Ngày 26/8/2021, VKSND tối cao ban hành Hướng dẫn số 32/HD-VKSTC, nhằm nâng cao chất lượng kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất. Kiểm sát online giới thiệu đến bạn đọc một số vấn đề cần lưu ý.
Trong quá trình kiểm sát giải quyết về nội dung vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, khi nghiên cứu hồ sơ vụ án, VKSND tối cao lưu lý một số vấn đề:
Xem xét, đánh giá tài liệu, chứng cứ
Để xác định đất thuộc quyền sử dụng của ai, Kiểm sát viên cần phân biệt đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (GCNQSD) đất và đất chưa được cấp GCNQSD đất, cụ thể:
– Trường hợp đất đã được cấp GCNQSD đất, cần kiểm tra các giấy tờ về đất đai kèm theo tài liệu trong hồ sơ quản lý đất; sự biến động diện tích giữa GCNQSD đất và diện tích đất thực tế; việc kê khai, đăng ký và thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước; ý kiến của chính quyền địa phương về nguồn gốc đất; quá trình quản lý, sử dụng, việc cấp GCNQSD đất có đúng quy định của pháp luật. Trên cơ sở đó, xác định tính xác thực của các tài liệu cấp GCNQSD đất làm căn cứ kết luận đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của ai, có chấp nhận yêu cầu hủy GCNQSD đất không.
– Đối với đất chưa được cấp giấy GCNQSD đất, cần xem xét đất có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 hay không như: Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước qua các thời kỳ (quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014); giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất (quy định tại Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014); các giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất…
Ngoài ra, chú ý đến các tài liệu, chứng cứ khác như lời khai người làm chứng, xác nhận của những người biết về sự việc. Nếu còn vấn đề chưa rõ hoặc mâu thuẫn thì yêu cầu Tòa án (giai đoạn sơ thẩm) hoặc trực tiếp yêu cầu (khi thực hiện thẩm quyền kháng nghị) xác minh, thu thập bổ sung chứng cứ, đối chất, xác minh lời khai của những hộ liền kề diện tích đất tranh chấp.
Xem xét nguồn gốc, hiện trạng và quá trình sử dụng đất tranh chấp
Về nguồn gốc đất tranh chấp:
Xem xét căn cứ xác định nguồn gốc tạo lập đất tranh chấp như đất khai hoang, được tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng…. Việc xác minh nguồn gốc đất là cơ sở quan trọng cho việc xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai và cũng là một trong những căn cứ cần thiết để xem xét về trình tự, thủ tục, nội dung việc cấp GCNQSD đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Về hiện trạng đất tranh chấp:
Việc sử dụng đất ổn định được xác định trên cơ sở các căn cứ quy định tại Điều 21 Nghị định số 43/2014, các giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất ổn định quy định tại khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014.
Làm rõ việc thay đổi diện tích, thay đổi người kê khai đăng ký qua các thời kỳ (nếu có); ý kiến của người đã đứng tên kê khai đăng ký đất tranh chấp; các tài liệu liên quan đến thẩm định, đo đạc, định giá tài sản tranh chấp nhằm xác định đúng thực trạng, vị trí, giá trị đất.
Về quá trình sử dụng đất tranh chấp:
Lưu ý đối với kết quả xác minh về quá trình quản lý, sử dụng, người trực tiếp quản lý, sử dụng đất; thời gian sử dụng, công sức đóng góp đầu tư, duy trì, cải tạo quyền sử dụng đất, việc tạo lập, hình thành các vật kiến trúc, cây trồng trên đất, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Trường hợp đất không được quản lý, sử dụng thì cần phải xác định rõ nguyên nhân.
Xác định ranh giới đất
Ranh giới được xác định theo hiện trạng quản lý, sử dụng và kết quả chỉnh lý khi cấp GCNQSD đất. Việc xác định ranh giới thửa đất được thể hiện theo bản đồ địa chính của địa phương.
Khi xác định ranh giới, cần lưu ý các sự vật thường được dùng làm ranh giới như móng tường, hàng cây; xác định chúng tồn tại từ thời điểm nào, kết hợp với việc xem xét, thẩm định về tứ cận, kích thước, việc biến động theo Sổ địa chính qua các thời kỳ hoặc do quy hoạch mốc giới giao thông.
T rường hợp tranh chấp do chủ sử dụng đất cũ đòi lại quyền sử dụng đất người khác đang quản lý, sử dụng
Theo Luật Đất đai năm 1993 quy định nguyên tắc chung là “Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”. Như vậy, Nhà nước không chấp nhận việc đòi lại đất của chủ cũ nếu đất đó đã được Nhà nước giao cho người khác sử dụng trên cơ sở các quy định cụ thể của Nhà nước qua các thời kỳ.
Tuy nhiên, đối với đất được chuyển giao cho người khác thông qua việc cho thuê, cho mượn hoặc bị chiếm dụng… thì chủ sử dụng đất cũ vẫn có quyền đòi lại phần đất của mình nên ngoài việc cần lưu ý những nội dung ở mục Xem xét, đánh giá tài liệu, chứng cứ thì khi giải quyết loại tranh chấp này cũng cần lưu ý các trường hợp:
– Trường hợp đất đã được cấp GCNQSD theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật khác có liên quan cho người đang sử dụng đất, thì chủ đất cũ tranh chấp quyền sử dụng đất cần làm rõ thời điểm sử dụng đất của người sử dụng đất cũ và người đang sử dụng đất, ai là người đứng tên kê khai đăng ký và được cấp GCNQSD đất; căn cứ pháp lý để được cấp GCNQSD đất; ý kiến của cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSD đất để làm rõ việc cấp GCNQSD đất có đúng pháp luật không. Nếu có cơ sở xác định việc cấp GCNQSD đất cho người đang sử dụng đất thực tế là đúng trong khi người sử dụng đất cũ không kê khai, không thực hiện quyền quản lý, sử dụng của chủ sử dụng đất thì yêu cầu đòi đất của người sử dụng đất cũ không được chấp nhận. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý hành vi chiếm dụng đất của người khác cho dù đã được cấp GCNQSD đất cũng không được công nhận.
– Trường hợp đất chưa được cấp GCNQSD đất thì cần xác định thời gian sử dụng đất của các bên, người sử dụng đất cũ đã từ bỏ quyền sử dụng đất của mình trong hoàn cảnh nào và từ thời gian nào. Đặc biệt lưu ý trường hợp người đang sử dụng đất thực tế đã sử dụng liên tục trong thời gian dài; đã kê khai, đăng ký và được đứng tên trong Sổ đăng ký ruộng đất hoặc Sổ địa chính trong khi người sử dụng đất cũ không trực tiếp sử dụng, không kê khai, không đứng tên trong Sổ đăng ký ruộng đất hoặc Sổ địa chính; không thực hiện quyền quản lý, sử dụng của chủ sử dụng đất để làm căn cứ xem xét, xác định quyền sử dụng đất có thuộc về người đang sử dụng đất trên thực tế hay không và xem xét việc công nhận quyền sử dụng đất cho người có công tạo lập quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc người thừa kế của họ cho dù họ không có GCNQSD đất.
Về áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp
Tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến nhiều chính sách, pháp luật tại nhiều giai đoạn khác nhau và ở các địa phương khác nhau nên khi kiểm sát việc giải quyết các vụ án, Kiểm sát viên cần chú ý xác định văn bản pháp luật được áp dụng cho phù hợp.
Ví dụ : Đối với các tranh chấp thụ lý sau ngày 01/7/2014, về thủ tục giải quyết vụ án phải áp dụng Luật Đất đai năm 2013 và BLTTDS có hiệu lực tại thời điểm thụ lý vụ án. Tuy nhiên, để giải quyết nội dung tranh chấp, Tòa án phải áp dụng pháp luật về dân sự, đất đai, nhà ở và pháp luật có liên quan khác tại thời điểm phát sinh quan hệ pháp luật mà đương sự có tranh chấp. Tức là tùy từng quan hệ cụ thể, các quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung các năm 1998, 2001), Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013, thậm chí là các văn bản quy định về đất đai từ trước năm 1987 để giải quyết tranh chấp.
