Bàn về tính hợp pháp của điều kiện “không được bán” tài sản tặng cho trong hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện

NCS. Ths. LÊ THỊ DIỄM PHƯƠNG (Giảng viên Khoa Luật Dân sự Trường Đại học Luật Tp. HCM) – Hiện nay, trong thực tiễn xét xử tồn tại quan điểm liên quan đến tính hợp pháp của điều kiện “không được bán” trong hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện (HĐTCTSCĐK). Trong phạm vi bài viết tác giả phân tích quy định của pháp luật, thực tiễn xét xử và liên hệ với pháp luật nước ngoài liên quan đến tính hợp pháp của điều kiện này. Từ đó đưa ra quan điểm cá nhân về việc công nhận tính hợp pháp của điều kiện “không đựợc bán tài sản tặng cho” trong HĐTCTSCĐK.

Đặt vấn đề

Tính hợp pháp là thuộc tính yêu cầu điều kiện phải phù hợp với quy định của pháp luật, chuẩn mực xã hội. BLDS hiện hành có quy định riêng để xác định tính hợp pháp của điều kiện trong hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện. Theo đó, điều kiện trong hợp đồng tặng cho có điều kiện không được vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội.[1] Về nguyên tắc, nếu giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì giao dịch đó vô hiệu.[2] Điều cấm của luật theo quy định của BLDS năm 2015 là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.[3]

Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.[4] Tuy nhiên, các quy định hiện nay trong BLDS năm 2015 chưa xác định rõ điều kiện như thế nào là hợp pháp hay không hợp pháp? Riêng với hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện, nếu điều kiện các bên thoả thuận tặng cho tài sản như nhà ở, quyền sử dụng đất nhưng “không được bán” thì điều kiện đó có hợp pháp hay không? Trong phạm vi bài viết tác giả phân tích quy định của pháp luật, thực tiễn xét xử và liên hệ với pháp luật nước ngoài liên quan đến tính hợp pháp của điều kiện “không được bán” tài sản tặng cho trong HĐTCTSCĐK.

1. Quy định của pháp luật liên quan đến tính hợp pháp của điều kiện trong hợp đồng tặng cho có điều kiện

 Trước đây, khi quy định điều kiện về nội dung của hợp đồng, BLDS năm 1995 sử dụng thuật ngữ “mục đích và nội dung không trái pháp luật”.[5] BLDS 2005 năm quy định “mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội”.[6] Về nội dung này, BLDS năm 2015 mới hơn so với BLDS 2005 khi sử dụng từ “luật” thay vì “pháp luật”. Cụ thể, “mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”.[7] Trên thực tế có rất nhiều quy định cấm thực hiện một số giao dịch được thể hiện dưới hình thức văn bản dưới luật như Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư. Tuy nhiên, quy định chỉ “vi phạm điều cấm” của BLDS 2015 sẽ đảm bảo quyền tự do giao kết hợp đồng hợp đồng hơn so với trước đây, vì vi phạm pháp luật rộng hơn rất nhiều so với vi phạm luật, quy định như BLDS 2005 trước đây dẫn đến hạn chế quyền tự do hợp đồng.

Ngoài ra, BLDS năm 2015 quy định khái niệm đạo đức như sau: đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng. Trong khoa học pháp lý, có chuyên gia nhận định “đạo đức là một trong những hình thái sớm nhất của ý thức xã hội gồm những chuẩn mực xã hội điều chỉnh hành vi của con người trong quan hệ với người khác với cộng đồng gia đình, dòng họ, làng xóm, dân tộc và toàn xã hội… Khác với pháp luật, các chuẩn mực đạo đức không ghi thành văn bản pháp quy mang tính cưỡng chế, mệnh lệnh, song được mọi người thực hiện theo ý thức xã hội và lương tâm và dư luận xã hội. Với những phân tích về đạo đức xã hội như vậy, nếu việc xác lập một giao dịch vi phạm những chuẩn mực đạo đức, thì giao dịch đó vô hiệu.”[8]

2. Điều kiện “không được bán” tài sản tặng cho trong hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện

Phân tích về điều kiện “không được bán” tài sản tặng cho trong HĐTCTSCĐK của pháp luật liên quan đến hợp đồng tặng cho tài sản, trong khoa học pháp lý cũng có nhiều quan điểm khác nhau. Tác giả đưa ra một số trường hợp trên thực tế để thấy rõ hơn nội dung này.

Ví dụ (1): Năm 2006, ông D tặng cho ông R, bà T một phần đất diện tích khoảng 500m2 kèm với điều kiện là “chỉ được ở chứ không được quyền bán, nếu không ở thì trả lại đất cho ông”, lúc này các bên chỉ chứng thực, chưa làm thủ tục sang tên. Năm 2007, hai bên lập một tờ biên nhận viết tay với nội dung phần đất 500m2 cho thì R, T chỉ được cất nhà ở, không đươc quyền bán, nếu không ở thì trả lại cho ông. Đến năm 2010, do ông R bán đất cho người khác nên ông D ngăn cản và yêu cầu trả lại đất, vì vậy hai bên phát sinh tranh chấp. Theo quyết định của Toà án,chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Văn D. Hủy bỏ HĐTCQSDĐ, buộc bị đơn ông Lê Văn R, bà Trần Thị T trả lại phần diện tích đất 500,4m2.”[9]

Trong khoa học pháp lý cũng có nhiều cách hiểu khác nhau về cụm từ “không được bán”. Cách hiểu thứ nhất cho rằng cụm từ “không được bán” trong “giấy cho nhà” là chấp nhận được. Vì không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Cách hiểu thứ hai cho rằng từ “không được bán” trong giấy cho nhà của ông A là ảnh hưởng đến quyền định đoạt theo khoản 1 Điều 196 BLDS năm 2015, vì theo quy định tại Điều 457 BLDS hiện hành thì hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng “chuyển quyền sở hữu”.

Ví dụ (2): Ông A tặng cho anh H (con ruột) căn nhà xây 2 tầng trên diện tích đất 100m2. Trong hợp đồng tặng cho nhà ở, ông A có nêu: “nhà cho để ở, không được bán”. Đối với căn nhà mà ông A đã làm hợp đồng cho anh H, khi anh H đã đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với căn nhà ở, đất ở mà ông A đã cho anh H thì anh H là chủ sở hữu căn nhà và là người được sử dụng đất nói trên. Anh H toàn quyền định đoạt căn nhà mà ông A đã cho anh H.[10]

Nếu có cụm từ“không được bán” trong Giấy cho nhà ở thì cụm từ này đã hạn chế quyền định đoạt căn nhà đối với anh H cho đến khi ông thay đổi ý chí hoặc đến khi ông A chết. Như vậy, cụm từ “không được bán” trở thành điều kiện tặng cho tài sản mà không rõ thuộc trường hợp khoản nào của Điều 462 BLDS.[11]

Nếu dẫn chiếu theo quy định của pháp luật, sẽ có nhiều quan điểm cho rằng thoả thuận “không được bán” có thể xem như vi phạm khoản 1 Điều 196 BLDS năm 2015 bởi lẽ “quyền định đoạt chỉ bị hạn chế trong trường hợp do luật quy định”, bên tặng cho đã tặng cho tài sản, chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên được tặng cho thì không được hạn chế quyền định đoạt đối với tài sản đó.

Như vậy về nguyên tắc thì cá nhân không được hạn chế quyền định đoạt của cá nhân khác. Bên cạnh đó, trường hợp như ví dụ nêu trên, nếu hợp đồng tặng cho đã được công chứng, đăng ký, giao nhận nhà thì về nguyên tắc bên được tặng cho đã có quyền sở hữu nhà,[12] nên trường hợp bên được tặng cho đã có quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất), thì từ thời điểm này họ được quyền tự do chuyển nhượng, nếu bên tặng cho hạn chế quyền định đoạt trong hợp đồng tặng cho có thể dẫn đến không phù hợp với quy định của khoản 1 Điều 196 BLDS năm 2015. Theo một quan điểm: “để tiến hành giao dịch quyền sử dụng đất, bên tiến hành giao dịch, ngoài việc đáp ứng điều kiện trên, cần phải không bị hạn chế quyền định đoạt. Quyền định đoạt của bên tiến hành giao dịch bị hạn chế trong các trường hợp do pháp luật quy định hoặc (và) do thoả thuận.[13]

3. Xác định tính hợp pháp của điều kiện trong hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện

Giao dịch dân sự được xác lập trên cơ sở tự do ý chí, thoả thuận giữa các chủ thể trong đời sống xã hội. Để bảo vệ trật tự chung của xã hội, tránh phương hại đến quyền nhân thân và quyền về tài sản như sức khoẻ, tính mạng, danh dự, nhân phẩm, uy tín của cá nhân; danh dự, uy tín của tổ chức v.v… thì giao dịch vì mục đích xâm phạm đến lợi ích cá nhân hay lợi ích công cộng được pháp luật bảo vệ đều có thể xem là vi phạm điều cấm, trường hợp không xác định rõ là vi phạm điều cấm thì có thể xem là trái đạo đức xã hội.

Tác giả cho rằng quan hệ xã hội ngày càng phát triển và đa dạng, tồn tại trước cả quan hệ pháp luật. Chính vì vậy, có những trường hợp điều cấm pháp luật quy định là quy định chung, có thể phù hợp để điều chỉnh chung, nhưng không thể phù hợp cho những trường hợp cụ thể, dẫn đến sự áp dụng pháp luật nhiều khi không linh hoạt cho thực tiễn của vụ việc. Theo đó, pháp luật dân sự đã thừa nhận sự tồn tại của HĐTCTSCĐK thì không nên hạn chế hoặc “khắt khe” với thoả thuận liên quan đến điều kiện tặng cho trong trường hợp nếu điều kiện đưa ra tuy không phù hợp với quy định của pháp luật, nhưng không vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội. Ví dụ, điều kiện không ghi nhận trong hợp đồng tặng cho nhưng có ghi nhận trong các tài liệu, văn bản khác; hoặc những điều kiện không trái đạo đức xã hội, phong tục truyền thống tốt đẹp của Việt Nam, thì nên được Toà án giải thích, bảo vệ và chấp nhận. Theo đó, tác giả cho rằng điều kiện “không được bán” trong HĐTCTSCĐK là không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.

Liên quan đến điều kiện giới hạn quyền định đoạt, việc hạn chế quyền định đoạt tài sản vốn đã được đề cập ở dân luật thời kỳ trước. Điều 955 của Hoàng Việt Hộ Luật 1936 (Bộ Dân luật Trung Kỳ) có nội dung như sau: “sự cấm người thụ tặng sử dụng tài sản tặng giữ trong khi tặng chủ còn sinh thời, là đúng phép.

Thực tiễn giải quyết của Toà án, điều kiện “không được bán” được Toà án chấp nhận là điều kiện phù hợp, không vi phạm điều cấm. Cụ thể, trong vụ việc giữa ông L (con) và ông T và bà H (cha mẹ) có lập hợp đồng tặng cho nhà ông P, trong hợp đồng có nêu rõ điều kiện “bên nhận tặng cho không được bán, tặng cho căn nhà lại cho người khác, chỉ được làm nơi ở và thờ cúng tổ tiên”. Toà án xác định rằng “đây là hợp đồng tặng cho có điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 470 BLDS năm 1995 (nay là khoản 1 Điều 462 BLDS năm 2015). Toà án không cho rằng thoả thuận của các bên về điều kiện là vi phạm điều cấm, theo Toà án “ông P không vi phạm điều kiện của hợp đồng tặng cho ngày 22/3/1999. Do đó, ông L yêu cầu huỷ hợp đồng tặng cho ngày 22/3/1999 và hợp đồng tặng cho ngày 28/4/2003 của ông L là không có cơ sở chấp nhận”. Cũng theo Toà phúc thẩm “ông L yêu cầu được vào ở căn nhà của cha mẹ với lý do ông khó khăn, phải thuê nhà để ở, còn căn nhà của cha mẹ đang bỏ trống và nếu ông không vào ở căn nhà thì cháu sẽ bán mất căn nhà của cha mẹ, là không có cơ sở chấp nhận vì căn nhà đã được cha mẹ tặng cho ông P để ở và thờ cúng tổ tiên, nên Hội đồng phúc thẩm bác kháng cáo của nguyên đơn và giữ nguyên án sơ thẩm.”[14]

Tác giả cho rằng quan điểm của Toà án trong vụ việc nêu trên thể hiện sự tôn trọng điều kiện bên tặng cho đưa ra là căn nhà chỉ để ở và thờ cúng tổ tiên, là phù hợp với phong tục tập quán, truyền thống đạo đức của người Việt Nam từ trước đến nay, hơn nữa phù hợp với mục đích của HĐTCTSCĐK, vì căn nhà có giá trị lớn gần như là tài sản của cả một đời con người, hơn nữa gắn bó với cả cuộc đời của chủ sở hữu, của cả một gia tộc. Cho nên bên tặng cho muốn trao quyền sử dụng cho bên được tặng cho, nhưng muốn giữ lại thờ cúng là đúng. Hơn nữa, pháp luật dân sự hiện hành cũng quy định đối với di sản thờ cúng thì “trường hợp người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế… (khoản 1 Điều 645 BLDS năm 2015)”. Vì vậy, đối với tặng cho tài sản có điều kiện, thiết nghĩ cũng nên cho phép bên tặng cho được đưa ra điều kiện này trong HĐTCTSCĐK. Suy cho cùng ý chí của bên tặng cho không vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, nên điều kiện đưa ra cần được tôn trọng và bảo vệ bởi pháp luật.

4.Quy định của pháp luật nước ngoài

Có thể thấy rằng pháp luật các nước có quy định khá chi tiết về điều kiện của giao dịch, ví dụ như giao dịch có điều kiện tặng cho. Chẳng hạn, đối với Mortis Causa Donation (tặng cho sau khi chết), nếu bên tặng cho có các điều kiện trái với luật chống sở hữu vĩnh viễn (rule against perpetuities) thì hiệu lực của món quà Mortis Causa đó cũng bị ảnh hưởng. Luật chống sở hữu vĩnh viễn là một nguyên tắc pháp lý được áp dụng ở các nước theo thông luật nhằm phòng ngừa việc một người thông qua các công cụ pháp lý như chứng thư (deed) hoặc di chúc (will) để kiểm soát quyền sở hữu tài sản của mình sau khi người đó chết bằng các nội dung ghi trong các di chúc hoặc chứng thư đó.

Về bản chất, quy tắc này ngăn cản một người đưa các tiêu chuẩn và ý chí vào một chứng thư hoặc di chúc mà sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến quyền sở hữu tài sản lâu dài sau khi người đó chết, Luật Chống sở hữu vĩnh viễn được ban hành nhằm giới hạn thời gian sở hữu đối với quyền sở hữu tài sản trong tương lai. Luật chống lại quyền sở hữu vĩnh viễn ở một số quốc gia thông luật (như Anh, Hoa Kỳ) dựa trên một số cơ sở: thứ nhất, các tòa án Anh từ lâu đã công nhận rằng việc cho phép chủ sở hữu gắn các điều khoản dự phòng mang tính chất lâu dài đối với tài sản của họ làm tổn hại đến khả năng tự do mua bán tài sản của các thế hệ tương lai, vì rất ít người sẵn sàng mua bất động sản có các vấn đề chưa được giải quyết liên quan đến quyền sở hữu vốn bị hạn chế; thứ hai, các thẩm phán thường lo ngại về việc người chết có thể áp đặt những giới hạn quá mức đối với quyền sở hữu và sử dụng tài sản của những người còn sống. Vì lý do này, ở Anh quy tắc chỉ cho người lập di chúc được đưa ra điều kiện hạn chế đối với quyền sở hữu cho thế hệ sau hết cuộc đời của người đó cộng thêm 21 năm kể từ khi người đó qua đời. Thứ ba, luật chống sở hữu vĩnh viễn đôi khi được sử dụng để ngăn chặn các điền trang rất lớn, có thể là của quý tộc được lưu giữ trong một gia đình trong nhiều hơn một hoặc hai thế hệ cùng một lúc.

Tuy nhiên, các nước thông luật không cấm hoàn toàn bên tặng cho/ bên lập di chúc không được đưa ra điều kiện cấm sở hữu vĩnh viễn đối với bên thụ hưởng/ người thừa kế, mà cho phép giới hạn quyền định đoạt trong một thời hạn nhất định. Chẳng hạn như theo quy định tại bang Georgia, thời hạn giới hạn quyền định đoạt đối với tài sản tặng cho là suốt đời của người tặng hoặc 21 năm sau khi người đó qua đời.[15] Tại bang New York, quy định cũng tương tự theo hướng những thoả thuận liên quan đến điều kiện nhằm hạn chế quyền sở hữu vĩnh viễn hoặc dài hơn 21 năm đối với tài sản tặng cho/ di tặng sẽ bị vô hiệu.[16] Theo quy định của Luật chống sở hữu vĩnh viễn New South Wale (1984) thời hạn giới hạn quyền định đoạt là 80 năm kể từ thời điểm thoả thuận chuyển giao tài sản.[17] Theo Đạo luật về Tài sản năm 1952 của NewZealand thì luật này cho phép điều kiện liên quan đến tài sản được tặng cho hoặc di tặng sẽ không được bán trong suốt cuộc đời của người được tặng cho/ người được di tặng. Tuy nhiên, điều kiện này chỉ áp dụng cho con, cháu và vợ chồng.[18]

Ở NewZealand, pháp luật hiện đại theo xu hướng không cho phép hạn chế chuyển nhượng trong hợp đồng tặng cho hay di chúc, tuy nhiên tuỳ từng trường hợp Toà án cho phép những điều kiện liên quan đến việc hạn chế một thời hạn/một phần đối với tài sản chuyển nhượng vẫn có có hiệu lực.[19] Nghiên cứu quy định của BLDS Philippines tác giả cũng nhận thấy có quy định cho phép “bên tặng cho có quyền bảo lưu quyền định đoạt đối với tài sản hoặc số tiền tặng cho. Trong trường hợp bên tặng cho chết thì tài sản hoặc số tiền được bảo lưu sẽ thuộc về bên được tặng cho.”[20]

Như vậy, liên quan đến điều kiện “không được bán” thực tiễn xét xử của Việt Nam nhiều trường hợp Toà án không xem là vi phạm điều cấm, pháp luật nước ngoài cũng quy định theo hướng không vi phạm điều cấm liên quan đến chính sách công, đồng thời pháp luật nước ngoài cho phép giới hạn quyền định đoạt liên quan đến động sản, bất động sản trong di chúc/ hợp đồng tặng cho theo những điều kiện nhất định, theo đó bên tặng cho có thể giới hạn quyền định đoạt tài sản trong một thời hạn nhất định hoặc hết cuộc đời của bên được tặng cho. Mặt khác, hiện nay pháp luật về nhà ở, đất đai của Việt Nam cho phép giới hạn thời hạn sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất thì việc giới hạn quyền định đoạt đối với tài sản tặng cho là nhà ở, quyền sử dụng đất thiết nghĩ cũng phù hợp theo những trường hợp luật định.[21]

Từ những nội dung phân tích trên tác giả cho rằng cũng nên cho phép giới hạn quyền định đoạt đối với tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở đó trong di chúc hoặc tặng cho có điều kiện liên quan đến nhà ở, ví dụ: A lập di chúc để lại căn nhà cho B hoặc tặng cho B căn nhà với điều kiện không được bán trong 10 năm hoặc 20 năm. Tác giả cho rằng thoả thuận này mặc dù có giới hạn quyền định đoạt đối với tài sản tài sản tặng cho hoặc di tặng nhưng trong một thời hạn nhất định thì nên được chấp nhận để đảm bảo sự tôn trọng, thể hiện đúng ý chí của người để lại di sản, hay bên tặng cho tài sản, đồng thời cũng phù hợp với mục đích tặng cho trong trường hợp tặng cho/ di tặng tài sản có điều kiện.

5.Kiến hoàn thiện quy định điều kiện trong hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện

Tóm lạitừ nội dung phân tích pháp luật nước ngoài liên quan đến việc có nên hạn chế quyền sở hữu vĩnh viễn đối với tài sản tặng cho có điều kiện hay không? Tác giả cho rằng xuất phát từ nguyên tắc tự do hợp đồng, điều kiện trong HĐTCTSCĐK cũng là nền tảng hình thành nên loại hợp đồng này. Mặt khác, bản chất của hợp đồng là sự thoả thuận và thống nhất ý chí giữa các chủ thể nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ trên cơ sở tự do, tự nguyện và bình đẳng. Tự do ý chí nói chung và tự do hợp đồng nói riêng là quyền cơ bản của con người nhưng quyền này không phải là quyền tuyệt đối. Bởi vì, để đảm bảo hài hòa giữa lợi ích chung và lợi ích riêng, nếu tuyệt đối tự do ý chí sẽ không giải quyết được hài hòa một số giao dịch phát sinh trên thực tế. Vì vậy, “hạn chế tự do ý chí cũng có nghĩa tương đối, nhưng là một nguyên tắc được ghi nhận trong quan hệ dân sự.” Do đó, cho rằng giới hạn của tự do ý chí nói chung và tự do hợp đồng nói riêng có ý nghĩa tích cực nhất định như: cân bằng lợi ích giữa cá nhân và lợi ích chung của toàn xã hội; bảo vệ người yếu thế trong các giao dịch nhất định; đảm bảo trật tự và có định hướng trong sự phát triển của đời sống kinh tế xã hội.”[22]

Thiết nghĩ, điều kiện “không được bán” đối với tài sản tặng cho động sản, bất động sản trong HĐTCTSCĐK nên được chấp nhận là điều kiện hợp pháp nhưng giới hạn bên tặng cho được bảo lưu quyền sở hữu trong một thời hạn cụ thể hoặc bên được tặng cho không được bán trong một thời hạn nhất định, sẽ đảm bảo hài hoà lợi ích giữa các bên, quy định của luật, cũng như bảo đảm cho hợp đồng tặng cho được tôn trọng, đúng mục đích bên tặng cho mong muốn đạt được khi  tặng cho tài sản.

 Từ quy định của pháp luật nước ngoài cũng như những những nội dung phân tích nêu trên về các yêu cầu được đặt ra để đảm bảo cho điều kiện trong HĐTCTSCĐK được tôn trọng, thực thi và bảo vệ, tác giả cho rằng cần bổ sung, sửa đổi nội dung của Điều 462 BLDS năm 2015 như sau:

“Điều kiện trong hợp đồng tặng cho có điều kiện cần được xác định cụ thể, đảm bảo tính khả thi, tính khách quan. Điều kiện tặng cho không vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.

Bên tặng cho được quyền bảo lưu quyền định đoạt hoặc giới hạn quyền định đoạt trong một thời hạn nhất định đối với tài sản tặng cho theo thoả thuận.

Theo yêu cầu của bên tặng cho hoặc bên thứ ba có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Toà án có thể giải thích để đảm bảo điều kiện được thực thi theo luật định hoặc theo thoả thuận giữa các bên”.

Đường phố Hải Thượng Lãn Ông, Q5-TP HCM – Ảnh: Thái Vũ


[1] Điều 462 BLDS năm 2015.

[2] Điểm c khoản 1 Điều 117 BLDS năm 2015.

[3] Điều 123 BLDS năm 2015.

[4] Khoản 2 Điều 3 BLDS năm 2015.

[5] Khoản 2 Điều 131 BLDS năm 1995.

[6] Điểm b khoản 1 Điều 122 BLDS năm 2005.

[7] Điểm c khoản 1 Điều 117 BLDS năm 2015.

[8] Nguyễn Văn Cừ – Trần Thị Huệ (đồng chủ biên) (2017), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2015 của nước CHXHCN Việt Nam, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội, tr.247.

[9] Bản án số 304/2017/DS-PT ngày 05 tháng 12 năm 2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre v/v “Tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất”.

[10] Phạm Thị Hằng (2018), “Tặng cho tài sản có điều kiện và một số vướng mắc từ thực tiễn”, xem tại https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xet-xu/tang-cho-tai-san-co-dieu-kien-va-mot-so-vuong-mac-tu-thuc-tien, truy cập lần cuối ngày 20 tháng 5 năm 2021.

[11] Phạm Thị Hằng (2018), “Tặng cho tài sản có điều kiện và một số vướng mắc từ thực tiễn”, xem tại https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xet-xu/tang-cho-tai-san-co-dieu-kien-va-mot-so-vuong-mac-tu-thuc-tien, truy cập lần cuối ngày 20 tháng 5 năm 2021.

[12] Khoản 2 Điều 12 Luật Nhà ở 2014 quy định: 2. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.

 Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định: Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

[13] Châu Khánh Vân (chủ biên) và Nguyễn Thị Thu Trang (2020), Sách chuyên khảo hiệu lực giao dịch quyền sử dụng đất, Nxb. Đại học quốc gia TpHCM, Tp.HCM, tr.40.

[14] Bản án số 102/2020/DS- PT ngày 21tháng 5 năm 2020 của Toà án nhân dân cấp cao Thành phố Hồ Chí Minh.

[15] GA Code § 44-6-201 (2018), a. 1. 2018 Georgia Code: Title 44 – Property, Chapter 6 – Estates, Article 9 – Uniform Statutory Rule Against Perpetuities, § 44-6-201. Validity of nonvested property interest or power of appointment, xem tại https://law.justia.com/codes/georgia/2018/title-44/chapter-6/article-9/section-44-6-201/, truy cập lần cuối ngày 3/4/2021.

[17] https://legislation.nsw.gov.au/view/whole/html/inforce/current/act-1984-043, truy cập lần cuối ngày 29 tháng 7 năm 2021.

[18] Xem thêm Noel Cox, Conditional Gifts anh Freedom of Testation: Time for a Review? – http://www.nzlii.org/nz/journals/WkoLawRw/2001/2.html#fn207 , Truy cập lần cuối vào 23h20 phút ngày 2 tháng 7 năm 2021.

[19] Xem Noel Cox, Conditional Gifts anh Freedom of Testation: Time for a Review?, tlđd (22).

[20] Điều 755 BLDS Philippines.

[21] Khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này thì bên mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở; khi hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu; việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở và xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của Chính phủ; khoản 1 điều 128 Luật Đất đai năm 2013 quy định : “Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất”; điểm d khoản 1 điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định “người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất.”

[22] Nguyễn Thị Thu Trang (2018),“Quyền con người và giới hạn tự do hợp đồng”, xem tại https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2018/04/10/quyen-con-nguoi-v-gioi-han-tu-do-hop-dong/, truy cập lần cuối ngày 30 tháng 5 năm 2021.

NCS. Ths. LÊ THỊ DIỄM PHƯƠNG

Theo tapchitoaan.vn

Nguồn bài viết: https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xay-dung-phat-luat/ban-ve-tinh-hop-phap-cua-dieu-kien-%E2%80%9Ckhong-duoc-ban%E2%80%9D-tai-san-tang-cho-trong-hop-dong-tang-cho-tai-san-co-dieu-kien

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *