Dự án bất động sản là một kênh đầu tư rất phổ biến hiện nay. Tùy vào tính chất của từng loại dự án bất động sản mà quy trình có thể thay đổi phù hợp, tuy nhiên trên góc độ thủ tục pháp lý của dự án thì quá trình phát triển một dự án bất động sản thường bao gồm các trình tự thủ tục sau:
1. Nguyên tắc thực hiện dự án đầu tư
Nguyên tắc thực hiện dự án đầu tư là:
- Đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, việc chấp thuận chủ trương đầu tư phải được thực hiện trước khi nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư;
- Đối với dự án đầu tư thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trước khi thực hiện dự án đầu tư;
- Nhà đầu tư có trách nhiệm tuân thủ quy định của Luật này, pháp luật về quy hoạch, đất đai, môi trường, xây dựng, lao động, phòng cháy và chữa cháy, quy định khác của pháp luật có liên quan, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có) và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có) trong quá trình triển khai thực hiện dự án đầu tư.
Các dự án đầu tư bất động sản thường trải qua 4 giai đoạn. Theo đó, quy trình thủ tục cũng trải qua 4 giai đoạn.
2. Các thủ tục pháp lý trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Trong giai đoạn này, chủ đầu tư cần thực hiện thủ tục xin văn bản thông qua chủ trương, cho phép đầu tư theo quy định của pháp luật. Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của các cấp có thẩm quyền như Quốc hội, Thủ tướng chính phủ, v.v..
Cụ thể, Điều 30 Luật Đầu tư 2020 quy định như sau;
Quốc hội chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư sau đây:
- Dự án đầu tư ảnh hưởng lớn đến môi trường hoặc tiềm ẩn khả năng ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường, bao gồm:
- Nhà máy điện hạt nhân;
- Dự án đầu tư có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đầu nguồn, rừng phòng hộ biên giới từ 50 ha trở lên; rừng phòng hộ chắn gió, chắn cát bay và rừng phòng hộ chắn sóng, lấn biển từ 500 ha trở lên; rừng sản xuất từ 1.000 ha trở lên.
- Dự án đầu tư có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa nước từ 02 vụ trở lên với quy mô từ 500 ha trở lên;
- Dự án đầu tư có yêu cầu di dân tái định cư từ 20.000 người trở lên ở miền núi, từ 50.000 người trở lên ở vùng khác;
- Dự án đầu tư có yêu cầu áp dụng cơ chế, chính sách đặc biệt cần được Quốc hội quyết định.
Theo đó, nếu thực hiện các dự án đầu tư bất động sản thuộc thẩm quyền phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, chủ đầu tư cần thực hiện các thủ tục cần thiết để được phê duyệt.
3. Các thủ tục pháp lý trong giai đoạn lập dự án đầu tư
Vào giai đoạn lập dự án đầu tư, chủ đầu tư cần thực hiện rất nhiều các thủ tục pháp lý để được cấp các giấy tờ pháp lý của dự án như:
3.1 Pháp lý dự án về quy hoạch
Bao gồm các thủ tục pháp lý liên quan đến vấn đề quy hoạch.
- Giấy phép quy hoạch
Giấy phép quy hoạch là cơ sở pháp lý để chủ đầu tư tổ chức lập quy hoạch đô thị, lập dự án đầu tư xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng. Giấy phép quy hoạch là quy định của cơ quan có thẩm quyền mà chủ đầu tư phải tuân thủ trong quá trình tổ chức lập quy hoạch đô thị, lập dự án đầu tư xây dựng và triển khai thực hiện dự án.
- Phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500
Quy hoạch 1/500 là hồ sơ quan trọng của 1 dự án. Đây là một loại giấy phép thể hiện bản đồ quy hoạch chi tiết tổng mặt bằng của các dự án dầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dụng công trình và thực hiện xây dựng. Có một số trường hợp pháp luật không quy định dự án cần có quy hoạch 1/500. Theo khoản 5 Điều 10 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP, trường hợp dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5 ha (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì tiến hành lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng. Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch phân khu xây dựng hoặc giấy phép quy hoạch; đảm bảo việc đấu nối hạ tầng kỹ thuật, phù hợp với không gian kiến trúc khu vực.
3.2 Pháp lý dự án về đất đai
Tất cả các dự án bất động sản đều phải thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai. Trong mảng pháp lý đất đai, chủ đầu tư cần thực hiện các thủ tục như đền bù, giải phóng mặt bằng, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, v.v.. Theo đó, các văn bản pháp lý của dự án liên quan đến pháp lý đất đai bao gồm các văn bản liên quan tới đền bù, di dân tái định cư, giải phóng mặt bằng (như quyết định thành lập hội đồng đền bù, quyết định phê duyệt phương án tổng thể/ chi tiết đền bù giải phóng mặt bằng của cấp có thẩm quyền); Quyết định tạm giao đất; quyết định cho thuê đất của cấp có thẩm quyền; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng thuê đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, nếu đất triển khai dự án chưa có chức năng ở, doanh nghiệp làm Chủ đầu tư cần phải xin duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang thổ cư hoặc dịch vụ (tùy mục đích phát triển dự án).
3.3 Các thủ tục pháp lý khác
Ký quỹ:
Nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ các trường hợp sau đây:
- Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
- Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất;
- Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
- Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác.
Căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án đầu tư, mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư từ 01% đến 03% vốn đầu tư của dự án đầu tư. Trường hợp dự án đầu tư gồm nhiều giai đoạn đầu tư thì số tiền ký quỹ được nộp và hoàn trả theo từng giai đoạn thực hiện dự án đầu tư, trừ trường hợp không được hoàn trả.
Chủ đầu tư cũng cần thực hiện các thủ tục pháp lý để đảm bảo việc triển khai dự án tuân thủ các quy định của pháp luật về phong cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, v.v.. Theo đó, các văn bản pháp lý của dự án liên quan như:
- Quyết định phê duyệt phương án PCCC;
- Quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường;
- Các thoả thuận đấu nối điện nước, thông tin liên lạc với các đơn vị có chức năng.
4. Các thủ tục pháp lý trong giai đoạn triển khai dự án
Doanh nghiệp sẽ thỏa thuận với địa phương, thành phố nơi quản lý dự án về việc đấu nối các hạ tầng bên trong với bên ngoài dự án. Sau khi xin phép các cơ quan có thẩm quyền, doanh nghiệp tiến hành san lấp, xây dựng cơ sở hạ tầng, đường sá, v.v..
Hạ tầng xây xong từng phần sẽ được cơ quan có thẩm quyền được giao chức năng nghiệm thu đạt tiêu chuẩn hay không. Nếu đạt thì tiến hành bước tiếp theo, chưa đạt sẽ yêu cầu phải sửa lại.
Sau khi xong hạ tầng thì doanh nghiệp cần có thiết kế cơ sở và thiết kế thi công. Sau khi hoàn tất các thủ tục này, doanh nghiệp được cấp giấy phép xây dựng.
Khi có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư tiến hành khởi công. Sau khi thi công móng, cần được cơ quan có thẩm quyền nghiệm thu chất lượng & kỹ thuật móng công trình. Sau khi được nghiệm thu, chính thức có điều kiện cần để bán hàng (điều kiện cần để 1 dự án bất động sản có thể mở bán đó là dự án phải xây xong móng, hay còn gọi là hoàn thành Cos móng).
Sau khi thi công hoàn thiện xong công trình, cần có bước bàn giao giữa đơn vị xây dựng với doanh nghiệp. Đơn vị thi công và nhà thầu hoàn thành thủ tục hoàn công đúng theo thiết kế, sửa đổi và được nhà nước chấp thuận.
5. Các thủ tục pháp lý trong giai đoạn kết thúc đầu tư và đưa dự án vào hoạt động
Chủ đầu tư tiến hành bàn giao nhà cho người mua sau khi nhà được xây xong và chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ thanh toán.
Chủ đầu tư gửi đầy đủ các hồ sơ thủ tục về dự án, căn nhà kèm theo hồ sơ của người mua để cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người mua.
6. Danh mục các mốc pháp lý của Dự án Bất động sản
- Công nhận chủ đầu tư
- Đăng ký đầu tư Dự án
- Đền bù – giải tỏa – tái định cư
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần gần nhất
- Nhiệm vụ quy hoạch
- Chứng chỉ quy hoạch (giấy phép quy hoạch)
- Hê duyệt Quy hoạch tỉ lệ 1/500
- Thỏa thuận Tổng mặt bằng & Phương án kiến trúc
- Điều chỉnh quy hoạch
- Công bố quy hoạch
- Chấp thuận đầu tư
- Phê duyệt Dự án đầu tư
- Ký quỹ
- Chuyển mục đích sử dụng đất
- Giao đất
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua.
- Chuyển nhượng Dự án
- Thỏa thuận đấu nối hạ tầng
- Xin phép san lấp
- Xin phép xây dựng hạ tầng
- Nghiệm thu hạ tầng theo tiến dộ Dự án
- Thẩm duyệt thiết kế cơ sở
- Thẩm duyệt Thiết kế Thi công
- Xin phép xây dựng
- Thông báo khởi công
- Nghiệm thu móng
- Thông báo huy động vốn (xác nhận đủ điều kiện bán hàng)
- Giải chấp ngân hàng (nếu có thế chấp)
- Đăng ký hợp đồng mẫu
- Lắp đặt và nghiệm thu PCCC
- Nghiệm thu & Bàn giao công trình từ nhà thầu xây dựng cho Chủ đầu tư
- Hoàn công
- Bàn giao nhà cho người mua
- Cấp số nhà
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà ở
Trên đây là quy trình thủ tục pháp lý của Dự án bất động sản và lưu ý rằng, với tính chất Dự án khác nhau thì các bước thực hiện thứ tự cũng khác nhau và không phải lộ trình pháp lý là đi theo thứ tự ở mục 6 bên trên, có thể thêm hoặc giảm một số thủ tục. Vì vậy, gần như không có Dự án nào hoàn chỉnh pháp lý ngay từ ban đầu mà chỉ có lộ trình rõ ràng.
- Để có thêm thông tin chi tiết, xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH NAM HÀ VÀ CỘNG SỰ
Địa chỉ: Tầng 2.02, Số 90 Trần Đình Xu, Phường Cô Giang, Q1, Tp.Hồ Chí Minh
Điện thoại: (028) 6291 2919 – (028) 6295 8905
Email: info@namhaluat.com – Website: https://namhaluat.com
Facebook: Công ty Luật Nam Hà và Cộng sự – OA Zalo: Công ty Luật Nam Hà
