Bên cạnh các hình thức như chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, góp vốn thì quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những hình thức giao dịch phổ biến hiện nay. Tuy nhiên, xuất phát từ tính chất đặc biệt của đối tượng giao dịch là quyền sử dụng đất nên không phải trong mọi trường hợp người sử dụng đất đều có thể tặng cho đất đai được. Vậy, quy định pháp luật về vấn đề này như thế nào?
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh các quy định về tặng cho quyền sử dụng đất
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Luật đất đai 2013
- Luật công chứng 2014
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
2. Tặng cho đất đai là gì?
Tặng cho đất đai là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên tặng cho quyền sử dụng đất của mình cùng diện tích thửa đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu thanh toán. Đây là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
Hiện nay phổ biến giao dịch tặng cho nhà đất thực hiện giữa những chủ thể có quan hệ huyết thống; nuôi dưỡng, hôn nhân trong gia đình.
Việc tặng cho đất có thể là cho toàn bộ thửa đất; hoặc cho một phần diện tích đất. Đối với giao dịch tặng cho một phần mảnh đất thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục tách thửa đất sau đó thực hiện xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất được tặng cho.
Thực tế có nhiều trường hợp bố mẹ tặng cho đất cho con nhưng chưa thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nên tồn tại tình trạng: Đất là của bố mẹ; nhà là của con. Trong trường hợp này dễ xảy ra tranh chấp sau này.
3. Đối tượng được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức;
- Đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất được tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
- Tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Ngoài ra, pháp luật còn quy định một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện và những trường hợp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất tương tự giống như những quy định đối với quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
4. Điều kiện cho tặng đất đai
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện tặng cho đất đai như sau:
Thứ nhất, có Giấy chứng nhận
Đây được coi là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác định được quyền sử dụng hợp pháp cho người sử dụng đất trừ trường hợp sau:
Trường hợp 1: Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài; hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền tặng cho.
Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được quyền tặng cho đất đai khi:
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận).
Thứ hai, Đất không có tranh chấp
Khi đối tượng tặng cho đang có tranh chấp đồng nghĩa với việc một người thứ ba có thể đang có quyền; lợi ích liên quan đến tài sản đó; nên việc định đoạt tài sản trong các trường hợp này có thể bị ảnh hưởng đến quyền; lợi ích chính đáng của người thứ ba.
Thứ ba, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Điều kiện này đặt ra nhằm tránh sự tẩu tán tài sản và đảm bảo nghĩa vụ thực hiện của người sử dụng đất. Nếu bị kê biên thì đây là tài sản để đảm bảo nghĩa vụ khác không thể giao dịch. Khi tặng cho sẽ không thể đảm bảo khả năng thi hành bản án; quyết định của Toà án có hiệu lực.
Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất
Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê có thời hạn thì khi hết thời hạn này; quyền sử dụng đất của người được giao hoặc cho thuê cũng sẽ chấm dứt. Do đó, bắt buộc nếu họ muốn thực hiện việc tặng cho để chuyển giao quyền sử dụng đất của mình phải thực hiện khi đất còn trong thời gian sử dụng.
– Đối với tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện cụ thể theo Luật định
Ngoài điều kiện nêu trên thì khi cần thêm một số điều kiện cụ thể sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt; phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất ở; đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp; lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình; cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở; đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất ở; đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm; kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
– Đối với tặng cho quyền sử dụng đất cho con chưa thành niên
Trong Luật đất đai 2013 không quy định về việc người bao nhiêu tuổi sẽ được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, căn cứ Điều 21 Bộ luật dân sự 2015 quy định các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản của người chưa thành niên phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
Đối với con chưa thành niên thì cha, mẹ chính là người đại diện theo pháp luật của con. Về phạm vi đại diện; Bộ luật Dân sự quy định cha, mẹ không được nhân danh con (người được đại diện) để thực hiện giao dịch với chính mình. Trong trường hợp này, cha mẹ cũng nhau thống nhất; lựa chọn cha hoặc mẹ là người đại diện cho con để đại diện cho con trong giao dịch tặng cho.
Sau khi thống nhất được người đại diện cho con; cha mẹ sẽ thỏa thuận để chuyển phần tài sản chung của mình sang thành tài sản riêng của cha hoặc mẹ. Khi đó, có thể thực hiện tặng cho thông qua người đại diện của con mà không bị ràng buộc về phạm vi đại diện; tuy nhiên đối tượng tặng cho vẫn phải đáp ứng điều kiện nêu ở trên.
5. Tặng cho quyền sử dụng đất có phải đăng ký biến động đất đai không?
Căn cứ khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định về việc đăng ký biến động đất đai trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
…
4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
…”
Như vậy, theo quy định như trên thì khi tặng cho quyền sử dụng đất thì các chủ thể cần phải đăng ký biến động đất đai.
6. Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất
6.1. Công chứng hợp đồng tặng cho
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Chuẩn bị hồ sơ công chứng:
Căn cứ theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ công chứng gồm các giấy tờ sau:
– Phiếu yêu cầu công chứng;
– Dự thảo hợp đồng tặng cho (các bên soạn trước); nhưng thông thường các bên ra tổ chức công chứng và đề nghị soạn thảo hợp đồng tặng cho (phải trả thêm tiền công soạn thảo và không tính vào phí công chứng).
– Bản sao giấy tờ tùy thân:
+ Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu của các bên.
+ Sổ hộ khẩu.
– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng tặng cho:
+ Tùy tình trạng hôn nhân của người yêu cầu công chứng thì cung cấp giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; quyết định ly hôn; văn bản cam kết về tình trạng hôn nhân hoặc tờ khai đăng ký kết hôn tại UBND cấp xã nơi đăng ký kết hôn.
+ Giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản riêng: Di chúc, văn bản khai nhận, thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, hợp đồng tặng cho, văn bản cam kết về tài sản, văn bản thỏa thuận chia tài sản chung.
– Văn bản cam kết của các bên tặng cho về đối tượng tặng cho là có thật.
6.2. Khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
6.3. Thủ tục sang tên giấy chứng nhận
Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 khi tặng cho quyền sử dụng đất thì phải đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày quyết định tặng cho.
Chuẩn bị hồ sơ:
Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) về hồ sơ địa chính thì người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
– Hợp đồng tặng cho;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
– Văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được công chứng hoặc chứng thực.
- Trình tự sang tên giấy chứng nhận:
Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thủ tục sang tên giấy chứng nhận khi tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Nơi nộp hồ sơ:
– Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh.
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Bước 2. Tiếp nhận và xử lý ban đầu
– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
– Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các việc sau:
– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp;
– Trường hợp phải cấp giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 4: Trả kết quả
– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Lưu ý: Thời gian trả kết quả không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết (ngày có kết quả giải quyết là ngày ký xác nhận thông tin tặng cho trong giấy chứng nhận).
- Thời hạn giải quyết:
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn giải quyết như sau:
Thời gian do UBND cấp tỉnh quy định, cụ thể:
– Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
7. Thủ tục tặng cho một phần thửa đất
Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp tặng cho một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần tặng cho trước khi tặng cho người khác.
7.1. Thủ tục tách thửa
Lưu ý: Diện tích của thửa đất mới và diện tích còn lại phải không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu:
Chuẩn bị hồ sơ tách thửa:
Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ đề nghị tách thửa đất như sau:
– Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Ngoài ra, khi nộp hồ sơ thì phải xuất trình chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.
Trình tự thực hiện thủ tục tách thửa:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Địa điểm nộp hồ sơ tách thửa:
– Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
– Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 3. Xử lý yêu cầu tách thửa
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện:
– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thời gian giải quyết: Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày.
7.2. Thủ tục tặng cho sau khi tách thửa
Sau khi tách thửa thì thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho và thủ tục sang tên như hướng dẫn tại mục 3.
8. Các khoản tiền phải nộp
Khi thực hiện thủ tục tặng cho đất đai, ngoài phí công chứng phải trả cho tổ chức công chứng thì phải nộp thêm các khoản tiền như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và lệ phí khác, cụ thể:
8.1. Thuế thu nhập cá nhân
Trường hợp 1: Trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân
Theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC những trường hợp tặng cho sau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân, cụ thể:
Tặng cho quyền sử dụng đất giữa:
– Vợ với chồng;
– Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
– Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
– Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
– Bố vợ, mẹ vợ với con rể;
– Ông nội, bà nội với cháu nội;
– Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
– Anh chị em ruột với nhau.
Trường hợp 2: Trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân
– Những trường hợp tặng cho ngoài trường hợp 1 thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
– Mức tiền thuế phải nộp: Bằng 10% giá trị quyền sử dụng đất nhận được (giá của thửa đất nhận được – thông thường các bên thường lấy giá bằng giá tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định để tiền thuế phải nộp là thấp nhất nhưng không trái luật).
8.2. Lệ phí trước bạ
Trường hợp 1: Miễn lệ phí trước bạ
Khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ những trường hợp sau được miễn lệ phí trước bạ: Nhà, đất là quà tặng giữa:
– Vợ với chồng;
– Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
– Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
– Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
– Cha vợ, mẹ vợ với con rể;
– Ông nội, bà nội với cháu nội;
– Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
– Anh, chị, em ruột với nhau
Lưu ý: Lệ phí trước bạ phát sinh khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp 2: Phải nộp lệ phí trước bạ
– Ngoài những trường hợp tặng cho nhà đất thuộc trường hợp 1 thì phải nộp lệ phí trước bạ;
– Mức lệ phí trước bạ phải nộp:
| Lệ phí trước bạ |
=
|
0.5 % |
x
|
(Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích nhận tặng cho) |
8.3. Chi phí khác
– Lệ phí địa chính: Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định (mỗi tỉnh sẽ có mức thu khác nhau).
– Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định (mỗi tỉnh sẽ có mức thu khác nhau).
Trên đây là tổng hợp các quy định về tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai. Trường hợp bạn có khúc mắc, thậm chí là tranh chấp liên quan tới đất đai thì Luật sư Công ty Luật TNHH Nam Hà và Cộng Sự sẽ giúp bạn xử lý các trường hợp đó một cách chuyên nghiệp và có lợi nhất trong khuôn khổ pháp luật cho phép.
- Để có thêm thông tin chi tiết, xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH NAM HÀ VÀ CỘNG SỰ
Địa chỉ: Tầng 2.02, Số 90 Trần Đình Xu, Phường Cô Giang, Q1, Tp.Hồ Chí Minh
Điện thoại: (028) 6291 2919 – (028) 6295 8905
Email: info@namhaluat.com – Website: https://namhaluat.com
Facebook: Công ty Luật Nam Hà và Cộng sự – OA Zalo: Công ty Luật Nam Hà
Tin liên quan: