán đấu giá thu tiền trả nợ.

Thực tiễn xét xử cho thấy, việc tranh chấp về hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra còn nhiều, gây thiệt hại lớn về thời gian công sức và tiền bạc của những bên tham gia tố tụng. Người viết xin đưa ra một ví dụ:

Ông Trần Văn A có diện tích 690m2 muốn bán cho ông Nguyễn Thế B với giá chuyển nhượng là 250.000.000 đồng.

Ngày 02/11/2020, hai bên ký hợp đồng nhận cọc, theo đó ông A đã nhận cọc của ông B số tiền 70.000.000 đồng, số tiền 180.000.000 đồng còn lại sẽ thanh toán khi ra công chứng sang tên trong hạn 01 tháng.

Đến ngày 30/11/2020, ông A và ông B đến Văn phòng Công chứng làm thủ tục, thay vì làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông A với ông B thoả thuận làm hợp đồng ủy quyền, theo đó ông A uỷ quyền cho ông B được quyền định đoạt và chuyển nhượng diện tích đất nói trên sau khi ông B trả hết tiền cho ông A.

Vào đầu tháng 3/2021, khu vực đất mà ông B mua giáp với đường đi của khu đô thị mới mở, giá đất tăng cao nên ông B đã bán đất thửa 690 m2 đó cho bà Nguyễn Thị C với giá 900.000.000 đồng. Tuy nhiên, do hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng phải chịu thuế hai lần[2] nên ông B có đi gặp ông A nhờ ông A ra ký hợp đồng chuyển nhượng trực tiếp từ ông A sang cho bà C để đỡ được một lần thuế phí nhưng ông A không chịu, đồng thời đòi chấm dứt hợp đồng uỷ quyền với ông B, hoàn trả lại cho ông B số tiền 250.000.000 đồng và đòi lại đất. Ông B không chấp nhận vẫn tiếp tục chuyển nhượng miếng đất trên cho bà C và chấp nhận chịu phí hai lần.

Ngày 26/3/2021, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện có tiếp nhận hồ sơ chỉnh lý biến động đất đai của ông Trần Văn A sang tên cho bà Nguyễn Thị C đối với thửa đất số đó. Hồ sơ đăng ký biến động gồm có: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số MT của UBND huyện VT cấp cho ông Trần Văn A và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A (do ông Nguyễn Thế B làm đại diện theo hợp đồng ủy quyền công chứng tại Văn phòng công chứng) với  bà Nguyễn Thị C. Sau khi xem xét hồ sơ đăng ký biến động, xét thấy hồ sơ hợp lệ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đã xác nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về việc chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị C.

Ông A không chấp nhận việc chuyển nhượng của ông B cho bà C nên đã yêu cầu Toà án: Hủy hợp đồng ủy quyền ngày 30/11/2017 giữa ông A và ông Nguyễn Thế B bị vô hiệu do giả tạo; Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B với bà C do vô hiệu; Hủy nội dung xác nhận thửa đất của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai từ ông A cho bà C.

Giải quyết tình huống trên hiện có các quan điểm sau:

Quan điểm thứ nhất cho rằng: Vì hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giả tạo nhằm che đậy sự thật là chuyển nhượng đất để trốn thuế, do đó cần chấp nhận yêu cầu của ông A là Hủy hợp đồng ủy quyền giữa ông Trần Văn A và ông Nguyễn Thế B do bị vô hiệu. Do hợp đồng uỷ quyền bị vô hiệu nên hợp đồng giữa ông B và bà C cũng vô hiệu vì ông B không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời cần kiến nghị tới Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện VT chỉnh lý, điều chỉnh để hủy nội dung xác nhận sang tên của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai từ ông Trần Văn A sang cho bà Nguyễn Thị C.

Quan điểm thứ hai thì cho rằng: Hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng giữa ông A và ông B có giá trị pháp lý vì nhờ vào hợp đồng uỷ quyền này ông B mới có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà C, do đó, giao dịch giữa ông B với bà C cần được công nhận vì bà C là người thứ ba ngay tình và việc sang tên sang tên của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai từ ông Trần Văn A sang cho bà Nguyễn Thị C là hoàn toàn hợp lệ.

Theo quan điểm của chúng tôi: Hợp đồng ủy quyền giữa ông A và ông B là giao dịch một cách giả tạo nhằm che giấu việc sang nhượng đất nên hợp đồng ủy quyền trên là vô hiệu theo quy định tại điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 [3].

Còn đối với yêu cầu của ông A đòi hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B với bà C và hủy nội dung xác nhận thửa đất của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai từ ông A cho bà C thì có thể thấy: ông B chuyển đã nhượng toàn bộ thửa đất cho bà C theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng thực của Văn phòng công chứng, hai bên đã thực hiện xong việc chuyển nhượng và đã giao nhận xong tiền và đất, bà C đã đăng ký và đã được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý sang tên bà C.

Theo quy định tại Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 thì: Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai; theo quy định tại khoản 7 Điều 95 Luật Đất đai thì: Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy việc chuyển nhượng giữa ông B và bà C đã có hiệu lực pháp luật. Đồng thời bà C nhận chuyển nhượng tài sản trên đã tuân thủ đầy đủ và đúng quy định của pháp luật và đã được cơ quan có thẩm quyền xác lập sang tên cho bà C nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B và bà C không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015[4] đối với người thứ ba ngay tình. Do đó, theo quy định tại khoản 3 Điều 133[5] Bộ luật Dân sự thì ông A không có quyền đòi lại quyền sử dụng đất thửa số từ bà C.

3.Kiến nghị

Qua thực tiễn cho thấy các vụ án tranh chấp về hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngay càng gia tăng và phức tạp hơn, vì nhiều lý do mà vẫn còn có rất nhiều trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức hợp đồng uỷ quyền. Tuy nhiên hiện nay vẫn chưa có văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể đối với việc uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu có phát sinh tranh chấp thì sẽ được giải quyết như thế nào, chấp nhận giao dịch được uỷ quyền, bảo vệ người thứ ba ngay tình hay tuyên hợp đồng uỷ quyền vô hiệu do giả tạo và huỷ giao dịch đối với người thứ ba.

Tác giả đề nghị nên có văn bản hướng dẫn giải quyết các trường hợp trên theo hướng: đối với hợp đồng uỷ quyền với mục đích là chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu phát sinh tranh chấp thì tuyên hợp đồng vô hiệu, còn nếu như đã được chuyển nhượng cho người thứ ba ngay tình và người thứ ba không biết được mục đích của việc uỷ quyền là nhằm trốn thuế thì cần chấp nhận giao dịch của người thứ ba là hợp pháp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của công dân, phù hợp với quy định của pháp luật dân sự./.

Ninh Thuận mùa lúa chín – Ảnh: Thái Vũ

[1] Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. 

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

[2] Điểm d, Khoản 4, Điều 3, NĐ số: 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 06 năm 2013 quy định thu nhập chịu thuế của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức, trong đó có “bao gồm cả khoản thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.”.

Nguyễn Thị Kim Phượng

Nguồn bài viết: https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/mot-so-vuong-mac-trong-viec-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-bang-hop-dong-uy-quyen-va-kien-nghi6270.html